七嘴八舌谈“刚需” 究竟什么是刚需房？

"刚需"二字是楼市的常见定义，但究竟何所谓“刚需”？有人说其实“刚需”根本不存在，需求仍然是要“有效需求”，即符合购买力的需求，而随着时间的推移这种需求再被逐渐稀释。

细论刚性需求，大多数人都有住在北京二环里的需求，可一个月收入3000的工薪阶层有这样需求，就只能是痴心妄想。在房地产飞速发展的20年里，到处充斥着骗人的鬼话，什么丈母娘推高房价，什么买房就是爱国，什么有房才有青春，不管收入多少，不管条件怎样，不管年龄多大，人人都要去买房，把这样的本来不切实际需求催化成了不考虑现实和未来的盲目冲动消费，后果可想而知。

一线城市的刚需还存在吗？

现在，全中国的开发商都在紧盯着一线城市的房地产价格走势，因为只有这几个城市还被认为房价是坚挺的，未来也不会差。

数据表明，如今的北上广深房价不仅仅是坚挺，而且是“发烧”。2015年10月，深圳房价同比上涨39.9%，上海和北京房价分别同比上涨10.9%和6.5%。一线城市无一例外不是在大涨，而在全国70个大中城市中，房价环比上涨的城市只有27个。

事实上，在2015年，一线城市的房价都经历了轮番上涨，要是在往年，政府一定会采取各种限制措施，现在却基本都是偃旗息鼓的静观事态，只有北京市政府动迁造成通州房价异常之后采取了局部的限制措施。

因为，房地产市场的形势越来越严峻，前几年被大家定义的“刚需”，也就是此前因为各种限制无法买房终于等到解禁的人，可这些人之后呢？经过后一轮的炒作，一线城市的所谓刚需也基本榨干了。

中小城市的刚需还有吗？

以前，这些城市通过城市改造造就了大量的刚需购房者，这些人虽然分到了回迁房，但因为房子在涨价，而这些人手中的钱也没有其他的投资渠道，往往只能把钱再一次都投入到购房中，随着中国经济的新常态，很多城市已经没有能力继续造城，大拆大建很难继续，这些人的购房刚需也就消失了。

中小城市还有一个寄托，那就是进城打工的农民工，可因为房价太高，农民工的刚需并不是有效需求，很多老一点的农民工希望的是在外挣钱然后回家造个大房子。更为严重的是，一些在一线城市打工的农民工用辛辛苦苦积累的钱在老家的城市买房，一年也不住一次，造成了事实上的空置，连出租都出租不出去。

东部的城市人口还在增加，主要是人口迁移过来的，而东北、西部的一些城市，已经出现了人口萎缩现象，不仅仅是农村人口转移殆尽，连中小城市的人口也在向外流失，未来房屋出售的情况比新购的需求还多。

年轻人的刚需还存在吗？

以前，房地产行业经常把年轻人结婚买房当成典型的“刚需”，还炒作出丈母娘的故事，后来，年轻人结婚就真的把买房当成了必需品。这种刚需支撑了中国房地产十年的发展。

中国房地产的快速发展，得益于人口红利，也得益于中国社会家庭结构的变动，一个一个大家庭的分开居住大大提高了房屋销售的套数。但是，随着人口增长放缓，核心家庭早已经成为中国社会的主体，这部分强烈的购房需求也消失。

年轻人结婚需要婚房，这个社会风气已经形成，短时间内难以改变，但是，随着老龄化的加速，正常的人口新陈代谢使得房屋已经不再稀缺，很多家庭有多套住房，年龄小一点的年轻人结婚的时候，一些房子已经空出来，即便这些年轻人不愿意住老房，可出售旧房产也会大大提升房屋的待售存量。和炒股一样，大量的人需要卖股炒新，势必造成股市价格的暴跌。

世上本无刚需，我们非要创造出这样一个词，这本来就是涸泽而渔，也是房地产市场的提前消费。在我们把大量的非有效需求忽悠或逼迫成刚性需求的时候，就注定了将来要承受泡沫破裂之苦。