深圳房子不愁卖不出去 适龄购房人群超五成

2017-04-15

相信稍微关注楼价的人,都对11月7日的一则新闻记忆犹新:某楼盘在深圳湾体育馆开盘,一次性推出1637套房,造成7000人“哄抢”。4.3万元/平方米的均价被认为“大幅低于市场预期”,当天全部。

就在12月16日,深圳龙华的某楼盘,要价5-8万元/平方米,居然也当日“光盘”。

到底深圳的“日光盘”是不是炒作?深圳楼市有泡沫吗?“全球增速”的楼价凭什么?楼价“发烧”是“虚高”还是“实高”?深圳是否足以支撑起这样高的楼价?深圳楼价会不会赶超香港?高楼价会带来什么样的连锁反应?伴随这么高的楼价增速会不会将深圳变成“不宜居”的城市?北上广为何反而涨得不如深圳?广州和其他珠三角城市会不会步深圳后尘狂涨?……

一系列的问题,即使身在外地的业内人士都连呼看不明白,更遑论身在其中的市民了。

“日光盘”是不是炒作?

深圳11月7日某楼盘创下四项新纪录:买房人数创新高;近7年来抢房人数多的项目;近两年来开盘当日推出房源数量多的项目;同时也是开盘当日卖出房源多的项目。

这个均价4.3万元/平方米的楼盘,在龙华,距离罗湖火车站约25公里,需要转乘18个站。如果硬要比较,龙华之于深圳,或相当于花都之于广州。这样的价格,如果在花都,估计半数广州人觉得楼市已疯掉,但深圳人仍很淡定。

就这两日,还有一条新闻让人脑洞大开,标题是:《深圳龙华新房破8万,福永破4万,买房好时机!》。也不过才40天的时间,对不起,被外地业内人士认为炒作的龙华4万的日光盘已成过眼云烟。“今天13:00开盘,现场超过1500人,爆满。这是逼着深圳人去东莞置业的节奏。这就是龙华,不管你信与不信,服与不服,开盘5万多,二次开盘已破8万,我已经不敢直视……”很多深圳人的朋友圈当天被这样的现场描述刷屏。

从大数据看深圳楼市

一边是沸反盈天的深圳楼市,另一边,还有“只认数据”的分析。

某地产公司负责人表示,“日光”是实实在在的销售,并不是开发商炒作;而且,由于深圳房源总体供应量小,一个楼盘的价格很容易就影响全局,因此深圳的楼价数据的统计有其独特性,与北上广并不具备可比性。“一个楼盘开盘,就能拉高或者拉低深圳当月房价的平均数,因为一个月,可能只有这么一个盘在售。”这种现象在北上广,都是找不到的。

不论“日光盘”是不是普遍现象,“刚需”在深圳,是杠杠滴!

深圳统计局数据显示,2014年深圳市常住人口已达1077.89万人。同期,北京、上海、广州的常住人口分别为2151.6万人、2425.68万人、1308.05万人,分别是深圳的2倍、2.25倍、1.2倍。玉家雄说,深圳的面积仅为1900多平方公里,是北京的八分之一,是上海的三分之一,是广州的四分之一强。过千万人口挤在这1900多平方公里,有限的土地供应量与强烈的住房刚需,是一对矛盾。

在深圳市房地产研究主任、国家住房和城乡建设部房地产市场调控决策锋看来,深圳住房潜在的购房需求在全国来看都是强烈的,因为这里“几乎拥有全高的人口密度”。

目前,深圳400万的户籍人口的住房自有率超过70%,然而,算上外来人口和常住人口,一下子将住房自有率稀释为29%。对比广州,住房自有率接近50%。

所以,在深圳几乎业内人士的眼中,只要有房,深圳根本不缺市场———相关数据显示,深圳适龄购房人群(25-44岁)占比达到50.8%,远高于北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%。

“深圳人口不断在涌入,都是来这里创业的年轻人,谈恋爱,结婚,生子,这些都是对房子的需求!深圳至少还需要170万套房子,按目前每年6-7万套的供应量,你算算深圳的房地产至少还有多少年可发展的空间?”断言:别人搞房地产走过了“十年”,现在是“白银十年”,而深圳,接下来是“钻石十年”!

保障房远追不上需求

除了人多需求强烈,从源头的土地供应来看,通过“招拍挂”公开出让的居住用地近两年却是急剧下降。

2007-2010年,深圳市公开出让的居住用地可建筑面积平均每年为95万平方米;到2013年仅出让3宗居住用地。2014年共成交33块土地,含商业用途地块8块,其余均为工业用地或新型工业用地,无居住用地。

实际上,2011年,深圳市政府公报公布了《深圳市住房保障发展规划(2011—2015)》,至2015年,深圳计划筹集建设保障性住房约24万套,经记者多方了解,这个规划是远远没有实现的,以2014年为例,深圳当年供应的保障性住房仅为31144套,2014年建设的为30982套,超过历史纪录。

城市面积小,居住用地少,保障性住房建设远远追不上需求,难怪商品房越炒越高。

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