去年房贷额增至14亿 政策杠杆效应明显

央行日前发布的数据显示，截至2015年末，我国个人购房贷款余额为14.18万亿元，占整个信贷总额93.95万亿的15%。

虽然整体看个贷占比不高，但从2015年的情况来看，个贷总额出现了井喷。2015全年个贷新增2.66万亿元，比上年末增长23.2%，同比多增9368亿元，占全年新增贷款总额11.72万亿的22%。

这意味着，仅在2015年新增的个贷，就占到了个贷余额的18.75％；也就是说，中国人在2015年一年房贷消费就占到了过去20年（1995-2015）的将近20%，是年平均增长量的近四倍，通俗来说就是，“买房子一年花了四年的钱”。

个贷的突然爆发显然与信贷政策变化有关。进一步的统计显示，这一轮个贷的井喷始自2014年的9·30新政。2014年第三季度末，个贷余额增长降到了3800亿的近三年低位，但到了2014年四季度，个贷余额增长开始大幅回升，到2015年三季度达到8100亿高位；其占信贷余额增长比例也从2014年三季度的19.56%，升至2015年三季度的24.26%，2015年12月则大幅飙升至40%。

房贷激增原因之一：购房需求集中爆发

中原地产首席分析师认为，购房需求的短期释放也是原因之一。目前房地产已经进入存量市场，从需求端来说，人口增长已经不足以支撑房地产爆发式增长，但2015年取消限购限贷，挤压出的存量需求得以释放。

以深圳为例，万科董秘谭华杰向21世纪经济报道记者指出，深圳2012-2014年连续三年实际上房价是阴跌的，也累积了很多购房需求，而这些需求在2015年得到了集中爆发。

房贷激增原因之二：宽松的信贷政策

从实际表现来看，2014年9·30新政出台，央行开始降低购房首付，11月进行“双降”，之后在2015年3月30日再降低首付以及持续的降息后，房价一路反弹，截至2015年12月，国家统计局公布的70个大中城市新房和二手房价格同比综合平均涨幅分别为7.7%和7.6%； 2015年全年，全国新建商品住宅成交均价达6472元/平方米，同比上涨9.1%。

居民购房需求的突然爆发，源于信贷政策的变化，而这种爆发的结果，进一步影响了房价的走势，成为房价上涨的助推器。

政策助推房价 杠杆效应明显

与2009年不同的是，这一轮房地产信贷放松，是以降低首付比例、放大杠杆为核心的。2015年3·30新政出台，二套房首付降至4成；公积金贷款首套首付不低于20%，二套降至3成。

国泰君安证券研究所首席宏观分析师任泽平指出，从国际经验看，购房首付比例和贷款利率变动，对购房者支付能力影响很大。购房需求容易受到房贷政策影响而出现集中爆发现象，短期内易推动房价过快上涨。

合富房地产经济研究院院长龙斌分析称，购房门槛降低之后造成需求溢出，供不应求，房价迅速上升，带来财富效应，进一步放大需求，造成房价进一步上升，形成循环。

分析人士认为，央行不低于20%首付是5倍杠杆，其余80%利用银行贷款，这可视之为场内加杠杆。“场外”通过首付贷再次加杠杆，10%首付是10倍杠杆，5%首付就是20倍杠杆了，这样的案例现在市场上都已经存在；但与此同时，购房者支付了低首付，导致贷款额增加，贷款成本提高，目前商业银行大多只给95折利率，月供、还款压力很大。这在楼市去库存的背景下带来了风险，一旦房价下跌，出现断供的可能性便会增加。