临时房屋买卖合同案例

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临时房屋买卖合同案例

【案例分析】：

[案情]

原告沈某与被告某公司、某代理公司返还定金纠纷一案，法院受理后进行了审理，2002年11月23日，原告沈某与被告某公司(物业主)、某代理公司(代理方)签订临时买卖合约，合同约定：购买方沈×，代理方东营××物业代理有限公司。一、物业地址及面积：金洲8号×单元×楼西户，面积109.51平方米、地下室5.4平方米;二、买卖成交价178703.58元;四、签定本临时买卖合约时，购买方须向物业主支付楼价定金10000元，此定金由代理方代收，转交物业主，由物业主签署后本合同生效;五、购买方与物业主双方须于2002年11月30日之前正式签署买卖房地产合同，并缴付余下楼价款。六、如任何一方不能按上述第五条执行，违约方需双倍赔偿定金，并需支付××房地产代理佣金。合同签订后，原告交付被告东营市××餐饮有限责任公司定金10000元，由被告东营市××餐饮有限责任公司业务负责人范××出具收条一张。2003年11月30日，原告按约前去与被告东营市××餐饮有限责任公司签订房屋买卖合同时，双方因对被告东营市××餐饮有限责任公司是否具备商品房预售许可证、工程竣工验收证明及房产证的问题未能协商一致，双方未签订房屋买卖合同。原告诉来法院，请求两被告双倍返还定金20000元并支付利息。

[分析]

法院审理认为，原、被告签订的临时买卖和约，实为商品房认购合同，该合同符合法律规定，合法有效。被告某公司收取的原告的定金，应为立约定金，定金罚则适用于一方当事人拒绝订立合同，而本案中原告与二被告签订立约定金合同时并未约定签订房屋买卖合同时，被告需具有商品房预售许可证、工程竣工验收证明及房产证，且根据原告提供的工程竣工验收申请表，可以认定该房屋系已经建成的房屋，被告在2002年11月30已具备签订房屋买卖合同的条件。原告按约于2002年11月30前去与被告某公司签订房屋买卖合同时，双方因对被告东营市××餐饮有限责任公司是否具备上述有关证件的问题未能协商一致，因此，双方对未签订房屋买卖合同均不存在违约，被告某公司应将依据定金合同收取的原告的定金10000元返还原告，故原告要求被告某公司双倍返还定金，本院不予支持。因定金系被告某公司收取，且原、被告签订的定金合同中，亦未约定被告东营××物业代理有限公司承担责任，故原告主张被告代理公司承担责任，理由不当，本院不予支持。原告主张的利息，无法律依据，本院不予支持。。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、被告某公司于本判决生效后十日内返还原告定金10000元。

二、驳回原告的其他诉讼请求。

本案争议的原、被告签订的临时买卖合约的性质?定金的性质?商品房认购中定金如何处理?

一、 本案 原、被告签订的临时买卖和约，实为商品房认购合同。一般认为，商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房买卖现房买卖契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。本案原、被告签订的临时买卖和约具备认购书的一般内容，应认定为商品房认购合同。认购书为商品房的预约合同，是独立的合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定"出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因一方当事人原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可规则于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买售人。本条解释表明认购书是商品房买卖合同双方当事人之间签订的，签订合同的表现形式为预定书、认购书、定购书等。本案 原、被告签订的临时买卖和约，具备认购书的性质。

二、从学理上解释，定金分为五种：立约定金、证约定金、成约定金、解约定金、违约定金。认购书的定金属于立约定金，是为了保证签订本约而交付的定金。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定：当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，交付定金的一方拒绝定理主合同的，无权要求返还定金;接受定金的一方拒绝订立主合同的，应当双倍返还定金。此条规定了立约定金的罚则效力。定金罚则适用于一方当事人拒绝订立合同，而本案中原告与二被告签订立约定金合同时并未约定签订房屋买卖合同时，被告需具有商品房预售许可证、工程竣工验收证明及房产证，且根据原告提供的工程竣工验收申请表，可以认定该房屋系已经建成的房屋，被告在2002年11月30已具备签订房屋买卖合同的条件。原告按约于2002年11月30前去与被告东营市××有限责任公司签订房屋买卖合同时，双方因对被告东营市××餐饮有限责任公司是否具备上述有关证件的问题未能协商一致，因此，双方对未签订房屋买卖合同均不存在违约，被告东营市××餐饮有限责任公司应将依据定金合同收取的原告的定金10000元返还原告，故原告要求被告东营市××餐饮有限责任公司双倍返还定金，不予支持。本案的判决与最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条第二层意思的规定是一致的。本案判决后，双方当事人均未上诉。

临时建筑物房屋租赁合同，是否有效?

《解释》第3条规定，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”

注意事项：

非法的临时建筑物房屋租赁合同除了在一审辩论终结前取得批准有效以外，均为无效房屋租赁合同。