知识:我的房子被"善意取得"后竟不是我的了

今天要讲一个法律相关的买房知识，说的是你的房子在被“善意取得”之后，可能就要不回来了。那么什么是善意取得？为什么要不回来了呢？

先说一个案例：

张三父亲家财万贯，已有多处房产（人称“房叔”）。后因传言要收房产税，张父为了以后不交房产税，于是将一处房产过户到张三名下。张父为了避免将来因为房产惹争议，故和张三签订代名持有协议，并做了公证。

后来，张三暗中将该处房产转让给不知情的李四。李四支付了对价且依法办理完过户手续。一年后，张父知道此事，愤怒，找到李四并出具已经公证的代名持有协议，向李四索要房产。这时，房子归谁呢？

按照《物权法》《物权法物权法司法解释（一）》的规定，李四因“善意取得”制度而而获得该房屋的权。张三父亲只能应向自己的儿子索赔。

那么，什么叫善意取得？

《物权法》第106条的规定，受让人可善意取得权的条件为：

（1）无权处分人处分他人的财产；

（2）受让人是善意的；

（3）受让价格合理；

（4）受让人已实际占有动产或登记为权利人。

高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）对善意取得制度的适用全面细化，形成了较为完整的规则体系。主要涉及到三个方面的问题，即：善意受让人的“善意”如何认定、交易价格是否“合理”、合同效力是否影响物权善意取得。

一、如何认定“善意取得”

“善意取得”的认定原则是，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

二、交易价格是否“合理”？

“合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。立法目的在于，立足个别交易的具体情况，深刻体察社会一般交易认知感受，综合判断价格是否合理。

三、合同无效还可以“善意取得”吗？

根据《物权法》解释（一）的规定，物权变动原因与合同效力一致的原则，即引起物权变动的原因行为，如合同等法律行为无效或被撤销时，不发生物权变动效果。立足于法律不保护非法交易的价值理念，因此，基于无效合同和被撤销合同不适用善意取得，受让人主张物权不会得到法律的支持。

后，来说下不能认定为善意取得的情况：

根据高人民法院今年年初发布的《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》，规定了不能认定为善意取得的五种情况：

1、登记簿上存在有效的异议登记；

2、预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意；

3、登记簿上已经记载司法机关或者机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；

4、受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；

5、受让人知道他人已经依法享有不动产物权”等五种情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权,即受让人非善意。