海南小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益

2017-05-09

近年来,面对不断升高的房价,很多人表示购房有压力。大产权房房价居高不下,不少购房者就把目光放在了农村集体土地以及“城中村”住宅小产权房,这些小产权房因其房价低,备受广大购房者的青睐。这也导致了“小产权房”的合同数量纷纷大幅度增加。但是在海南买小产权房买卖合同是否有效?

海南小产权房买卖合同是否有效?

非集体组织成员买卖“小产权房”合同是否有效具有很大争议。目前大体有两种观点:

1、有效论。高人民法院(1992)民他字第8号复函肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件,同时也间接地肯定了农村宅基地房屋是允许买卖的;从《土地管理法》第62、63条立法本意来分析,其禁止的仅是对宅基地使用权的单独转让,但在宅基地上的房屋所有权发生流转的情况下,该宅基地使用权的附随转让并不禁止。

认定小产权房买卖合同有效符合《合同法》规定小产权房买卖是一种合同行为,对其效力的认定当然要基于《合同法》的有关规定,只要合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定,形式也符合《合同法》的规定,就应该认定为有效合同,因此只要小产权房买卖合同具备合同要件,就应当认定为有效。

2、无效说。根据《土地管理法》第62条及其他相关条款的规定,农村宅基地使用权的取得有着严格的身份限制。由于“地随房走”的制度,如果允许农村房屋出售给集体经济组织以外的人,将导致宅基地使用权享受主体的扩大化,这与《土地管理法》规定显然是矛盾的。根据《物权法》规定,宅基地使用权属于用益物权,而用益物权是一种不完整和受限制的所有权,其上所盖房屋自也不具有完整的所有权,故其流转条件不能简单等同于其他具备完全所有权的财产,而应受到限制,其转让合同的效力不能径直认定为有效。

但从国家法律政策方面解读,在海南购买小产权房,其购买合同是无效的。

海南小产权房买卖时如何保证自己的权益?

由于房屋与土地的不可分离的属性,决定了房屋权属与土地使用权之间的相关性。虽然,我国法律对农民的房屋所有权予以了充分的保护,但基于对农村土地的特殊社会负担考虑,现行法律对宅基地的使用权流转未予以肯定。农村住宅用地制度是具有我国特色的福利性分配制度,是集体经济组织对其集体内部成员的一项福利性措施,具有很强的身份性。

根据《民法通则》第6条规定,民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。法院在审理案件的时候,如果法律对某类纠纷没有明确规定,应该查找国家政策对此规定。国家政策有规定的,适用国家政策进行裁判。

小产权房通常交易为签订集体转让合同,并有集体盖章,想再有保障一些,得请律师做公证。 严格来说,小产权二手房包括:已购公房,乡产房和使用权房。根据这些房屋性质的不同,在房产转让时也会区别对待。“已购公房”,购房人只要补齐土地出让金,也就是购买房款的1%,就可以等同为商品房上市出售。

在海南,若想保障自己购买的小产权房有保障。那么首先得在看房时选择已经成规模的房子,在购房前了解开发商的实力和购买者数量。签订合同找律师公证一下。如果是购买农村集体住房,要集体盖章。除此之外也没有其他的法律途径保障了。

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