房地产会计处理小结

2017-02-13

房地产会计处理总结

时下，不管有没有需求，不管有没有市场，一个字，建!建!建!“鬼城”也罢，CBD也好，房地产对于中国的经济发展、民众安居乐业的思想都有着非常深远的影响。本期小结一下房地产常见的一些会计处理。

所谓房地产就是房产和地产的总称。房产主要是指土地上的房屋等建筑物及构筑物，也叫不动产;地产准确地讲是土地使用权。房地产的会计处理首先要考虑会计主体的持有目的。据此，房地产的会计处理大致分为三种情况：

一是自己使用的，作为固定资产和无形资产来核算;

二是用于出售的，即商品房，房地产开发企业作为存货核算。

三是用于出租的，作为投资性房地产核算;

前面两种情况的会计处理相对来说简单点。第三种情况稍微复杂点，所谓投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。本期重点谈谈投资性房地产的会计处理问题。

1.初始计量的问题。投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。投资性房地产的成本一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所发生的各项必要的、合理的支出，如购买价款、土地开发费、建筑安装成本、应予以资本化的借款费用等。

2.投资性房地产后续计量模式的问题。后续计量模式有两种：成本计量和公允价值计量。但是，一家企业一个时点，只能存在一种计量模式。

(1)成本模式计量的会计处理，投资性房地产和固定资产一模一样(处置环节除外，即两者在处置环节差异较大，前者看作是日常活动，后者看作是非日常活动)，要对房地产计提折旧、计提减值，确认其他业务收入或成本。设置“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧(摊销)”、“投资性房地产减值准备”。

(2)采用公允价值模式有两个条件：所在地有活跃市场;市场价格可以获得。公允价值模式下，投资性房地产既不计提折旧，也不计提减值，期末按公允价值计量，确认公允价值变动损益。 “投资性房地产”科目下设“成本”和“公允价值变动”等两个明细科目。

3. 投资性房地产后续计量模式的变更问题。记住一点：单向变更!具体来说，成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

4.投资性房地产的转换问题。也可以理解为是一个资产重分类的问题。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生了改变，才能将非投资性房地产转换为投资性房地产或将投资性房地产转换为非投资性房地产。

成本模式下的转换，会计处理记住关键的一点是：按照账面价值结转即可。

相对来说，公允价值模式下的转换比较复杂一些，要很好地理解会计处理的原则。在出租转为自用的情况下，借贷差均记入公允价值变动损益;而在自用转为出租的情况下，借差计入公允价值变动损益，贷差计入其他综合收益，这样处理的目的是防止企业操纵利润!

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