房产中介迈入跨界并购时代

2017-06-06

房产中介迈入跨界并购时代

2017年，Q房网、我爱我家、链家先后以卖身或融资的方式拥抱资本市场。

一二线城市进入存量房时代带来无限前景、消费方式的迭代衍生了新的服务需求，资本市场对房地产市场的看多，使中介公司获得体外输血的机会。但房地产中介享受时代红利的同时又面对新的冲击，互联网技术的发展、楼市调控的介入成为不可预测的因素。

楼市变天了，行业内外都在搅动市场。对于房地产中介来说，这是一个好的时代吗?

中介业拥抱资本市场

于资本市场而言，房地产中介并非成熟的业务，它“看天吃饭”、易受市场和政策影响、盈利模式单一 ——主要以收居间买卖或租赁所得的佣金为生。但这种印象正火速被刷新，2017年开年两个月，中介行业已发生至少3项资本事件。

年内的第一宗收购案发生在Q房网身上。2017年1月3日，沥青生产商国创高新(002377.SZ)连发32份公告，宣布拟通过发行股份及支付现金的方式收购深圳云房100%股权，深圳云房的主要资产是Q房网。

Q房网重视互联网技术的应用，企业以此完成O2O的闭环，并于2014年推广合伙经纪人模式以高佣吸引从业中介的加入。此后Q房网加速全国范围内布局，但扩张太快招致的结果是亏损。公告显示，深圳云房线下营业网点由2014年底的349家，增加到2015年底的1052家，经纪人由2014年的7506名增加至2015年的21674名。2014年，深圳云房亏损7821万元，2015年亏损2.09亿元，2016年1-8月扭亏盈利1.56亿元。

O2O这条路并不好走，Q房网以卖身方式拥抱资本市场令人唏嘘。跨界收购Q房网的国创高新表示，房地产中介业将成为公司的第二支柱产业。

1月9日晚，融创(01918.HK)宣布通过增资以26亿元获得链家6.25%股权，这是继2016年完成B轮及B+轮融资后，链家与资本市场的又一次交手，至此，链家估值已达到416亿元。

融创在公告中表示，看好中国房地产存量交易市场的发展空间，而链家已经建立了绝对优势。此外，融创认为与链家存在业务协同，未来有合作空间。

2015年，链家深圳中联等区域性中介公司发起超过十宗并购，把版图从北方向南方铺陈，目前已覆盖28个城市及地区，在全国约8000家门店，经纪人超过13万名。

链家之后，行业的并购整合仍在继续，最近的一次发生在2月27日。A股公司昆百大A(000560.SZ)公告宣布，以61.82亿元收购我爱我家94%股权，同比拟以3.78亿元协议受让我爱我家6%股权。交易顺利完成后，我爱我家将成为昆百大A的全资子公司，公司估值65.6亿元。

我爱我家涵盖代理销售、一手房分销、电商、二手房租售和房屋资产管理在内的业务。截至2016年年底，我爱我家业务涉及包括北京、天津、上海、南京、苏州在内15个主要一、二线城市，拥有2215 家直营门店，旗下经纪人愈4.5万人。

值得注意的是，为促成此次交易，昆百大A和我爱我家签订了业绩对赌协议，假如2017年、2018年、2019年三年，我爱我家扣非净利润累积分别低于5亿元、11亿元及18亿元，原股东将执行对赌补偿条款。

2015年、2016年，中介行业内部发生的多起并购被看作行业整合高潮，但到了2017年，中介行业无疑走到了一个新局面——跨行业的整合，以更直接的方式连接资本市场。

跨行业收购的生意经

买卖之间，应为资本涌入并将持续推动市场发展欢喜、抑或为卖家经营的失败悲鸣，用不同的视角看待这个行为能得到不同的答案。

不可忽略的是中介大鳄给行业带来的震惊。融创增资入股链家的公告显示，链家2014年除税后纯利为1.37亿元，2015年除税后纯利为11.96亿元，年增长773%。而据媒体报道，2015年链家共完成7090亿交易额，2016年1-11月，完成的交易额已超过1万亿元——这是2016年全年，三家三千亿阵营房企恒大、万科、碧桂园销售金额叠加的总值。

在南方，世联行发布的业绩公告显示，2016年度，公司实现营业总收入62.780元，同比增长33.10%，归母净利为7.47亿元，同比增长46.73%，基本每股收益为0.37元，同比增长 37.04%。

在南方特别是深圳，中原地产市占率将近3成，尽管2016年的业绩表现并不抢眼，但其促成的交易总金额依然不可小觑。2016年，中原地产大陆区成交总金额约7450亿元，同比增长2%，成交宗数约52万宗，较去年同期增长6%。

一如房地产开发业，在行业集中度提高的同时，行业两级分化趋势加剧。尽管链家2015年纯利增长暴增7倍，但也有行家感叹钱难赚。

中原地产中国大陆区主席黎明楷对第一财经记者表示，“房地产中介业是个薄利行业，经纪人佣金比例行业性推高、线下的门店租金、线上的互联网媒介支出越来越高。“

黎明楷称，房地产中介业竞争趋向资金化，已成一个烧钱的行业。“资金烧完了，公司就死了，所以需要大量融资，不断引入新的股东，甚至卖断股权。”

但，为什么能招徕跨行业公司或投资者?

金融与房地产业资深评论人黄立冲认为，“中介高举的互联网思维，令有广泛接触人脉的生意种类的行业联想到大数据、大消费、大金融，这种联想对某些投资人有一定的吸引力。“

黎明楷与黄立冲看法相似，但他们皆认为该等大数据价值兑现困难，一定程度上等同“意淫”。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉第一财经记者，“资本市场的投资主要看中的是溢价空间，中介行业对于存量资产、租赁市场等开拓的力度较大，这都是后续粉丝经济的一个重要依托。同时，中介业务的并购相对成本不高，资本看好后续成长性比较高的企业。“

而在资本进入之际，行业已经变天了。密集的调控政策、房地产税出台呼声加码的背景下，房地产中介业2017年走向另一个未知局面，中介公司安身立命的交易额面临骤降的考验。黄立冲表示，行业内外的环境均已恶化，2017年很可能是业界寒冬。“中介公司不得不拥抱资本市场，筹集弹药以便获得生存。”

中原已经放弃打消耗战的打算了。黎明楷告诉记者，“中原已经搁置了上市计划，尽管有个别股东反对的因素存在，但中原也改变了策略，不想利用大量融资资金争行业规模，只想打持久战。”

房产中介迈入跨界并购时代

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