报告业主:开发商又在偷面积 新规也管不了

2017-04-21

购房人经常会遇到开发商送面积的情况,比如什么买一层送一层,再比如什么买顶层送露台之类。这些面积有的是偷来的,你知道么?

什么叫偷面积?开发商为什么要偷面积?

所谓“偷面积”,就是钻《建筑面积计算规范》的空子,减少计建筑面积的套内平面面积,这样一来,就可以利用"偷"来的面积送给买房者,以增加项目销售亮点。

提高单位使用率,让消费者觉得“物超所值”。这样一来,减少建筑面积的套内平面面积,可以帮助发展商减少上缴税费。有些发展商更是利用“偷”来的面积送给买房者,以增加项目销售亮点。

自从新《面积计算规范》后,原来的所有偷面积手法一夜失效,然而,细心的购房者还是发现,不少开发商在盖房子时还是有偷面积的现象,一起来看看吧。

手法一:利用夹层、挑高空间偷面积

在新规出台之前,夹层空间只要做到净高<2.2米,都不计入套型的建筑面积中。但新规出台后,针对夹层空间进行了明确规定:局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积,小于等于2.2米的计算二分之一面积。新规对夹层投面积具有绝对杀伤力,几乎封堵了所有中空别墅偷面积的空间,夹层偷面积彻底失败。

你真的以为开发商就不可以再偷面积了么?太天真了,把夹层高度设计低于2.2米,还可以少计算50%的面积的嘛。在实际案例中,由于普通住宅中的“夹层”高度有限,因此完全可以做到≤2.2米,如此一来,还是可以减少一半面积。对于这类空间,一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室来使用。

超高中庭院可变现实用面积,车库上方也可改造成房间(计1/2面积)。在一些小户型的别墅项目里,可设围合式中庭作为赠送面积,如此一来,上层的空间均可改造为房间利用;同时,还可利用车位上方空间,上方设置围墙,为后期改造空间预留位置。在装修期间,可将二、三层架板,顶部增设屋顶,改造成房间使用。

此外,室内局部挑空,隔成一间卧室,只计一层的面积,这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。在室内进行局部挑空设计,通常在位于客厅处进行两层挑高设计,只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感,从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。

若建筑造型为坡屋顶,可利用屋顶空间,及屋顶高度计算的规定,在屋顶内部实现跃层。可增加顶层的附加值。

手法二:阳台、入户花园偷面积

根据面积新规的要求,凸阳台其结构底板水平投影面积计算二分之一面积,凹阳台其结构外围水平面积计算全面积。这就意味着,在主体结构内的阳台将全部计算入建筑面积,赠送二分之一面积的“免费午餐”将不再有。

然而,开发商将入户花园设计为悬挑结构,按阳台形式设计,继续用原来的办法偷面积。通过合理设计凸阳台和凸入户花园的进深,既不影响房间和下一层的采光,又可以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。

手法三:首层花园及顶层露台偷面积

首层花园(不计入套内面积)为住宅首层增加附加值的方法,常见的就是花园入户的赠送。有自己的独享花园对住户来说是首层大的附加值。

非顶层露台通常采用退台的方式实现,多用于花园洋房设计中。

顶层露台赠送为较多见方式,通常赠送面积可达到原户型的50%以上;在部分地区,高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台,均不计入建筑面积,可将大露台客厅或者卧室相连,拓展了卧室的使用空间。

手法四:电梯也能偷面积

通过电梯双向开启,使公共电梯厅成为私家电梯厅,电梯开门后可以直接进入房屋,增加私密性和归属感。

可利用该空间放置花草、鞋柜等,延伸了室内使用空间。或将以前的电梯等待区改为私人空间,把入户门外移,使得业主可以多出部分套内面积。

手法五:飘窗偷面积

根据新规,凸(飘)窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的,按其围护结构外围水平计算二分之一面积。新规对算面积飘窗的条件设定,基本涵盖了当前主流的飘窗设计,即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗,以后都要算一半面积了。

而开发商将窗台的高度做的大于45厘米,飘窗高度小于2.1米,还是可以偷面积。普通凸窗在小户型中应用较多。但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中,明确规定:凸(飘)窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的,按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此,可采取的应对之策是:将窗台高度做大>45cm,凸窗高度<2.1米,可不计。如此一来,还是能通过凸窗的设计,提高得房率,有效解决小户型过于紧凑的缺陷。

手法五:设备平台、储藏空间、地下室

设备平台通常作为空调外机,水电表等放置区域。通过赠送大面积的设备平台,为户型提供了可改造空间。经过改造设备平台,可以将其增加为储藏室、书房等功能房间。

隐蔽式储藏空间(不计面积)可以结合管道井,增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间,净高小于2.2米可不计入建筑面积。

按照新规,地下室(半地下室)结构层高大于等于2.2米的计算全面积,小于等于2.2米的计算二分之一面积。按其结构外围水平面积计算。“买别墅送地下室”等常用赠送手段今后在全国多个城市也可能行不通了。

但是,如果把地下室报规划时按车库设计标注,报批交付后,就可以继续100%偷面积。

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