小产权土地能卖么？佛山将陆续出台相关规定

近日，有市民爆料称有人在网上叫卖小产权土地。于是很多人都产生了这样一个疑问，小产权土地是否合法，真的能卖么？

不动产登记制度实施之后，小产权房有可能会“转正”吗？“国家通过不动产登记，保护权利人依法取得的不动产产权，小产权房本身不合法，因此不能登记发证。”3月1日，国土部不动产登记局局长王广华接受媒体采访时如是回答。但近日，有市民爆料称有人在网上叫卖龙江小产权土地，并质疑这样的地块是否合法，对此记者展开了调查。

事件：有人公开叫卖小产权土地？

小产权房是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产，在现实中往往是一些村集体组织或者开发商以新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此，它并不真正构成严格法律意义上的产权。目前，我国对小产权的治理越来越严厉，要么取缔，要么清除。

近日，有市民向记者爆料，有人在网上公开出让顺德龙江镇的一块集体用地，并且明确标示这是“小产权”。记者看到这则出让公告宣称，“商业土地出让：位置顺德龙江镇；地块东边‘龙高路’占地22.5亩；容积率4.0%；建筑密度45%；绿化率30%；小产权；使用期50年，从2015年计起；售价180万／亩。”据了解，该区域正常招拍挂的土地价格在300万／亩左右，而该地块折合楼面价才676元/平方米，对比起来十分诱人。

为此，记者致电了出让这块地的联系人邓小姐。邓小姐称，这块地属于她一位做家具的老板朋友，因为需要资金周转所以才用如此实惠的价格出让。这块地开始也不是做家具的老板朋友的，是因为先前拿到这块地的人拖欠了钱，所以才落到了其手上。“这块地证件的主人还是先前拖欠钱那个人的名字，因为怕手续麻烦所以一直没有过户。如果有人愿意买，可以直接过户到新的买主手上。”

邓小姐说，这块地属于乡镇土地，并非国有性质，但是可以拿到土地证，并且能够办全手续。但在签手续时，不是跟所属这块地的村委会直接签，而是跟村委会旗下开的一个公司来签，程序一切都由该公司负责。针对小产权不能合法买卖的疑惑，“这块地的性质跟广佛智城类似。因为属于商业用地，因此可以建造综合体和公寓等。”邓小姐一再声称，佛山对这类土地并没有完全禁止，广佛智城就是好的开发例子。

业内：佛山将会陆续有相应规范出台

佛山南海刚刚获得了农村集体经营性用地入市的资格，虽然要等两年之后才能够正式实施，但已经迈出土地改革的一大步。“佛山南海是广东唯一的一个试点，以后国有土地就会和农村集体用地建造的项目同权同价。”合富房地产经济研究院院长龙斌表示，农村集体用地允许出让，那么必然会有相应的规范出台。例如，日后在出售这些农村用地的时候，也会先公式再竞标等。

龙斌表示，广东地区早已有一批是集体用地建起来的项目，并且部分也得到了政府的认可。“要判断一块集体用地是不是合法的，要看是否拿到了土地证和完整的手续。”龙斌表示，集体用地打造出来的产品跟国有土地的还是有区别的。今后两者如何统一还是一个需要探讨的话题，因为现有的政策和规定也需要改变。他称，全面实施到成熟还需要时间的积累，需要多方共同推动。

市场：佛山已有租地起楼先例

据了解，广佛智城坐落在佛山市南海区东翼，位于广佛国际商贸城中心区内。定位为集产业平台、科技展览、生态办公、休闲娱乐、品牌零售、时尚餐饮、精品酒店于一体的全功能都市综合体。值得留意的是，广佛智城用地为集体土地，该项目是通过集体土地租赁方式获得使用权，因此建成房产后销售出去的也只是该物业的租赁使用权。但在2014年前，该项目上盖物业由于没有使用权证不能办理房屋产权证，也就无法融资和销售，直接影响了集体土地的价值以及开发的规模和档次。2014年，南海区政府出台《南海区集体建设用地使用权流转实施办法》，这些问题才得以解决。而位于乐从的佛奥星光广场也属于租赁性质的楼盘。

同样的，位于顺德龙江的这块地，其使用期50年也只是出租使用权，由于没有产权证，因此价格会明显低于同区域的国有建设用地。在一份《佛山市顺德区集体非农建设用地使用权流转合同》中，记者明确看到流转的形式只有出租和转让两种。

一位业内人士对记者说，之前业内希望通过不动产登记制度来解决小产权房的“合法性”。但现实是，这次不动产登记，没有小产权房的“份儿”。而佛山五区这类农村集体用地非常多，如何入市亟待解决。

记者了解到，2月28日，全国人大常委会经表决，决定授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。佛山南海区是广东省唯一试点，继成为国务院农村体制综合改革试点、广东省三旧改造综合试点后，再次在农村土地改革问题上为全省探路。调整将在2017年12月31日前试行。