房地产广告新规：广告禁止承诺“教育地产”

2017-04-17

售楼不能“捆绑”名校和户口

将楼盘与名校进行捆绑销售是开发商惯用的招数之一。为了孩子能上好一些的学校，家长往往花大价钱买下比周边高出一截的房子。但在实际情况中，不少家长遇到的是“伪教育地产”，距离名校虽然很近却进不了名校，或者买房之初广告里承诺的入读名校始终不见踪影。比如2015年，北京市一家知名开发商就因此被26名业主联合告上了法庭。

这家开发商铺天盖地的广告上都声称“买房就能上北京四中房山分校”，再加上北京四中本身的知名度，所以尽管其房价比周边的楼盘每平方米要高出数百元，很多人还是毅然加入了排队买房的大军。但后来，有消息曝出就读四中分校有六年期限限制，且能否入学取决于届时的教育政策。于是，业主将开发商告上了法院。

从今年2月1日开始，除了不能出现与升学有关的内容，房地产广告中也不能再出现为入住者办理户口、就业等承诺。事实上，很多消费者购房看中的都是其未来升值潜力，规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件无疑会令房子加分。所以开发商都喜欢抓住这些配套或规划作为卖点，广告宣传上也多以此作为广告热点，以达到楼盘热销的效果。新规明确指出，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

项目示意图需用恰当比例

以项目到达某一具体参照物的所需时间标示项目位置，也是房地产广告中禁用的内容之一。通俗说，楼盘广告中经常出现的“毗邻奥森”、“距国贸仅30分钟”之类含糊不清的描述，将被禁止，以避免引起购房人的误解。

29岁的小侯在买房过程中对此深有体会。“广告的水分太大了”，为了给自己和未婚妻选一个合适的婚房，他近半年的节假日几乎都在看房。精挑细选后对位于燕郊某楼盘的一套房户型和价位刚好能接受，所以小侯就格外用心地试验了一下进京所需的时间，尤其是每天早上上班时间。“广告说离国贸30分钟，这是在路上一辆车都没有的情况下吧。实际上，30分钟还没挤上公交车呢，冲出京通高速的堵车大军也不止30分钟。”小侯认为，这类表述误导性太强了。

按理说，开发商标出楼盘地理位置，能让消费者更方便地了解是否满足自己购房的需求。但开发商往往用简单示意图来标示，比例严重失当。在一些示意图上，东三环到东四环的间隔与东四环到燕郊的间隔甚至长度一样。对此，新规中明确，房地产广告中的项目位置示意图，应当准确、清楚、比例恰当。

广告价格需明示有效期限

新规还规定，房地产广告中提到面积时，应当标明为建筑面积或者套内建筑面积，并且不能有升值或者投资回报的承诺。含有风水、占卜等封建迷信的内容，也属于禁止之列。此外，广告中如果提到了价格，应当清楚标示为实际的销售价格，并明示价格的有效期限。

业内人士分析，这些新规有助于消费者买房时做出理性抉择。新规禁用的这些宣传语比较容易误导消费者。而实际上，卖房时承诺的很多卖点在项目竣工之后未必能够兑现，往往造成纠纷、投诉，甚至上升到法律诉讼层面。他认为，即将实施的房地产广告新规主要会影响新建商品房的宣传，能否严格落实更为关键。

知识小贴士：给孩子买教育地产避免三大误区

误区一：规划中的学校不能叫做教育地产

房地产市场火爆的十几年里，教育地产一直是一个热门话题。但是在人们追求教育地产时，也逐渐模糊了教育地产的概念，让很多为“学区”而买房的购房者并没有实现初设想。

所谓教育地产，顾名思义就是被划入优质教育资源招生范围内的房子，家长买了这些房子，孩子就可以到相应的学校上学，优先享受到好的教育。所以严格意义上讲，真正的教育地产应该是“先有学校，后有房”，像现在市面上很多在售楼盘，因为规划建设学校，就大打教育地产的概念显然不太合适。还有一些开发商为了卖房子，不管三七二十一将附近所有学校统统放进自己的楼书中来，宣称自身为“教育地产”，其实到底被没被划入学校的招生范围并没有确定。购房者在买这类房产时一定要了解清楚具体情况，不能只听开发商一面之词，以免买到“山寨教育地产”。

误区二：教育地产也要追求“一步到位”

房子功能可以“一步到位”，随着房地产市场发展，学区同样可以“一步到位”。这些年随着教育地产概念的火爆，市场中出现了不少由大品牌开发商打造的“一步到位”的教育地产。这些房子从幼儿园、小学、中学，都是名校，为此身价倍增。与周边楼盘相比，这些房子无论是从价格还是档次上普遍都高出了一大截，但却始终是市场中的香饽饽。

其实对于有经济实力的人来说，能让孩子住进这样的社区，就近享受到全龄化的优质教育固然是件好事，但有不少年轻人孩子还很小，就考虑学区的问题，追求“一步到位”，为此不惜买一个居住功能差的小户型，还为此背负上了沉重的经济负担，这样做，一方面影响家庭生活质量，沉重的生活反而不利于孩子发展，孩子就应该轻松、自在、快乐的生活，才能健康成长，才有心思去认真学习，另一方面，随着孩子成长，家庭结构、需求发生变化，包括学校教学质量等一系列问题都可能随时发生改变，过早考虑学区，过分追求一步到位的学区，显然不是一个明智之举。所以凡是都要量力而行，不要被教育地产的名声迷住双眼，该不该买教育地产、该买什么样的教育地产，结合自身实际状况重要。

误区三：过分高估教育地产的升值潜力

在购买教育地产时，购房者可能都有这样的实际经验，开发商在推销楼盘时都会强调教育地产的升值潜力，即便是将来自己不住，出租或者出售都能要个好价钱。其实楼市发展至今，暴涨的可能性已经非常小了，所以包括教育地产在内的升值空间也变得有限。尤其教育地产在买的时候价格就已经很高，随着楼盘成熟，换手率也越来越高，每一次都会产生交易费用，让楼盘价格越来越居高不下，一般购房者很难企及，尤其是万一学校再发生什么变动，楼盘价值将受到严重影响。

所以买教育地产，还是应该从实际需求出发，不要抱着投资的目的过分高估这类房产的升值潜力，毕竟教育地产是房地产的衍生品，先受到房地产市场走势的影响，又不能完全左右学校的发展的选择，孰轻孰重、孰先孰后购房者应该心中有数。