一分种看懂容积率 直接影响居住舒适度

2017-04-14

如果说决定房地产价值的因素是地段,那么决定着一套房子的居住舒适度就是“容积率”。容积率是个什么鬼?买房要如何挑容积率?购房指南今天就来介绍下。

什么是容积率?

容积率是一个小区的总建筑面积与用地面积的比值。 容积率=总建筑面积÷总用地面积。

对于发展商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例。

对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。

简单通俗的讲就是容积率较低,建筑密度一般也就较低,发展商可用于回收资金的面积就越少,而住户就越舒服。

或许“容积率”对某些人有些陌生,尤其是首次置业者。在此科普一下:容积率又称建筑面积毛密度,是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率,当建筑物层高超过8米,在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。即容积率的计算公式为:容积率=总建筑面积÷总用地面积。例如:在1万㎡的土地上,有1.5万㎡的建筑面积,则其容积率为1.5。

容积率是不是越低越好?

买房时,整个楼盘的容积率多大才比较合适?且听小编一一道来,一个优质的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3,绿地率应不低于30%。

一般容积率低于0.3,是非常高端的独栋别墅项目;

容积率小于0.8,主要是独栋、双拼、联排项目;

容积率0.8~2.5,一般是多层、小高层,或夹杂着一些别墅;

容积率2.5~3.0,小高层+二类高层项目(18层以内)。此时如果做全小高层,环境会很差;

容积率3.0~6.0,高层项目(楼高100米以内);

容积率6.0以上,摩天大楼项目。

对于开发商来说,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。在总用地面积不变的情况下,容积率越高,则总建筑面积越大,则楼栋越多或者楼层越多,从而小区居住的总人口也会越多。

试想一下,一个小区本来是建10栋楼的,开发商却建了15栋;本来是盖30层,开发商却盖了40层,这样一来,容积率变大了,楼间距缩小了,小区的人口大大增加了,居住的舒适度自然而然就降低了。

经常听到有购房者抱怨,自家的卧室,对面邻居可以清晰可见,一点隐私都没有,房子的私密性极差;或者常常吐槽自己“终日不见光”,房子采光不好,想想楼间距小了,楼层高了,低层还能有多好?无论是房子“私密性”,还是“通风采光”归结为一点,就是“容积率”的影响。

但据了解,目前市场上洋房的容积率一般是2.5-3.5之间,有些甚至达到4。在广州这样寸土寸金的大都市,开发商花重金拿的地,能不多建几栋楼,能不多盖几层,以获得更多的收益?目前超级容积率的笋盘,还有哪些?

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