商品房公摊面积规定│签订合同时需约定

公摊面积高多少目前暂无明确标准，但通常而言，加上公摊面积后，普通公寓得房率在75%-80%比较合适。如果买房者发现公摊面积和合同标注面积不一样的话，可以到所在区县房管局反映情况。那么我们下面看看具体的法律规定有哪些。

一、物权法法的规定

依据物权法法的规定，建筑区划内除个人专有部分的建筑和绿地、以及城镇公共道路和绿地之外，其他的公共场所、绿地等属于业主共同所有。也就是说，在开发商将房屋出售给购房者后，该土地就属于购房者共同所有。既然是业主共同所有，就意味着全体业主具有所有权，这种所有权是以一种排他性的权利，任何人没有经过业主同意对现状予以改变的，都属于侵犯业主的所有权，业主可以要求排除妨害，予以拆除；也可以要求将相应的侵权建筑归业主所有，如果归业主所有，业主可能要进行部分的补偿。

二、目前我们国家对公摊面积的具体比例有没有限制性的规定？

从全国层面的法律法规来看，至少我们还没有发现有这方面的强制性规定。对于公摊面积的比例好由合同当事人来进行具体的约定。其实早在2002年石家庄市第一次举行房展会的时候，我们就曾经向广大消费者发出过消费警示，提示大家在合同中不要只约定总的建筑面，一定要对公摊面积的高比例做出约定，以免损害自己的合法权益。但是需要提醒的是，没有法律规定和合同约定，也并不意味着公摊面积就可以随意的发生变化，因为民法还有一个诚实信用原则，开发商应当按照诚实信用原则履行合同，如果公摊面积过大有违诚实信用原则的话，开发商还是要承担违约责任的。另外我个人认为，如果说在签订商品房买卖合同时具体房屋户型设计已经确定，那么开发商就应当按照当初的设计进行，不能再随意变更。

三、广大购房者都知道，国家法律有一个 3% 的约定，这个3%到底是什么意思呢？

这里这个3%主要是为了限制“期房”建筑面积的误差。因为合同的面积是依据当初的建筑设计计算的，而建筑设计和具体的建筑施工总是有一定的误差的，不可能完全一样。对于合理的误差，法律是允许的，判断合理与不合理的标准就是这个3%。也就是说，如果合同约定的面积与实际建好后的房屋建筑面积的误差不超过3%，那么就是合理的，如果超过了就是不合理的。

对于这个3%还要注意以下几点：

第一，购房合同可以对误差的具体处理方法做出不同于法律的规定，也就是说，如果有特殊约定，这个3%可能就不再适用；

第二，这个3%，在法律上指的是计价面积，而这个计价面积到底是套内面积还是套内使用面积还是包含公摊面积，就需要当事人在合同中具体约定。有的时候总的面积没有发生变化，但是公摊面积发生了变化，此时处理起来就比较麻烦。不仅如此，还有的情况下，套内总面积没有变化，但是卧室可能变小了，而客厅变大了，这种情况也会影响居住。因此，合同好对这3%做出更为细致的约定。