购房交易”坑爹“top3 当心赔了房子又赔钱

房产买卖交易流程复杂，普通人对其中涉及的法律知识知之甚少。通过济南网友“吐槽”，我们归纳总结了二手房买卖过程中害人不浅的三大骗局。防患于未然，快来看看吧。

独家代理

“独家代理”四个字是不少中介的揽客卖点，乍一听觉得无比“高大上”，有点VIP的感觉，其实一不留神就相当于签了一纸“卖身契”。中介提供的《独家代理委托书》通常约定中介协助业主按其预期价位出售房屋，而业主承诺在一定周期内全权委托该中介处理，看起来这项协议并无不妥，仔细推敲却大有文章。

所谓的委托书其实等于一个小合同，对双方权利义务都有管理与约束。而但凡公平的合同理当权利义务相对等，这份委托书规定的权利义务分别有哪些呢？首先，业主签订委托书将承担以下的义务：在约定周期内，房子只能在这家中介成交，即使有朋友想买也不能来看房，看了也不能成交。而且只要中介找到买家达到你要的低价，便可以强行要求你卖房，不然可以要你赔钱。即使其他中介找到愿意多出5万元的买家也只能拒绝，否则还是赔钱。至于业主的权利，只有一点：你在这家中介放盘，低于你要的价格，你可以不卖。这一点相信在很多人概念里都是理所当然的事，等于没说。而中介经纪口中的集中帮你推货其实没有什么实际意义，只要楼市不是很淡、房子不是非常难卖、放盘价不算太不合理的话，中介经纪不会放着你的盘源不推介，因为经纪自己也很想促成交易，所以把房子多放几家中介，等于多给自己一些机会。

细心补充合同清单

千辛万苦选好房子敲定房款，终于可以稍微放下悬着的心了，但恰恰此时是非常容易“中招”的时机。一般来说，交付环节都会采取中介提供的合同版本，但中介提供的交付约定比较简单，如果涉及前房主要留给买家的物品，就要附加详细的清单。而在这份清单中，好对约定的家具、家电的品牌、规格等都详细记录，否则交房后“李逵变李鬼”，名牌家具变成了廉价地摊货，你手中根本没有可供维权的证据。

垫资赎契当心血本无归

如果说前两大坑只是“伤其皮毛”，垫资赎契的坑可是“伤筋动骨”，遇到的几率不高，但一旦撞上，会让你血本无归。

现在不少二手房交易都会遇到垫资赎契的程序，买家看中有抵押有按揭的二手房，首先要做的是赎契，假如卖家自己有资金赎契当然好，假如筹措不到资金，卖家往往会要求买家垫资赎契。这种情况往往在二手房交易中风险极大，一种风险是买家给了赎契的钱，但业主拿到钱后不去赎契，直接卷钱走人；另一种风险是，房子赎出后，业主却不肯卖；甚至还有卖家有诉讼在身，垫资款直接被法院处置的情况。无论哪种情况，都会给出资人造成经济损失，毕竟钱打到别人账户，房子又不归你。

假如必须垫资，好把垫资全部写成定金，因为定金才会在对方违约时双倍返还给你。但要注意的是，定金超出合同总额20%的部分就不适用罚金原则，超出20%的部分，对方作为定金只需要按照原值返还，所以垫资比例好不要超过合同总额的20%。