产权核算有窍门 高龄烂尾楼未必要不得！

烂尾楼和高龄二手房的土地使用年限问题会让购房者捏一把冷汗，有不少计划购买老龄二手房的家长也打起了“退堂鼓”。其实对房屋的产权年限问题不可一概而论，广州市对于烂尾楼和房改房的土地使用差价都制定了补缴标准。

烂尾地：重新转手需补地价

这几年，广州不少烂尾楼或烂尾地重新盘活入市，这些烂尾楼大多形成于上世纪90年代末。广州从2003年起盘活了一批烂尾楼，到2013年，广州对当年尚存的35宗烂尾楼中的22宗进行盘活。据了解，新接手的开发商在盘活烂尾楼或烂尾地时都会重新补交地价，补缴后土地使用年限重新计算。

自2014年《广州市人民政府厅关于土地节约集约利用的实施意见》实施后，开发商补缴地价时，从以往以“基准地价”为标准，调整为以“市场评估地价”为标准了。广州这几年的基准地价一路上升，2005年至2006年时广州中心城区的基准地价是2000多元，到2011年至2012年大概是6600元；如今，中心区的住宅用地基准地价普遍是1.5万元/平方米，商业是2万元/平方米左右。如果需要补地价，也是一笔不小的开支。

房改房：首次入市需补1%土地出让金

除了烂尾楼外，房改房进入二手市场交易，也必须补清地价。相关资料显示，房改房补地价与评估价挂钩，具体标准为评估价的1%。因此即便这类房子看起来很破旧，剩余年限可能比有些电梯楼还长。首次流转之后的房改房，拥有70年土地使用权。据了解，广州对房改房流转的政策比较宽松，有些城市收取的土地出让金比例会更高。

房屋产权年限的讨论此起彼伏，对此目前中央层面的顶层设计未有定论。根据《物权法》规定，住宅建设用地使用权期限届满可自动续期，但到底这是“有偿”还是“无偿”、补缴标准如何设定目前都尚无定论。从商品房兴起至今，广州乃至全国大部分城市的宅地多为70年使用权，直到2060年、也就是40年后，住宅用地的土地使用权“到期”问题才会集中出现。

专家建议，这个问题值得关注但不必过虑，随着城市发展模式的转变以及城镇化的深化，靠土地财政发展城市的方式也在逐渐发生转变，也许未来某一天，逐年征收房产税将取代一次性缴纳土地出让金。