二手房评估方法 二手房评估费计算及评估影响因素

在二手房买卖过程中，二手房价格明显过低时需要房地产评估、买卖双方认为有必要时需要评估、进行房地产保险时需要房地产评估、申请抵押贷款时需要房地产评估、发生房地产纠纷时可能要进行评估，任何一种情况都有可能需要进行二手房评估。那么，到底二手房价格评估的影响因素有哪些？该怎么评估？评估费又是如何计算的？请看下文。

一、二手房估价方法

购房者或出卖人想要对房屋进行评估可以通过以下五种方法解决二手房评估问题：

1、中介评估，常用二手房评估方法；

2、请专门的评估人员，比较精确的评估方法；

3、找有评估水平的熟人。对买卖双方来说，二手房评估是为了让自己心里有数，熟人评估比较靠谱。

4、平均估价法。平均估价法可以由本人评估，方法就是把近期、同类型甚至同楼层的房子的成交价格汇总，取平均值得到估价。

5、网络调查，买卖双方可以通过网络查询，收集目前房价状况估价。

二、二手房评估费用是多少？

二手房评估费用的多少取决于所评估房屋的总价：

1、总价≤100万元，收取评估费=总价*0.42%；

2、100万元＜总价≤500万元，收取评估费=总价*0.3%；

3、500万元＜总价≤2000万元，收取评估费=总价*0.12%；

4、2000万元＜总价≤5000万元，收取评估费=总价*0.06%；

5、总价＞5000万元，收取评估费=总价*0.012%。

三、二手房价格影响因素

（一）市场因素

1.市场需求不同决定房屋的价格，根据房屋实际使用用途，同样的房屋其价格并不一样，有时差异很大；

2.房屋已使用年限的长短及房屋的保养情况，房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题。

（二）房屋本身情况

1.位置、面积：地段是主要影响因素，面积大小与总价多少成正比；

2.交通、环境：主要是周边配套，若是交通、环境、、医院、市场都好的房子，价格指定高；

3.朝向、楼层：近楼层问题是很多人关心的问题。楼低影响生活便利程度，在当今高楼林立的城市中，视线、噪音、空气等都是必须考虑的。朝向好楼层佳的房屋对购房者身心健康影响巨大；

4.地形、地质：若房屋在工厂的下风口，环境不好；

5.采光通风：南北通透户型保障室内空气流通、利于健康；

6.物业状况：物业水平的高低对居民的安全与整洁很重要，好物业能保障居住的舒适、方便与安全；

7.容积率、绿化率：容积率低的房子不用急，私密性更好；绿化率越高，生活的越清新。

8.环境：如小区内居民的构成结构、人员素质如何、周围治安等状况如何。

9.房屋内部装修程度及其他。房屋内是否有裂缝、渗水等质量问题，装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。