报告业主：开发商又在偷面积 新规也管不了

购房人经常会遇到开发商送面积的情况，比如什么买一层送一层，再比如什么买顶层送露台之类。这些面积有的是偷来的，你知道么？

什么叫偷面积？开发商为什么要偷面积？

所谓“偷面积”，就是钻《建筑面积计算规范》的空子，减少计建筑面积的套内平面面积，这样一来，就可以利用"偷"来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

提高单位使用率，让消费者觉得“物超所值”。这样一来，减少建筑面积的套内平面面积，可以帮助发展商减少上缴税费。有些发展商更是利用“偷”来的面积送给买房者，以增加项目销售亮点。

自从新《面积计算规范》后，原来的所有偷面积手法一夜失效，然而，细心的购房者还是发现，不少开发商在盖房子时还是有偷面积的现象，一起来看看吧。

手法一：利用夹层、挑高空间偷面积

在新规出台之前，夹层空间只要做到净高＜2.2米，都不计入套型的建筑面积中。但新规出台后，针对夹层空间进行了明确规定：局部楼层结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。新规对夹层投面积具有绝对杀伤力，几乎封堵了所有中空别墅偷面积的空间，夹层偷面积彻底失败。

你真的以为开发商就不可以再偷面积了么？太天真了，把夹层高度设计低于2.2米，还可以少计算50%的面积的嘛。在实际案例中，由于普通住宅中的“夹层”高度有限，因此完全可以做到≤2.2米，如此一来，还是可以减少一半面积。对于这类空间，一般可作为用于家庭厅、更衣间、储藏室来使用。

超高中庭院可变现实用面积，车库上方也可改造成房间（计1/2面积）。在一些小户型的别墅项目里，可设围合式中庭作为赠送面积，如此一来，上层的空间均可改造为房间利用；同时，还可利用车位上方空间，上方设置围墙，为后期改造空间预留位置。在装修期间，可将二、三层架板，顶部增设屋顶，改造成房间使用。

此外，室内局部挑空，隔成一间卧室，只计一层的面积，这种方式适用于别墅、复式及跃层住宅。在室内进行局部挑空设计，通常在位于客厅处进行两层挑高设计，只计算一层的面积。挑高的空间能给予住户舒适宽亮的空间感，从而减少走廊狭长型的局促感。需要注意的是不同地区对于挑高限制和要求也有所不同。

若建筑造型为坡屋顶，可利用屋顶空间，及屋顶高度计算的规定，在屋顶内部实现跃层。可增加顶层的附加值。

手法二：阳台、入户花园偷面积

根据面积新规的要求，凸阳台其结构底板水平投影面积计算二分之一面积，凹阳台其结构外围水平面积计算全面积。这就意味着，在主体结构内的阳台将全部计算入建筑面积，赠送二分之一面积的“免费午餐”将不再有。

然而，开发商将入户花园设计为悬挑结构，按阳台形式设计，继续用原来的办法偷面积。通过合理设计凸阳台和凸入户花园的进深，既不影响房间和下一层的采光，又可以形成围合成圈喝茶、聊天、打牌的空中庭院的感觉。

手法三：首层花园及顶层露台偷面积

首层花园（不计入套内面积）为住宅首层增加附加值的方法，常见的就是花园入户的赠送。有自己的独享花园对住户来说是首层大的附加值。

非顶层露台通常采用退台的方式实现，多用于花园洋房设计中。

顶层露台赠送为较多见方式，通常赠送面积可达到原户型的50%以上；在部分地区，高度达到或超过二个层高的阳台也可视为露台，均不计入建筑面积，可将大露台客厅或者卧室相连，拓展了卧室的使用空间。

手法四：电梯也能偷面积

通过电梯双向开启，使公共电梯厅成为私家电梯厅，电梯开门后可以直接进入房屋，增加私密性和归属感。

可利用该空间放置花草、鞋柜等，延伸了室内使用空间。或将以前的电梯等待区改为私人空间，把入户门外移，使得业主可以多出部分套内面积。

手法五：飘窗偷面积

根据新规，凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。新规对算面积飘窗的条件设定，基本涵盖了当前主流的飘窗设计，即意味着这些以前不纳入建筑面积计算的飘窗，以后都要算一半面积了。

而开发商将窗台的高度做的大于45厘米，飘窗高度小于2.1米，还是可以偷面积。普通凸窗在小户型中应用较多。但在新版《建筑工程建筑面积计算规范》中，明确规定：凸（飘）窗净高大于2.1米、窗台与室内楼地高差不大于0.45米的，按其围护结构外围水平计算二分之一面积。对此，可采取的应对之策是：将窗台高度做大＞45cm，凸窗高度＜2.1米，可不计。如此一来，还是能通过凸窗的设计，提高得房率，有效解决小户型过于紧凑的缺陷。

手法五：设备平台、储藏空间、地下室

设备平台通常作为空调外机，水电表等放置区域。通过赠送大面积的设备平台，为户型提供了可改造空间。经过改造设备平台，可以将其增加为储藏室、书房等功能房间。

隐蔽式储藏空间（不计面积）可以结合管道井，增加储藏空间。在管道井设计处可对于其齐平墙面设隐蔽式储藏空间，净高小于2.2米可不计入建筑面积。

按照新规，地下室（半地下室）结构层高大于等于2.2米的计算全面积，小于等于2.2米的计算二分之一面积。按其结构外围水平面积计算。“买别墅送地下室”等常用赠送手段今后在全国多个城市也可能行不通了。

但是，如果把地下室报规划时按车库设计标注，报批交付后，就可以继续100%偷面积。