买房别被房贷绑架 房贷到底怎么还划算

贷款买房的市民都会遇到两种还款方式的选择，等额本息还款还是等额本金还款？近日，就有市民表示，虽然两种还款方式仅仅相差一个字，可是所还的利息总额可是差得远呢？那么情况究竟如何呢？

现象：两种还款方式利息相差13万

市民张先生近日贷款买了一套商品房，房子总价为68万元，张先生付了20万首付，打算向银行贷款48万元，分30年还清。在办理贷款时，张先生遇到了困扰：是选择等额本息还是等额本金还款呢？对这几十万元的还款金额，张先生不得不仔细研究，还别说，这一研究还真被他发现了“门道”。

“如果按照现在6.15的贷款利息计算，我贷款48万元，30年还清，选择等额本息需要支付的总利息为572746.26元，而如果选择等额本金还款，30年的总利息只要444030元，两种还款方式利息相差约13万元。有这13万，我都可以买辆车了。”张先生对两种还款方式间巨大的利息差表示相当不理解。

原因：占用的贷款数量和时间不同

同样是贷款，为什么利息相差如此之多？昨日，记者就此咨询了苏州银行个人综合客户经理万莉。她告诉记者，等额本息和等额本金是个人办理按揭贷款的两种还款方式。所谓等额本金还款，顾名思义，就是贷款人每月偿还相同额度的本金，贷款利息随本金逐月递减。而等额本息，即还款人每个月以相等的金额偿还贷款本息，贷款本金逐月递减。从利息总额的角度来说，无疑等额本金还款终所还利息较少。但选择等额本金还款，还款人前期还款压力大，另外，由于还款金额每期递减，每期还款金额不固定，会给还款人带来不便。

万莉表示，银行的贷款利息是由本金、利率和贷款时间决定的，在利率相同的情况下，贷款时间越短，占用的本金越少，所产生的利息就越少。等额本金还款，通过前期多还款，客观上减少了占用银行贷款的数量，缩短了占用时间，所以利息总额自然减少。

以张先生为例，等额本金虽然总利息额减少，但第一个月需要还款3793.33元，在以后近10年间每月还款额都将维持在3000元以上。而等额本息还款，每月只要还2924.30元，初始还款压力减小很多。

建议：前期资金宽裕者可选择等额本金还款

那么，等额本息和等额本金究竟哪种还款方式好呢？万莉表示，不能简单地以好坏来评价，应该根据自己的实际情况选择不同的还款方式。一般来说，等额本息还款每月还款额相等，适用于现在收入较少、未来收入稳定增加的人群，比如刚开始工作的年轻人，手上暂时资金不宽裕，就没必要为了少还利息，而牺牲现在的生活质量。而对于现在有一定经济基础，预期未来十几年收入会逐渐下降的中老年人群，则可选择等额本金的还款方式，这样随着收入的下降，每月还款的金额也在逐年递减。

去年底央行降低了金融机构的贷款基准利率，对于购房合同中约定过“利率根据国家利率变化进行调整”的市民来说，从今年1月1日起就可以执行新的房贷利率了。在央行降息后，就有人算了一笔账，以房贷金额50万元、贷款期限20年计算，在基准利率的情况下，降息前每月还款为3742.6元，降息后为3625.56元，每月可少还利息117.04元，全年可少还利息1400余元，20年利息总额累计可少还息约2.8万元。对于购房者来说，这也算省了一笔钱。

“我去年买房刚贷款，现在提前还划算吗？”“听说今年央行还要降息，那提前还房贷划算吗？”“我还有5年就把房贷还完了，现在提前还贷划算吗？”……近期，是否提前还房贷成为不少市民关心的话题，一项网络调查显示，近七成的购房者有提前还房贷的打算。“每年都有市民咨询提前还房贷的问题，尤其是加息或者降息前后。其实还是根据个人的实际情况进行选择。”有银行理财经理告诉记者。

提前还贷还需仔细算

“今年我们家差不多攒了8万元，想趁着降息提前还房贷，减轻今后的还贷压力。”市民田先生告诉记者，2013年7月，他通过商业贷款60万元购买了首套房，享受九折贷款利率优惠，贷款期限是30年，目前月供是3558.82元。对此建设银行个人贷款客户经理认为，田先生采用的商业贷款，虽然有九折优惠，但是负担的利息仍然比较高，每月还款压力比较大。此外，田先生采取的是等额本息还款，这种还款方式的还款利息支出通常集中在还款初期。田先生的借款期限是30年，目前只还了不到两年，因此提前还房贷比较划算。

不过并不是所有市民都适合提前还房贷。据了解，一些几年前购房的市民曾享受过利率折扣，比较多的是八折。有理财师分析说，如果与银行签订了相关合同的前提下，按照调息后五年以上房贷基准利率6.15%计算，八折优惠后，利率为4.92%，如今的五年期存款利率有城商行高达5.4%，还有股份制银行达到5.225%，比较起来存贷款利率出现了倒挂。“这些购房者好珍惜廉价的房贷。”理财师建议：“如果购房者手头有充裕资金，不妨直接存五年定期，不但收益稳定，而且所获得的利息收入还可以覆盖贷款利息支出，且略有盈余。”

有些情况不要提前还

当下，购房贷款市民多选择等额本金还款和等额本息还款两种方式，业内人士建议等额本金还款期已过1/3和等额本息还款已到中期的购房者不必提前还款。因为等额本金是将贷款额总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，当还款期超过1/3时，借款人已还了将近一半的利息，再选择提前还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

很多提前还贷的市民是为了减轻将来的支出压力，不过要是未来有较大支出的市民好不要选择提前还贷。比如近期有生小孩、买车等计划的市民，提前还贷会大量挤占资金。因此理财师建议，市民是否提前还款需考虑个人的投资能力。如果手头有其他更好的投资理财项目如股票、基金、债券、理财产品等，若预计获取的回报能够覆盖贷款成本，客户好将流动资金用于投资。

