小区物业管理案例

2017-06-21

案例一：

停车场管理员防卫过当坐牢1年半

管理员制止醉酒客人损害公共设施，遭殴打后反击重伤对方眼睛，法院判：管理员防卫过当坐牢1年半

案情提要

停车场管理员制止醉酒客人拨弄消防栓，却遭到客人的推打和掐脖子。管理员被迫还击，一拳打在对方的左眼上，结果导致对方重伤。管理员随即被警方拘捕，并被检察机关以故意伤害罪提起公诉。

管理员在履行职责时遭到殴打，这才被迫还击，其行为是否构成犯罪?福田区法院审理后认为，张某虽然是在人身受到不法侵害的情况下采取防卫行动，但防卫过当造成对方重大损害，依法应当承担刑事责任。

【事件回放】客人不听劝先动粗管理员还手惹大祸

2003年8月25日凌晨零时许，正在值班的福田区水围村停车场管理员张某他看见美籍华人爱伦喝得醉醺醺的，正趁着酒意在拨弄停车场的消防栓。张某立即上前制止，但爱伦不但不服从管理，态度还很恶劣。两人吵了几句后，爱伦竟动起手来，不停地推打张某。

在劝阻无效的情况下，张某只得用对讲机呼叫其他同事前来帮忙。张某的同事闻讯前来劝阻爱伦，依然不见效，爱伦还变本加厉地掐住张某的脖子，把张某往围墙的方向推。张某被迫反击，挥手向爱伦的左眼打了一拳，不料竟将爱伦的眼镜片打破，爱伦顿时血流满面。经法医鉴定，镜片将爱伦的眼睛严重刺伤，已构成7级伤残。

同年9月9日，张某被警方刑事拘留。随后，检察机关以故意伤害罪对张某提起公诉。

【庭审焦点】履职时遭殴反击是否属正当防卫?

不久，福田区法院先后两次对这起特殊的故意伤害案进行了审理。张某的行为是否属于正当防卫，成为此案定案的关键，也成为法庭辩论的焦点。检察机关认为，张某故意伤害他人身体，导致他人重伤，其行为已构成故意伤害。按照《刑法》规定，故意伤害他人身体致人重伤的，判处3年以上10年以下有期徒刑。这意味着，张某这一拳将至少给他带来3年的牢狱之灾。另一方面，张某及其律师均辩称：此案的起因是爱伦醉酒后故意损害公共设施并大声叫喊，张某是履行职务上前制止，而爱伦不服并对他进行不法侵害，张某虽然一忍再忍，但在被爱伦掐住脖子往墙角里推这种无路可退的情况下，才进行还击，顺手打了对方一拳。是对方先追打他的。因此，张某的行为是正当防卫，不应承担刑事责任。

【证人证言】客人曾追打管理员还用手掐住他脖子

法庭上，一些证人证言也证实：张某确实是在被侵害的情况下才还手的。

物业社区微信：一位证人证实，当时张某和爱伦在争吵，后来爱伦伸手抓住张某的脖子，他想上前劝阻，但看见爱伦凶恶的样子，就吓得离开了。另一位证人也证实，当时他看见张某和爱伦在争吵，张某态度比较和蔼，但喝醉了的爱伦则态度恶劣，并用手掐住张某的脖子往围墙方向推，连治保会的人劝阻也不听，后来张某便挥手打人，爱伦就倒在地上。法院对这些证据进行了确认。

【一审判决】管理员防卫过当被判坐监1年半

福田区法院在审理后认为，张某在执行职务的过程中，对被害人爱伦拨弄消防栓的行为进行制止是合法行为，爱伦对此不服并推打张某，张某在其人身受到正在进行的不法侵害的情况下，采取防卫行为，属正当防卫。但其行为明显超过了必要的限度，造成了被害人的重大损伤，已经属于防卫过当，依法应承担刑事责任，但可相对减轻处罚。

案例二：

车辆丢失案件的法律责任的思考与分析

[案例]2004年10月11日下午，西安市某小区业主郭先生将一价值23.5万元新买的小轿车停放在本小区物业管理公司指定的露天停车位上，并按物业公司的要求交了8元临时停车费，10月12日上午当郭先生欲开车出去办牌照，发现此车已不翼而飞，随即向物业公司及派出所报案。经公安干警多方追查，至今该车尚未找到。2005年9月郭先生以该车已向物业管理公司缴纳了临时停车费，物业管理公司有责任保管车辆，要求物业公司赔偿丢失损失共计183000元。更多精彩加物业社区微信。西安市汉阳区法院一审判决，认定双方之间构成保管合同关系，物业管理公司应赔偿业主183000元。该物业管理公司不服提起上诉，无证据证明物管疏于管理，原审判决缺乏事实及法律依据，依法改判撤销原审判决，驳回郭先生的诉讼请求，两审诉讼费均由郭负担。

