去库存这一步该怎么迈下去？ 前路道阻且长

15年底的经济会议上提出了16年的五大经济任务之一就是去库存。通过各项措施，化解房地产库存。

目前，我国每年商品房待售面积都要新增近1亿平方米，再加上许多土地已经卖出去但是还没有动工的项目，一些城市的库存量已经达到一个相当恐怖的地步，空房率到底有多高，估计开发商们也不愿意相信了。可见，现阶段新的一年，去库存的道路将是一个很艰难而又漫长的过程。

库存量过大，待售面积增产率大于销售面积增速

根据新的数据显示，2015年12月底，商品房待售面积７１８５３万平方米，比１１月末增加２２１６万平方米，同比增长15.6%。而2015年的销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%。也就是说，2015年楼市待售面积增速远大于销售面积增速，简单的说就是旧的还没有卖出去，新的房子又盖起来了，这样就陷入了一个恶性循环之中。市场整体去库存的压力一直都很难得到缓解。

也就是说，仅靠市场调控很难完成去库存的任务了。所以，相应的住房制度改革很有必要了。

户籍改革，异地人更加方便，让新市民来消化库存

新市民是城市发展中的新兴群体，他们大多是外来的务工的农民。制约他们在城市发展的主要问题就是户口的问题。户籍的改革，加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场；落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求，这是16年去库存的重要的一步。除此之外，还有将公租房扩大到非户籍人口等措施。

但是通过农民工来达到去库存也是困难重重。因为在现实情况中，大多数的农民工并不具备购买城市商品房的能力。首先，大部分农民工都缺乏充足的资金储备，全款买房基本不可能，但是又因为农民工的工作流动性大，收入来源不稳定，因此很难申请到商业贷款。即使能够申请，首付也会让很多人望而却步。这是还只是客观方面的原因。

农民工自身是否愿意城市中也很仍值得思索。城市的生活成本更高，压力更大不说，城市也会使农村户口变成城市户口，承包的土地是否还能得到保留也会严重影响到农民工的选择。

房产税改革的步伐需要暂缓

15年我国的不动产登记制度已经全面推进，这可以看做是房地产税开征的一个信号。但随着时间推移，什么时候征税的事已经变得难以确定了。但可以确定的是，要想去库存的任务能够完成，房地产税这一说还是得先放一放了。至少就目前的楼市情况来看，“去库存”和“房地产税”之间存在着比较大的争议。

在房地产税的征收问题上，中国房地产业协会副会长任志强多次表态不支持，他表示，“在房地产库存没有消化之前，先把房产税征收的问题扔到一边去。”

租售并举，双管齐下

15年底的召开的经济工作会议也提出，要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

在中国，租凭住房还是一个比较新兴的消费方式，因为租的房子很难给人带来归属感，这和中国的传统观念都是相违背的。所以，推进房屋租凭市场的规模化是现阶段的一个突破口，租凭模式有利于降低消费者购房压力，使其从长期的还款压力中释放出来，转变成短期的租金模式。这种消费理念的转变，相信对许多年轻人来说，还是比较容易接受的。也不得不说，提出发展住房租凭市场可谓消费观念的一次重大的转变，可以看做是一种进步吧。

16年初公积金利率的下调，就可以看成是完成去库存这一任务的第一步，新的一年楼市总基调已经确立，相信全国各地政府都会在这个精神的指导下，根据自身的情况制定相应的政策吧。可以预见，16年的楼市一定不会平淡。