2017年土地增值税暂行条例

2017-06-21

2017年土地增值税暂行条例

一、相关条例：

第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条计算增值额的扣除项目：

(一)取得土地使用权所支付的金额;

(二)开发土地的成本、费用;

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;

(四)与转让房地产有关的税金;

(五)财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：

(一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的;

(二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：

(一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

(二)提供扣除项目金额不实的;

(三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。

第十条纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

第十一条土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料，并协助税务机关依法征收土地增值税。

第十二条纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

第十三条土地增值税的征收管理，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

第十四条本条例由财政部负责解释，实施细则由财政部制定。

第十五条本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法，与本条例相抵触的，同时停止执行。

二、土地增值税税额计算方式

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额=增值额×30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%

土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

【案例分析】：

营改增前后土地增值税处理案例分析

根据土地增值税条例及实施细则规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土增税的纳税义务人，应按规定缴纳土增税;以转让房地产所取得的收入，包括取得的全部价款及相关的经济收益为收入;以取得房屋的成本和在销售过程中缴纳的税金为扣除额;以收入减去扣除额后，采用四级超额累进税率，增值额乘以对应税率减除扣除项目乘以速算扣除率的差额为应纳税额。

结合实务中纳税人获取房屋方式的一般渠道，本文所谓“改前房”仅指纳税人在2016年4月30日以前通过购买取得的房屋。另外考虑到增值税跟土增税相结合业务的多样性和复杂性，下文刻意的设定了纳税主体为一般纳税人，交易金额为含税价，增值税计税方式为简易征收。

例： A公司是原营业税纳税人，营改增后为一般纳税人，其机构所在地在青海省西宁市，A公司于2013年2月1日从B公司购买房产一处(坐落地位于西宁市)，取得了相关发票;成交价1000万元、缴纳契税1000*5%=30万元，并办理了过户手续。

营改增前A公司销售此房屋土增税处理：

假设A公司于2016年3月1日以1500万元将此处房产销售给C公司并开具了发票：

应缴营业税=(1500-1000)*5%=25万元;

城市维护建设税=25*7%=1.75万元;

教育费附加=25*3%=0.75万元;

印花税=1500*0.0005=0.75万元;

土增税处理：

收入额=1500万元;

扣除额=1000(1+3*5%)+30+25+1.75+0.75+0.75=1208.25万元;

注意上式第一项：根据财税[2006]21号第二条、关于转让旧房及建筑物能提供购房发票的，经税务部门确认，购房原始成本金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。每年指以12个月为1年，超1年不满12个月但超6个月可视为1年。契税(有完税凭证)也可扣除(但不得作为加计扣除基数)。

增值率=(1500-1208.25)/1208.25=24.12%;

应纳土增税=291.75*30%-1208.25*0=87.53万元

营改增后A公司销售此房屋土增税处理：

财税【2016】36号附件2“营业税改征增值税试点有关事项的规定”第一条第八款、国家税务总局公告2016年第14号 “国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》的公告”第三条、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。财税【2016】36号附件1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额/(1+征收率)

假设A公司于2016年5月10日以1500万元含税价将此处房产销售给C公司，选择了按简易征收缴纳增值税并开具了发票。

取得房屋时的契税如前文所述

销售房屋时：

应纳增值税=(1500-1000)/(1+5%)*5%=23.81万元。

城市维护建设税=23.81*7%=1.67万元;

教育费附加=23.81*3%=0.71万元;

印花税=1500*0.0005=0.75万元;

土增税处理：

收入新规定：财政部国家税务总局税[2016]43号《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》第三条、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。财税【2016】36号附件1“营业税改征增值税试点实施办法”第三十五条、简易计税方法的销售额不包括其应纳税额。因此，在上述计算中，A公司按简易征收计算的增值税是A公司的应纳增值税税额，应将其从收入中减除后作为土增收入额。实际缴纳的城市维护建设税和教育费附加作为扣除额，并入到土增税扣除项目中。

收入额=1500-23.81=1476.19万元;

扣除额=1000(1+3*5%)+30+1.67+0.71+0.75=1183.13万元;

增值率=(1476.19-1183.13)/1183.13=24.77%;

应纳土增税=293.06*30%-1183.13*0=87.92万元

假设A公司于9月份销售，根据前文所述规定可知

扣除额=1000(1+4*5%)+30+1.67+0.71+0.75=1233.13万元;

增值率=(1476.19-1233.13)/1233.13=19.71%;

应纳土增税=243.06*30%-1233.13*0=72.92万元

综上可知，对于“改前房”在营改增过渡期内纳税人如果选择按简易征收，在同样的交易条件下增值税的税负相比原营业税轻了许多，如果了解土增税加计扣除规定，单纯从土增税务处理考虑相应的推迟交易时间，也会在土增税上合理省下一笔税款;另外土地增值税作为A公司的一项合理支出在企业所得税中也可以扣除，A公司可结合自身总体情况从整体上也可以进行相应的税收筹划。

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