小区停车位要如何规划管理

众所周知，土地是不可再生资源，而汽车是工业产品，可以随着生产流水线的流动而不断流入市场，不断流入用户手中。因此，相对来说，一个小区的停车位数量是有限的;而业主汽车拥有量，随着社会的进步，人们生活水平的提高，虽然不能说是无限的，但至少可以说其增长幅度是前者无法相比的。笔者曾经管理的小区在不到一年的时间里就猛增近20辆私家车，致使小区停车位骤然紧张，车辆停放秩序难以维持，由此引发的各种纠纷不断，物业管理公司苦不堪言。

这种状况是十年前小区规划设计时所没有预料到的。因此，笔者认为，对于一个将要交付使用至少几十年的小区来说，必须从规划设计阶段开始严格把关，才能保证满足业主对停车位不断增长的需求。而目前仅以1989年1月1日起施行的公安部和建设部联合颁布的《停车场规划设计规则(试行)》的建议性指标来规范设置停车位，其数量是远远不够的，而且有的指标已不能适应现实情况的需要。有关行政主管部门应该像规定容积率、绿化率等强制性指标一样来规范小区停车位的规划设计，并且要有停车场(库)扩建增建预案。否则，小区停车位即使目前满足了业主的要求，但过了一、二十年，随着业主汽车拥有量的增加，停车位肯定供不应求，将产生新的供需矛盾。如果没有扩建增建预案，到那时这个供需矛盾就很难解决。这一点在《道路交通安全法》第三十三条里是有规定的：“新建、改建、扩建的公共建筑、商业街区、居住区、大(中)型建筑等，应当配建、增建停车场;停车泊位不足的，应当及时改建或者扩建;投入使用的停车场不得擅自停止使用或者改作他用。”在公安部和建设部联合颁布的《停车场建设和管理暂行规定》中也有规定，在应当配建停车场而未配建或停车场不足的，应逐步补建或扩建。因此，政府部门一定要严把规划设计关。

另外，最好是明确规定小区的停车位不得对非小区业主出售或长期出租。虽然《物权法》第七十四条规定建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，但是这个规定操作空间很大，开发商有可能在没有首先满足业主需要的情况下就对外出售或出租车位。因为从楼盘开盘时起，业主是陆陆续续买房、入住的，如果开发商满足了先行入住部分业主的需要后还有剩余车位，法律又没有明文规定开发商要空置多长时间才算满足了业主的需要，在利益的驱使下有些开发商就会对外出售或出租。这样就很难保证首先满足小区业主对停车位的需要，并给今后物业管理带来麻烦。因此，这一点还有待进一步明确。

二、停车位的权属需要明确，以避免因权属关系不明晰而引起的各种纠纷

许多业主买房的时候，很少去关心哪些是共有部分，等到真正需要时才着急;有的业主错误地认为共有部分是“唐僧肉”，人人都有份，谁都可以随意占用。笔者曾经管理的某单位职工宿舍区的停车库，就是因为开发商建成投入使用一段时间后放弃使用，后来任由业主(内部职工)随意占用，造成权属关系不明晰。有的业主认为是共有部分，谁都有权使用。由于“僧多粥少”，特别是海南炎热的夏季，太阳暴晒，谁都爱惜自己的宝贝汽车，车主们谁都想往车库挤，争夺很激烈，有的甚至大打出手。笔者认为，如果车库权属明确，再加上严格遵守业主大会制定的车辆停放管理制度，就不会出现这类纠纷。

将于2007年10月1日起生效的《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要;建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”根据这一条，小区停车位的权属问题可基本解决。小区的停车位就可以区分为全体业主共有车位和业主专有车位，在物业服务合同、车辆管理协议和车辆停放管理制度中可分别作出相应的管理规定。

三、停车场(库)扩建增建资金的筹措途径应灵活处理，才能保障停车场(库)扩建增建方案的实施

根据1999年1月1日起实行的财政部和建设部联合颁布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，室外停车场(《海南省住宅区物业管理条例》规定的是“非经营性车场车库”)属于共用设施设备的范围，其大修、中修、更新和改造的资金应从专项维修基金中列支。

由于业主私家车数量的猛增，需要扩建增建停车场(库)来缓解小区停车的压力。应部分有车业主(包括业主委员会)的要求，物业公司草拟了扩建增建停车场(库)方案，并送交业主委员会，由业主委员会准备提交业主大会讨论。但一考虑到要动用小区的专项维修资金，就知道该方案通不过。为什么?按照《物业管理条例》的规定，业主大会作出专项维修资金使用的决定，必须经物业管理区域内的全体业主所持投票权2/3以上通过。而小区有车业主相对来说毕竟是少数，要达到2/3这个多数，恐怕比登天还难。因此，要想扩建增建停车场(库)，其筹资途径应该在不违反有关法律法规的前提下灵活处理，才能保障停车场(库)扩建增建方案的实施。例如，先由物业公司垫资，再从经营扩建增建停车场(库)的停车管理服务收入中逐渐返还物业公司;或者先由有车业主垫资，再从其每月应交纳的停车管理服务费中抵扣等。只有这样，才能顺利搞好小区停车场(库)的建设。当然，不管是谁先垫资投资，小区停车场(库)的建设都必须按照有关主管部门批准的统一规划设计实施，并且建成后仍然属于全体业主共有。