[评析]在这起丢车诉讼案件的审理过程中，二审主要依据的是《中华人民共和国合同法》中关于保管合同的有关条款。

一、第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。”

二、第三百七十四条“保管期内，因保管人保管不善造成保管物毁损、丢失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。”

三、第三百六十七条“保管合同自保管物交付时成立，但当事人双方另有约定的除外。”

从上述条款看，保管物的交付实际就是将保管物的实际控制权的排他性占有权交付给保管人。上述案件中双方当事人就车辆保管的意思表示并不一致。郭先生停车时并未将车钥匙或车辆行驶证交给物管公司，而物管公司也从未对郭先生出具停车凭证，所以不具备保管合同中保管物交付的法律内涵。另外根据西安物价部门核准该物业公司的收费项目和收费标准，及物业管理公司与小区业主委员会签订的委托合同中，关于露天停车场地经营收入，物管与业主委员会双方分成约定情况分析，可以得出该物管公司对其露天停车场地与车辆停放人之间仅构成场地租赁关系，物管公司只对交通及车辆秩序进行管理，而不构成车辆保管关系。

对小区内业主车辆的管理属于特约管理服务，如果双方在物管委托合同中约定了车辆保管费，那么车辆丢失的，物业应承担赔偿责任;如果没有约定但有证据证明物管公司疏于管理，未尽起码的安全防范义务或未配备应有的安全防范设备，对车辆丢失有重大过失的，物管公司也应承担赔偿责任;物业社区微信：如果物管公司履行了正常的安全防范义务，没有重大过失的，物管公司可以不承担赔偿责任。更多精彩加物业社区微信。假如物管公司对停放车辆收取保管费，并接受了车辆的实际控制权的移交，就应按保管合同的规定承担赔偿责任。

案例三：

滴水结冰,职工在小区内摔伤,物业公司是否应该承担责任?

[案情]

2001年2月23日,上海市某工厂职工李某早晨去工厂上班,因连续的天气寒冷二楼台阶出现结冰,李某走上台阶时滑倒摔伤。李某认为物业公司未尽到维修保养责任，没有及时处理台阶结冰问题，应该对其滑倒摔伤负有赔偿责任，物业管理公司认为李某自己走路不小心而摔倒，责任应该由自己承担，不同意赔偿。李某向法院提起诉讼。

[分析]

李某对自己的滑倒受伤主观上有过错，应负有一定责任。李某在白天行走，应当发现台阶上有接冰，并应当预见到有滑倒的危险，在走路时因自己不小心而摔倒，主观上显然有过错。而被告物业公司负有对物业进行养护、保障物业使用方便、安全的义务，在出现结冰天气时应当及时清理小区范围内的结冰。物业社区微信：《物业管理条例》第三十六条规定了物业管理公司未履行合同约定义务时应当承担赔偿责任。物业管理公司和李某对伤害的发生都有过错，构成民法理论上的“混合过失”《民法通则》第131条规定：“受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。”

[法院判决]

上海市人民法院作出一审判决：物业管理公司对李某滑倒摔伤应承担相应的赔偿责任，需支付李某由于滴水结冰摔倒受伤医疗费中的60% 即800元人民币。

[启示]

物业管理日常工作当中的每一个细节都不容忽视，很明显该案例是由于物业管理公司对滴水结冰可能造成损害事故情况的忽略而造成的，因此物业公司在对小区的日常管理当中应该制定严格的环境卫生管理规程，(比如，清洁制度建设、清洁员岗位职责制、清洁卫生检查制度、清洁卫生操作规程等)，此外，清洁卫生管理是一项日常性的长期工作，所以还应加强对清洁员工素质、环保意识的培训。以尽量避免此类事故的发生。

案例四：

护卫员为业主开道闸反被业主投诉!

