北京小产权房买卖合同是否有效?该如何保证权益?

2017-05-10

市面上出现小产权房交易纠纷的原因很多,有的朋友是因为没有核实好房屋产权信息而出现的出错,而有的朋友则是因为“明知故犯”却又在具体交易中出现问题。虽然国家命令禁止小产权房交易,但是在面对这样的纠纷时,却依然需要解决问题。那么,北京小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益?

一、北京小产权房买卖合同是否有效?

2010 年1月,北京市门头沟区某村村民阴女士与某单位科员朱先生签订《房屋买卖协议》,将自己的一套小产权房以45万元出售给朱先生。签约前,朱先生已经知道该房屋是小产权房,因为小产权房价格比商品房价格有明显,才选择购买用于自己使用。签订协议并支付房款后,朱先生与村委会也签署了入住协议,完成了房屋交付并实际使用。

此后,房价不断上涨。2013年10月,阴女士认为其与朱先生签订的协议违反国家关于“小产权房禁售”的规定,协议属于无效合同,于是到法院起诉买房人朱先生,请求法院判令双方合同无效。

门头沟区法院审理后认为,本案买卖双方签订协议时对于该房屋为小产权房的事实均知情,《房屋买卖协议》是当事人真实意思表示,且不违反法律、法规的强制性规定,应为有效合同。

2013年12月,法院作出判决,对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求,不予支持。阴女士不服判决,已提起上诉,上诉案件仍在审理之中。

二、北京小产权房买卖如何保证自己的权益?

1、集体土地建设的房屋

“小产权房”重要的特点就是在集体土地上开发的房屋,我国现行法律法规规定,农村土地一般归农村集体,如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售,必须先经国家征收,把集体土地变性,成为国有土地,再出让给开发商,开发商向国家交纳土地出让金等税费后,才能进行开发建设。

2、没有“五证”

商品房之所以公开出售,其主要是具备开发的条件,“五证”齐全,即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证,也就谈不上规划许可证等“四证”。

3、价格

“小产权房”好卖,主要的是其售价相对,甚至比正常商品房一半以上,因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用,所以价格低廉。

4、无合法产权

小产权房无法进行房屋产权登记,不能办理房屋权证。城市居民购买“小产权房”,无法在房屋登记机构办理房屋登记,领取房屋权证书。

5、开发违规较多

开发“小产权房”,不像开发商品房那样严格,大多是村或无开发资质的公司自己开发,有的是建设公司开发,也有的是一些单位或个人参与开发,缺乏开发的必备资质和公司营业条件,房屋设计及建筑质量得不到保障。。

从上述的案例中我们可以知晓,目前来说,国家相关法律对于小产权房的纠纷没有一个准确的解决办法,很多时候,都需要根据具体的案件来进行终的判决,而想要在实际二手房交易中确保自己的合法权益,也需要对小产权房的相关特点进行了解。

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