四、遵循公平、公正、公开的原则，规范小区共有停车位的分配办法

据了解，目前小区共有停车位还没有规范的分配办法。各个小区分配办法可谓五花八门，如时间顺序选定法、物业公司指定法、抓阄法、定期轮换法等。因停车位分配不公而引起的矛盾和纠纷时有发生。笔者曾经管理的小区也有这种现象。为避免此类现象的发生，共有停车位的分配办法必须遵循公平、公正、公开的原则;同时，正如小区公共水电费的分摊办法一样，有关主管部门应制定规范性文件来指导小区停车位的分配。

住宅小区停车位问题解决方法：

要解决住宅小区停车难问题，市规划建设部门必须做好以下几方面工作：

1.要重规划。要将新小区停车位建设纳入小区建设规划。要将小区停车位建设与小区同时设计、同时建设、同时竣工，车位数要与住户相匹配。

2.要强建设。小区停车位建设要采取空中(楼顶停车场、立体停车房)、地面(地面草坪式停车场)和地下(地下停车库)等相结合的方式，加强停车场所的建设;在老小区，要采取拓宽小区内通道，增加小区内草坪式停车位建设等方式，将小区楼前楼后走道边的一部分草坪改造成草坪砖式停车场，以解决老小区停车难问题，这样既可最大限度减少原有绿化面积的降低幅度，又能方便居民的生活，实现车辆的有序停放，减少绿化的人为损坏。

3.要严管理。建设部门要会同城管和交警部门联合整治，加强对车辆停放的监督管理，对不按标线有序停放车辆的车主，要依法严肃处理，使停车场(位)的功能得到充分发挥。

合理规划停车位解决停车难：

绿化带铺成水泥地“改建”成停车位

“我们小区越来越多的绿化带被住户改成了私人车位，再这样下去小区绿化将越来越少!”家住宿豫区江山城市广场的姜梦致电本报反映，自己所在小区的多处绿化带，被小区车主私自铲除，改造成自家的停车位。

记者前往该小区核实时发现，在2号楼1单元前，绿化带内的青草完全不见了，取而代之的是长约5米、宽约3米的水泥地，水泥地上停放着一辆私家车。“小区停车位太少了，我们搬来较晚，没有租到。把车停在小区门口又不放心，不得已只好自己动手改造一个。这也是无奈之举。”正好在自己“改造”的车位停车的车主诉苦道。

另外，很多市民对小区乱停乱放问题反映也比较强烈。“小区常有车‘骑’在绿化带上，久而久之绿化带就被破坏了。还有就是小区有些道路本来就很窄，现在两边都停满了轿车，非常容易剐蹭。我自己是租了车位，但经常被占，停路边又经常被蹭到。希望有关部门能科学规划和论证，解决我们小区停车难问题。”家住富丽莱小区的陈春说。

停车位“只售不租”部分业主很困扰

除了私自改造、乱停乱放之外，还有一些市民对小区停车位“只售不租”，以及外面有车停进自己小区的行为表示不满。

“以前我们小区的地下停车场是可以用的，现在却只让我们买，一个车位七八万甚至十多万，哪买得起啊。”日前，家住仁恒公寓的孙辉彬打来电话称，据宿迁今年新出台的《物业法》，小区内的停车位是可租可买的，而自己小区的地下停车场却“只售不租”，并将停车场的车位都上了地锁，让业主无法“借用”。一方面是部分车位“闲置”，一方面是业主无处停车，对此，他称不少业主非常气愤，希望有关部门进行整治。“本来我们小区车就多，一些不是我们小区的车还挤进来凑热闹，让我们都不好停了。我们晚上都会早早把车开回来占位置，再出去时宁愿打车。”家住嘉豪阳光的李瑞安说。而据小区保安纪昌桂介绍，有时候，他们并不知道车辆是不是该小区的，所以会有疏漏，但是等小区四期交付之后，将为租车位的车主配备门禁卡，“这样的话，没有卡便进不来。”纪昌桂说。

建议向改造好的小区学习 让绿地与停车位兼得

“以前去府苑小区找朋友玩，如果开车的话很不好停，今年再去发现多了不少生态停车位。我们小区200多辆车才70多个车位，如果规划部门能在实地充分考察的基础上，对我们小区公共环境进行适当改造，合理布局，多设置点生态停车位那就太好了!”

据某小区保安介绍，因为该小区住户多，这两年车辆大增，停车越来越难，后来在多个部门的支持下，去年开始改造，将一些空隙大、绿化少的空地连成片，在不损坏一棵树的基础上，新增了近400个停车位。“如果有外来人员，会引导他们将车停在待租车位上;如果有人占用他人车位，超过夜里两点也不开走，我们会采取锁车措施，最大程度保护业主的权益。”

除了府苑小区，市内老旧小区改造工程也让聚龙花园、靳塘小区等老旧小区多了很多生态停车位。“希望也能加大对我们这种虽不是‘很老’，但停车也很困难的小区停车位进行改造。”。

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