【案例】叶先生是小区的常住户，护卫员都很熟悉，李先生是一个月才来住四、五天的，有的护卫员对他不熟悉，但都是某别墅小区的业主，很巧的是有一天下午回家下着雨，且雨下的比较大，叶先生的车在前面，李先生的车在后面，大门口值班的护卫员一看是叶先生开车回来了，又下着雨就把道闸杠开上去了(业主应该是要凭业主住户卡刷卡出入)，车刚一过又把道闸杠放下来了，刚好拦住李先生的车。当时正下着雨，李先生打开车窗刷卡就进去了，什么也没说，一到家就打电话到管理处投诉：别的业主进小区有卡也不用刷，护卫员一看到人就把大门开了，我也是你们小区的业主，同样发几百万买的别墅，没有天天回来就低人一等了吗?

【处理】首先承诺遇到类似的天气，值班护卫员就站在卡机旁替业主刷卡出入李先生今天发生这样的事情我代表管理处全体员工向阁下道歉。是因为值班员对小区的全体业主不是都很熟悉，而导致今天的事情发生，并不是阁下没有天天回来就低人一等了，而是我护卫队长对队员培训不到的不可推卸责任，平常我们都是凭业主住户卡业主自行刷卡出入小区的，因为今天的天气比较特殊下着大雨，护卫员也是本着方便业主的心意出发的，希望业主阁下能给予理解。我向阁下承诺，凡以后遇到类似的天气，值班护卫员就站在卡机旁替业主刷卡出入。

其次，多从自身找缺点和不足从今天这件事可以看出主要是：一是我们护卫员对小区全体业主的熟悉程度还不够，这是平常对护卫员的培训不到位，要求护卫员对小区业主的熟悉程度不严而导致;二是我自身作为护卫队的队长对下雨天业主出入小区刷卡没有考虑到细节，对岗位实际操作的引导不够。在这方面管理处会加强护卫员对小区业熟悉度的培训和岗位实际操作的引导。其三是感谢李先生感谢您的这次投诉，再一次给了我们为阁下服务表现的机会。

案例五：

装修工人未带出入证遭护卫殴打

昨天下午，在铁营医院放射室外，记者见到了三位被打的装修工。装修工江志义说，三人都是久新装饰公司的工人，这些天都在政馨家园做装修。当时三人在小区外吃过午饭后准备进去，但是被护卫阻拦要求检查出入证，此时只有江炳炉一人带有出入证，护卫便不同意另两人进入，“一护卫开口骂人”，江炳炉回了一句后，六七名护卫冲出对三人拳打脚踢，其中一护卫还拿有“1米来长、荧光灯管粗”的铁管“猛砸”。

三人中，朱宝峰的伤势最重，右脸颊肿起了一块。铁营医院出具的诊断证明表明，他的颈部、面部、腹壁、右上肢、眼部、鼻部多处软组织挫擦伤。朱宝峰当时被四名护卫围攻，“铁管、拳头、脚，都动了，还有人揪头发”。江志义说，大家在政馨家园做了近一个月，“从来没有检查出入证，这是第一次”。政馨家园一吕姓业主曾在现场对双方予以劝解，他说，当时护卫很凶，铁管都打折了，还追出去五六十米打人。

吕先生的夫人称，亲眼目睹过好几次护卫与装修工人的打架。护卫被骂后才动的手政馨家园一护卫告诉记者，当时原本是让带证的工人上去，把另两人的出入证带下来接上去，但是“他们不肯，还骂人”。该护卫说，因为对方骂人，所以护卫才动的手。记者问，谁先动的手?护卫说，“的确是我们先动的手，但是他们先骂人也不对”。

进展物业赔礼又赔钱政馨家园物业部一秦姓工作人员称，自己对整个事件不是特别了解，但是有规定装修工必须持证进出，同时他表示，无论如何，“打人总是不对”，他表示，安保负责人正在协助警方调查，“回来后一定会批评护卫的”。三工人的工长徐洪志说，按规定工人们出入的确要带出入证，但是“有什么问题可以好好说，可以和装修公司、和业主交涉，但是不能动手打人啊!” 昨天下午4时15分，记者在东铁匠营派出所采访时，政馨家园的两位物业负责人正在派出所接受调查，处理此事的民警吴先生称，是否立案及如何定性还要看伤情报告。在医院检查时，物业方面没有人员出面。晚8时许，记者与徐洪志联系时被告知，其正在与物业方面协商医疗费用问题。昨晚8时40分，徐洪志联系记者称，在警方协调下此事已解决，物业公司负责人道歉，并支付了几人的医药费。

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