“住宅”变“公寓” 买房怎么防止产权缩水?

2017-05-03

近日成都的购房者刘先生十分闹心,原因是他们买的房子产权性质由“住宅”变成“公寓”了。这一变可让刘先生的产权直接缩水30年。

我们都知道,公寓的土地使用权只有40年,而住宅的土地使用权是70年。虽然两者在目前都能用来居住,但两者仍在法律上被确定为不同的使用用途。

现在全民对房价都十分敏感,很多人为了买房掏空了所有积蓄,还背上了不少的房贷,对于一些买房经验不足的购房者来说,通常关注的焦点在房子本身,而对房屋的产权并不太在意。

本例中的购房者刘先生就是如此。他在售楼处看房时,置业顾问向他介绍了项目存在“住宅”和“公寓”两种类型。不过刘先生对着两者的差别了解并不对,虽然当时强调了要求买“住宅”,但却在没有认真核实房屋用途的情况下就直接签合同了,后让自己陷入被动。

实际上,现在很多项目都是住宅和公寓混建,这二者的区别主要有以下几点:

首先,产权年限,住宅的土地使用年限是70年,而公寓大多数是40、50年。

第二、公寓不具备住宅的部分功能,比如公寓不通燃气,能源只能依靠电力,它的居住成本较商品住宅要高;

第三、贷款方面,公寓必须要求50%首付只能使用商贷,不享受首套房贷款利率优惠;住宅则可20%首付,可以用公积金贷款,可享受首套房贷款利率优惠;

第四、落户问题,公寓一般不可落户,也不能保证孩子上学。住宅则可落户,孩子可以上学。

第五、在得房率方面,由于公寓的消防标准要高于住宅,且住户密度大,导致得房率高只能达到7成左右,而住宅呢,得房率能超过8成。

后,也是重要的一点,同一个小区的公寓和住宅相比,其保值效果要更差。比如公寓的光照标准比住宅低,导致公寓会比同地段住宅的价格低。

律师认为,购房者买房时应仔细询问清楚项目产权性质,如果开发商在和购房者签合同时对没有明确告知房子使用性质,涉嫌欺诈。如果购房者需要退房并要求赔偿,须证明自身损失有多少,维权存在一定困难。而开发商正是抓住了购房者维权成本高的现状,才敢不回应。

好的方式还是在合同签订阶段,明确房屋使用性质,不给开发商可乘之机。

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