一、尽量使用公积金贷款

众所周知，公积金贷款的利率比商业住房贷款低得多，特别是7折优惠利率取消后，两者之间所还的利息差距将更大。因此贷款买房，公积金贷款省钱。

一家国有银行的理财师表示，对于首套房使用商业贷款，想购买二套房的购房者，使用公积金贷款无疑更可省下不少利息。房贷新政实施后，二套房首付必须五成，利率低上浮10%。

公积金贷款的优势更加明显。公积金贷款作为一种福利性购房贷款，目前我市公积金贷款政策尚没有变化。不仅仍可首付两成，更可享受3.87%的公积金利率，比7折利率还低。

二、变更还款方式省息划算

目前，多数银行的个人住房贷款还款方式主要有等额本息和等额本金两种方式。

二者的主要区别在于，前者每期还款金额相同，即每月本金加利息总额相同，客户还贷压力均衡，但利息负担相对较多;后者又叫“递减还款法”，每月本金相同，利息不同，前期还款压力大，但以后的还款金额逐渐递减，利息总负担较少。

以贷款100万元20年期(以基准利率5.94%计算)计算，采用等额本息还款法，利息超过71万元。

而采取等额本金还款，支付利息款59.6475万元。两者相比，利息相差11万元左右。

值得一提的是，等额本金还款法并不适合所有的购房者，因为它的月供是倒金字塔式结构，也就是说早期还款数额较高，不适合贷款压力大的家庭。

三、房贷理财账户节省贷款利息

对于有固定存款的“房奴”来说，可以通过房贷理财账户达到用存款抵扣贷款利息的目的。据了解，部分城市的农行、招行等部分银行都推出了类似的可以帮客户节省利息的房贷理财业务。

以贷款指南为例，客户选择存抵贷这一房贷理财账户后，只要客户卡内存款超过5万元，即可按相应比例抵扣贷款利息，并且卡内存款还是活期存款，随时支取，不受限制。

此类产品均设有起点。一般起点均为5万元，也就是说如果账户有8万元，只有3万元可以参与抵扣房贷，并且抵扣比率各行不一样。

四、提前还款选择缩短期限

随着银行优惠利率的取消，二套房利率的上浮，不少房贷者近期已经开始动用公积金或是存款开始提前还贷。在市民提前还款时，会碰到一个问题，那就是减少月供还是缩短贷款期限划算?

理财师称，如果单纯从节省利息角度来讲，肯定是缩短贷款期限划算。“选择哪个方式更省钱其实很简单，只要掌握一条，本金还得越多，利息越省”。

另外，银行理财师认为，提前还贷要算好账，比如，还贷年限已经超过一半，月还款额中本金大于利息，提前还款的意义就不大。

五、要不要提前还贷

80后陈诚去年年底在近郊买了一套总价约80万的房子，支付了20多万首付之后，向银行贷款近55万，贷款年限20年。在选择按揭方式的时候，置业顾问称有两种选择，一种是等额本金法还贷，另一种是等额本息法，并且建议如果要提前还贷，好选择前者。

等额本金还款法，即借款人每月以相等的额度偿还贷款本金，而利息随着本金逐月递减，每月还款额亦逐月递减。另一种等额本息法，则是20年期间，每月偿还的房贷金额相同。

在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，好选择等额本金还款法。

陈诚合计着自己的收入情况，估计有余力提前还贷，于是他选择了等额本金法，希望将来能够少还点利息，“房贷光利息就几十万，确实吃不消”，提到房贷，陈诚一脸苦笑。

六、提前还贷怎么还

提前还贷包括两种形式：一种是提前偿还部分个人住房贷款;另一种是提前偿还全部个人住房贷款。例如，陈先生申请银行商业贷款55万元，贷款期限为20年，在没有逾期不还款的前提下，可以分次提前归还一部分本金，每次提前还款后，相应冲减余贷款本金。

银行根据尚未归还的贷款本金重新计算借款人的月均还款额，直至贷款本息全部还清。

假设当剩余还款总额为36万元(本金是27万元，利息是9万元)，陈先生决定提前还10万元，那么，本金就只剩下17万元，利息仍是9万元。

根据有关规定，提前清偿的10万元本金在以后期限不再计息，银行只就尚未清偿的17万元本金及3万元利息，按不变的期限和利率重新计算月均还款额。

七、并非所有人都适宜提前还贷

1.享受公积金贷款和七折利率的贷款客户不必急于还款。因为目前七折的5年期贷款利率低于5年期存款利率，客户把这些钱存入银行收益要比提前还贷合适。如果这样的客户提前还贷后再贷款购房，银行将按新的贷款政策执行，基准利率上浮1.1倍，借款人将得不偿失。

2.等额本息还款已经超过5年，贷款早期还款中大部分为利息，超过5年再提前还款，可以说本金更多，所以从资金利用的角度来看，可以考虑其他投资渠道，特别年收益率超过银行房贷利率的渠道。

3.等额本金还款期超过三分之一的，第二种不适宜提前还款的类型是使用等额本金还款法的客户，并且还款期已经超过了1/3。

八、提前还贷需要预约

据业内人士介绍，借款人提前还款，要先向银行提交提前还贷申请，银行接到客户提前还贷申请后要审批，时间一般是半个月至一个月不等，现在工行是两个星期，招行是一个月，建行规定提前还贷要是1万元的整数倍，还有的银行需要收取一定数额的违约金等。

所以，有计划在年底提前还贷的消费者，要到自己贷款的银行仔细核对具体相关规定后再做打算。