容积率咋算?三点看透房屋容积率的秘密

2017-04-14

买房时经常听到购房者问容积率有多少,容积率是啥?容积率跟我们的房子有多大的关系?要如何计算呢?小编已为大家准备好干货,快看!

一、容积率是什么?

容积率:项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。

所谓“容积率”,是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高,容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。

容积率计算公式:

容积率=总建筑面积÷总用地面积

举个简单的例子说明:一个项目如果总建筑面积为5万平米,而总用地面积为4万平米,那么该项目的容积率应该这样进行计算50000÷40000=1.25。这里得出的答案1.25就是容积率。

知道了这一点,我们在购房时,询问了相关数据之后就能轻松地计算出该项目的容积率了。

另外,当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

总之,简单来说容积率就是小区里户数、人数和小区面积的关系,当然户数越少、人越少,面积越大越舒服了。

二、容积率与舒适度

对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率较小,建筑密度一般也就较低。

住宅容积率一般在土地拍卖时就已确定,只有什么产品适合什么容积率的问题,下面提供各类建筑分别对应的容积率数值供大家参考。

1、容积率低于0.3,这是非常高档的独栋别墅项目。

2、容积率0.3~0.5,一般独栋别墅项目,环境还可以,但感觉有点密了。如果穿插部分双拼别墅、联排别墅,就可以解决这个问题了。

3、容积率0.5~0.8,一般的双拼、联排别墅,如果组合3~4层,局部5层的楼中楼,这个项目的品位就相当高了。

4、容积率0.8~1.2,全部是多层的话,那么环境绝对可以堪称一流。如果其中夹杂低层甚至联排别墅,那么环境相比而言只能算是一般了。

5、容积率1.2~1.5,正常的多层项目,环境一般。如果是多层与小高层的组合,环境会是一大卖点。

6、容积率1.5~2.0,正常的多层+小高层项目。

7、容积率2.0~2.5,正常的小高层项目。

8、容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差。

9、容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内)。

10、容积率6.0以上,摩天大楼项目。

三、容积率与房价

对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例。

通俗的说,容积率越低的房子价格越高、而容积率高的房子价格通常会略低于同等地段的其他项目定价。而换个角度来看,越是寸土寸金的地段,开发商就越希望提高项目的容积率——在有限的用地面积中尽量多盖房,这样会使地价成本在房屋中所占的比例大幅下降,从而得到更多的利润。简单的讲,一个项目的容积率越高,开发生能够得到的利润就越大。

上述两个比率决定了这个项目是从人的居住需求角度,还是从纯粹赚钱的角度来设计一个社区。一个良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制,并不是所有项目都能做得到。

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