2017年房地产信贷风险

当前，国内监管部门对商业银行房地产信贷风险重视已经到了十分重要的地步，下面让小编带你们一起了解一下2017年房地产信贷风险吧。

2017年房地产信贷风险不可低估

最近，国内各上市商业银行大报喜讯，其业绩增长保持在30%以上的水平，工商银行更是成了最为赚钱的上市公司。不过，奇怪的是，上市公司如此好的业绩，其股市连连下跌。不少上市银行 的股份纷纷跌破了一年来的最低价。何也?市场担心国内商业银行这种业绩不可持续，担心国内商业银行未来将面临着巨大的风险。那么国内商业银行的巨大风险在哪里?为何这种业绩不可 持续?估计最大的问题是房地产信贷的风险。

那么，国内银行房地产信贷风险有多高，根据银监会的压力测试，房价下跌50%对国内商业银行影响也不会太大或国内商业银行在房价下跌50%的情况下可以承担其风险。也有人认为，这是过 高的估计国内商业银行抗房地产风险的能力。因为，这种压力测试仅是用静态的确历史数据来看未来可以发生的变化，而没有考虑在动态的市场震荡中，国内银行的风险到底有多大。而且， 最近也有报道指出，尽管上市银行半年报透露出来的房贷不良率大多在下降，行业信贷风险还没有显露出来，但深圳个人房贷款关注类大增17%以上也说明了住房信贷风险正在暴露出来。国内 商业银行的房地产信贷风险有多高仍然是相当不容易计算出来的。

对于国内银行房地产信贷风险有多高，我们要看房价快速飚升是从什么时候开始，这个时候开始房价飚升的幅度多大以及这种快速飚升的房价是什么东西推动的?可以说，国内上涨可以分为两个阶段。2003-2007年、2009-2010年。从国家统计公布的数据来看，这两个阶段房价上涨幅度都不大，而且按照这些数据，房地产宏观调控根本上就不需要。因为全国每年的房价都不会10% ，甚至于更低。但实际上，从全国一手房均价(即全国住宅销售总金额除了全国住宅销售总面积)的变化来看，其上涨幅度则不小。2003-2007年，这个时期全国住房的均价从2092元上涨3636 元，上涨幅度达73.8%。但这个时期不仅房价基数小，而且住房销售最大部分在沿海东部(占全国三分之二以上)，房价上涨主要表现为一二线城市，而不是全国各城市房价普遍地上涨。因此 ，尽管当时一线城市的房价上涨过快，其泡沫已经不小，但它还不具有全国的普遍性。不过，对于这些上涨过快的一线城市来说，其房地产信贷风险同样是高的。

另一时期是2009年2011年6月底。2007年底全国住房均价为3636元/平方米，2008年底为3576元/平方米，2008年比2007年住房均价下跌了1.7%。2009年底全国住房均价为4459/平方米，比2008 年底上涨了24.7%。2010年全国住房均价为4724/平方米，比2009年同比上涨了5.61%。即使房地产宏观调控一年多的2011年6月底全国住房均价为5188/平方米，比2010年底上涨9.82%。从上述 数据可以看到，2008年底到2011年6月底，全国住房均价上涨了45.1%。也就是说，这个时期房价上涨不仅在高基数的基础上仍然快速上涨，而且具有全国的普遍性，房地产泡沫已经全面地向三 四线城市蔓延。如果只关注一线城市，在这个时期这些城市的房价可以上涨达到了一倍以上。

而这两个时期的房价快速飚升都是与银行信贷快速增长有关。前一个时期，银行信贷增升14万多亿，后一个时期银行信贷增长23万亿左右(仅是指银行的表内业务不包括银行表外业务)。在 前一个时期末，2007年底全国金融机构商业性房地产贷款余额为5万亿左右，其中个人住房按揭贷款余额不到达3万亿。而2011 年6 月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26 万亿元，其 中个人住房贷款余额6.26 万亿元。

如果这些数据来测算，那么当前银行的信贷风险主要关注点是2009年房价变化及信贷增长变化。也就是说，到2011年6月底，在这一个阶段，房地产信贷增长大约在6万左右，其中个人住房按 揭贷款增长3万亿左右。其分别占当时银行贷款的比重20%及12%。也就是说，如果这些贷款出现问题，或房价下跌50%，那么国内银行所受到损失也只有5万亿左右，占整个贷款仅为10%。以国 内商业银行的基本条件，这点风险是可承担的或银行没有多少问题。但实际事情不是这样简单。

一是这两个阶段银行进入房地产信贷不仅在于统计口径内的商业性房地产贷款，而且应该加上住房抵押贷款及地方政府融资平台的土地抵押贷款。比如说，在2009年以来的银行信贷超高速的 增长不仅表现为，2009年-2010年银行信贷增长分别为9.6万亿及7.5万亿元(此数据是1998年-2002年的6倍)，而且还表现为近两年居民贷款分别为了2.46万亿和2.90万亿元(此类数据分别是 2008年4倍及5倍)。其中的不少贷款很大程度上都与房地产信贷有关，只不过，由于统计口径不同，而没有进入商业性房地产贷款统计下。

还有，从已经公布的数据来看，地方政府融资平台贷款达到近11万亿(也有估算为近15万亿)。而这些贷款很大程度都是与土地抵押有关。而土地的价格取决于房价，如果房价持续上涨，地 方政府融资平台的风险当然是可控制。因为，房价上涨只会把土地的价格进一步推高。在这种情况下，土地抵押品的价值自然也会提高。地方政府融资平台的风险也就不大。如果房价下跌， 土地价格自然会下降。土地抵押品的价值也就会降低。如果地方政府建设项目仅是以土地抵押为主而没有合理的现金流，那么当土地价格快速下跌时，地方政府融资平台的风险就会全面暴露 出来。可以说，该银行信贷风险一点都不可低估。

