土地增值税有哪些扣除项目
导语：据专家测算，房地产项目毛利率只要达到34.63%以上，都需缴纳土地增值税。有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本等支出后的增值部分，要按一定比例向国家缴纳的一种税费。那么，土地增值税有哪些扣除项目有哪些?
土地增值税有哪些扣除项目
1.取得土地使用权时所支付的金额。它指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
2.开发土地和新建房屋及配套设施(以下简称房地产开发)的成本、费用。它指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
3.新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格。它指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发土地及新建房及配套设施的成本之和10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
4.与转让房地产有关的税金。它指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。
对纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。对于隐瞒、虚报房地产成交价格的，提供扣除项目金额不实的，及转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。
5.财政部规定的其他扣除项目。
土地增值税的扣除项目有哪些?
(一)纳税人财务制度健全，能真实准确核算收入和成本费用的，按照《条例》和《细则》的有关规定，确认其扣除项目金额。
1、取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金;以转让方式得到土地使用权的，为支付的地价款。
2、开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。
3、开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本之和的5%以内予以扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息不单独扣除，房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额及房地产开发成本之和的10%给予计算扣除。
4、与转让房地产有关的税金。指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
5、加计扣除。对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20%的扣除。
(二)纳税人财务制度不健全，无法真实准确核算收入和成本费用的，税务机关可按下列规定确认其扣除项目金额：
1、土地费和房地产开发成本，由各市县地税局根据当地实际情况，在销售收入的50%至70%的幅度内给予扣除，并报省地税局备案。
2、房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、开发土地和新建房及配套设施的成本两项合计金额的10%给予扣除。
3、已列入管理费用的有关印花税、土地使用税、房产税不再重复扣除。
4、纳税人成片受让土地使用权，分期分批开发转让的房地产，其扣除项目的分摊方法，以转让土地为主的，按土地面积比例分摊计算;以转让房屋建筑物为主的，按建筑面积比例分摊计算。
5、第一款规定的“50%-70%”的成本扣除，已考虑了加计扣除的因素，因此不再给予加计20%的扣除。
(三)对转让旧房及建筑物的，按旧房及建筑物的评估价格和转让房地产有关的税金来确认其扣除项目金额。旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。
增值额未超20%免征土地增值税
新浪财经讯 近日，国家税务总局发布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，从2007年2月1日起，将正式向房地产开发企业征收30%到60%不等的土地增值税。 1月18日，国税总局网站发表文章《土地增值税并非新开征的税种》，对该政策详加解释，称此通知并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。
并且，根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外,还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。
以下为《土地增值税并非新开征的税种》原文：
一、土地增值税1994年已开征
1993年12月13日，为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)，规定转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人应当依法缴纳土地增值税，条例从1994年1月1日起开始施行。2006年，全国土地增值税收入为231亿元。
土地增值税按纳税人转让房地产取得的收入减除取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本和费用、新建房及配套设施的成本和费用、与转让房地产有关税金等扣除项目后的余额计征。
土地增值税实行四级超率累进税率，即：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%;增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%;增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%;增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。即：土地增值税要视增值率的大小,采取分段计算应纳土地增值税税额的方式，对增值额超过扣除项目金额200%的，分别适用30%、40%、50%和60%的税率，并不是全部按60%的税率计征。
根据土地增值税条例及其实施细则的规定,对从事房地产开发的纳税人,在计算增值额时,除可扣除有关成本费用外,还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计20%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。
二、国家税务总局下发通知的目的
近日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号，以下简称通知)，对房地产开发企业土地增值税清算工作中有关税收征管问题进行了明确。此通知并不是土地增值税新的政策规定，而是在征管上对以往清算工作遇到的问题进行的梳理和规范，是一个征管文件。
三、土地增值税开征后对房地产开发企业的征管情况
土地增值税实施细则规定，对纳税人在房地产开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因而无法据以计算增值额的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。从实际情况看，各地税务机关在房地产开发企业土地增值税的征管中，也一直执行条例和细则的有关规定，对房地产开发企业在项目竣工结算前转让房地产取得的收入预征土地增值税，并在结算后进行税款清算，多退少补。因此，可以说土地增值税清算是该税种开征后就一直存在的一项日常征管工作。本次下发的通知是在吸收各地开展土地增值税清算取得的经验基础上，规范了清算的操作程序，明确了清算的条件及有关征管问题，是根据条例和细则以及征管法的有关规定制定的征管办法，并不是一项新的税收政策。
四、通知对房地产市场的影响
由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税，而清算是在房地产开发项目已经全部或大部分销售完毕后才进行的，因此，通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。
土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作，将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。房地产开发企业在计算土地增值税时对土地费用和开发成本可加计20%扣除，同时规定纳税人建造普通标准住宅增值额未超过扣除项目20%的可免征土地增值税
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