另外，据估算现在的55万亿左右的银行信贷中，其60%的贷款都是与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业的贷款，还是企业及个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷 款风险自然会小，但是如果房价下跌，其风险有多高是十分难以测算的。而且往往是，如果某个资金链环节断裂，导致金融的系统性风险爆发，那么其金融风险不仅会全部暴露出来，而且这 种风险也容易迅速放大与蔓延。2008年雷曼兄弟的倒闭，并非是个体金融机构的风险暴露，而在于这种风险暴露导致某个金融环节流动性断裂而导致整个金融体系的崩塌。而这些风险多大是 无法用静态的方式来计算的。

可见，当前国内房地产市场信贷风险有多高，从静态的统计数据来看，房价下跌50%可在国内商业银行可承受的风险范围内，而且只要房价不下跌，国内商业银行住房贷款越多，其风险就越低 ;但是面对巨大的房地产泡沫，如果其泡沫破灭，商业银行所面临信贷的风险有多大是相当不确定的。如果房地产泡沫破灭形成系统性风险，那么国内商业银行将面临巨大的信贷风险。因为 ，就当前的房地产市场政策来看，要减弱商业银行的信贷风险，最为重要的就是要通过信贷政策及税收政策逐渐地挤出房地产泡沫，让国内房地产市场慢慢地过度与转变。否则，国内房地产 泡沫破灭将会引发出多高的金融风险是相当不确定的。最近，国际评级机构惠誉提出警告，可能下调中国人民币债务信用评级，因为在信贷高峰后，债务违约风险上升，经济将面临着调整。 在这种情况下，应该国内银行信贷风险作足够估计，特别是房地产市场信贷风险更应该做足够的估计。

2017年房地产信贷风险主要因素分析

政策风险

房地产行业是受政策性影响较强的一个行业,在经济发展中,政府为了抑制房地产投资过热、房地产价格过高等现象,通过制定一系列的货币政策和财政政策来影响商业银行对房地产信贷政策的实施和对整体局势的把握,或通过有关房产税、土地出让等方面的政策从而使得房地产行业出现了资金紧张、房屋成交数量减少、房价下降等现象。

一方面,宏观政策调控会使得房地产企业信贷产生结构性风险,进而影响商业银行对房地产信贷的回收情况。随着2010年?2011年国家对房地产的宏观调控政策的出台及各地相应的调控政策的实施,不难看出,国家及各地相应加大了对中低档商品房和保障房的建设。在这种情况下,消费者对中低档商品房持观望心态可能使得中低档商品房价格有所下降,从而使得银行房地产信贷风险加大。另一方面,2010年、2011年随着央行不断的提高存贷款利率,必然使得个人住房按揭贷款的利率有所提高,出现更多的提前还贷,在一定程度上也使得商业银行产生利息损失,增加了商业银行信贷资金成本,同时国家政策加大了对房地产信贷的监管力度,使得商业银行面临的房地产信贷管理压力不断加大。

市场风险

(1)居民购买力下降风险。近年来受国家政策的影响,居民购房的首付比例提高到40%,二套房的比例目前已提高到60%,三套房已基本停止了销售,同时国家提高了房贷的贷款利率,这都在一定程度上使得大众居民的购买意愿受到影响,因无法承担高额的购买资金,从而使得居民实际购买的能力减弱,这也使得房地产销售面临风险,进而影响了房地产幵发商对商业银行贷款资金的偿还能力,使得房地产信贷面临一定风险。

(2)抵押物值风险。影响抵押物e值最大的影响因素之一是房价问题。抵押物一方面受到通货膨胀的影响,物价水平不断提高,人们手中的货币、物品相对Pg值;另一方面,房地产价格上涨过快,脱离其真实价值,在一定程度上可能产生房地产泡沫,一旦泡沫破裂,房价下跌,那么抵押物会大幅缩水,给个人、房地产企业和商业银行等金融机构带来严重损失,使房地产信贷面临高风险。

(3)消费者偏好发生变化。房地产开发、建设是一个周期性较长的行业,在此期间,容易受消费者购房的偏好发生变化的影响,给房地产市场带来较大的不确定性,可能使现有住房结构无法满足消费者的变化需求,无法实现其价值,因而消费者的偏好需求也是影响房地产行业的一个重要因素。

企业风险

一方面,在以往房地产企业开发融资中,房地产企业持有的自有资金的比例一般较低,而来自商业银行等金融机构的间接融资占有较大的比例,这在房地产开发企业中是一种较为普遍的现象。同时,随着近年来国家提高房地产开发企业自有资金比例,加大了对房地产企业的监督管理,提高了房地产企业在商业银行等金融机构贷款的条件,使房地产企业资金出现紧张情况,房地产企业的高负债经营会对商业银行信贷风险产生严重的影响。

另一方面,在房地产企业建设中随着项目开发成本的增加,一系列建筑材料价格上涨,人工成本不断上升,使得房地产企业投入成本不断增加,虽然房地产价格也在相应上涨,但购买者的需求受到房地产价格和政策变化的影响,成交量即购买量有所下降,房地产企业的盈利状况也受其影响;另外,近年来出现的房屋质量问题,导致商品房不能到期使用等现象。这些都会在一定程度上对房地产企业产生重要影响,进而使得商业银行房地产信贷面临风险。

房地产企业的销售状况、成长能力、盈利状况和企业资金的流动性、偿债能力都是反映房地产企业发展的重要因素,其中任何一个因素的变化都会使房地产企业的信贷风险恶化或降低,同时,由于房地产企业在商业银行的借贷资金较高、对商业银行信贷风险影响性大,以及上市房地产企业数据的易获得性,因而上市房地产企业是本文主要的预测对象。