房地产市场调查论文
房地产市场调查的科学程序是市场调查的重要基础,有了严密的科学程序,市场调查才是科学有效的,同时也能有效提高调查的效率和准确率,因此对房地产市场调查应有科学的程序。下面是小编为大家整理的房地产市场调查论文，供大家参考。
房地产市场调查论文范文一：房地产市场调查对项目策划的影响
摘要：房地产项目概念设计要求开展房地产市场调查房地产项目在进行概念策划的时候，其基本原则是企业必须基于自身优势迎合房地产市场发展的趋势和需求，立足于消费者的需求，要求通过市场调查对消费者进行深入调查。
关键词：房地产;市场调查;项目策划
STP策略最早由美国著名的市场学家温德尔•施密斯在20世纪50年代提出的市场细分(Segmentation)概念，其完整的提出是由著名的国际营销大师、被誉为营销学之父的美国西北大学教授菲利浦•科特勒(PhilipKotler)在上世纪90年代提出的，他认为STP战略由市场细分(S———Segmentation)、目标市场选择(T———Targeting)、产品定位(P———Positioning)组成。该战略在提出后迅速被世界各行业所采用，目前已经被世界500强企业广泛应用。随着房地产市场竞争日益激烈，STP策划逐渐成为项目设计之前必做的一项工作。
一、房地产市场调查在项目中的地位
我国房地产市场进入21世纪后，房地产企业开始面对激烈的市场竞争和差异化、区域化的市场需求。市场调查开始受到房地产企业的重视，特别是在项目拿地、规划设计和营销阶段，房地产企业都需要经过深入的市场调查，理清项目所在市场的脉络和发展方向，根据市场状况抓住有利时机，使项目内部收益率达到最大化。由于房地产产品、市场不同于其他行业，所以房地产市场调查在整个房地产项目运作阶段所体现的地位也有所不同。
1、房地产市场调查是获取市场信息的重要渠道根据西方经济学理论，市场经济受供求关系的影响，商品的买方和卖方共同决定市场。房企通过房地产市场调查，一方面可以了解到产品的供应结构、存量、去化周期、年竣工量等重要的市场供应信息。另一方面，可以掌握市场购房者的需求偏好、购买力及居住习惯等因素。
2、房地产市场调查是项目决策的重要依据随着房地产市场竞争越来越激烈，房地产企业对每个项目的决策都将影响着企业未来的发展，所以项目的决策将日益谨慎。房地产市场逐渐转向买方市场，了解市场真实情况成为决策的重要一步。另外，房地产市场具有多样性和实效性，不同的时间、城市房地产市场均呈现出异质性，所以在项目开发过程中必须时时掌握市场情况，时刻根据市场变化调整开发、销售策略。
3、房地产市场调查贯穿项目营销全程房地产企业开发的最终目标是企业盈利，将生产出来的产品销售出去，而房地产营销往往是房地产企业工作中的重点。房地产市场调研贯穿于市场营销管理全程，如图1。
二、STP策略对房地产项目的作用
随着房地产市场的发展，业内专家逐渐把房地产概念营销划归为STP策划，形成一个完整的房地产项目STP策划。
1、市场细分(S———Segmentation)对项目的作用市场细分需要根据市场调查的结果，对城市内潜在消费群体进行划分，细分出若干个市场。如万科根据不同的维度将客户细分为五大类，核心型家庭、注重自我享受的社会新锐家庭、关心健康的幸福晚年家庭、价格敏感的务实家庭和彰显地位的成功家庭。企业对市场细分的准确与否将影响后期项目客群定位的准确性和后期项目销售进度。
2、目标市场选择(T———Targeting)对项目的作用目标市场的选择是企业根据市场调查，对细分市场进行评估之后，决定项目要进入的某一细分市场。开发商根据确定细分市场，对项目销售策略进行系统的制定。目标市场选择的成败决定项目未来销售成败，并且在项目策划过程中，对项目决策起着至关重要的作用。
3、产品定位(P———Positioning)对项目的作用房地产项目产品定位主要从项目的案名、使用功能、档次、主题、价位等进行确定，每一个维度都能体现出项目针对的目标市场。产品定位的主要功能是吸引潜在客群购买项目产品，通过各种策略提高项目附加值、溢价率，增加项目销量。
4、概念营销对项目的作用概念营销主要是通过对房地产项目卖点提炼，赋予项目一定的概念吸引消费者，引导消费观点。在信息爆炸的年代，产品之间的差异性逐渐缩小，概念营销不仅可以为项目在销售过程中提供依据，保证销售方向不发生偏离。另外，概念营销还能体现产品的综合设计创意，使产品赢得买家的认同，提高项目附加值。
三、房地产市场调查对项目STP策划的影响
房地产市场调查对项目的影响是持续的、全程的，其中项目STP策划前和策划过程中对市场调查依赖度更高。
1、房地产市场调查影响市场细分准确性市场细分是对影响房地产市场的因素进行重新归类的过程，需要进行大量的市场调查。由于不同的产品市场对市场调查的要求不同，本文以常见的住宅市场为例，讨论住宅市场细分过程中市场调查的重要性。住宅产品在市场调查过程中需要详细的调查细分市场中的人口、区位、消费心理与行为。其中，人口调查是市场细分的基础，包括年龄、家庭结构、收入水平、文化程度等。这些因素决定购房者的住房偏好，如果市场调查数据不准确将使细分市场出现偏差，影响项目准确定位。
2、房地产市场调查决定目标市场选择目标市场选择受市场规模、区域社会经济条件、风险性因素和政策性因素的影响，这些因素的获取和分析均需要通过市场调查获取。而在选择目标市场的过程中需要遵循四项原则①:①能够系统地考察各个细分市场，从而了解全局，更好地把握市场机会。②能够系统地考察一个项目，就其满足特定的细分市场需要进行项目策划。③能够从技术、经济、管理角度，对项目策划方案进行全面的论证与评估。④能够对项目投资及投资方案做出科学的决策。四项原则中前三项要以房地产市场调查为前提，第四项间接以房地产市场调查为前提。无论是影响目标市场选择的因素，还是目标市场选择遵循的原则均以房地产市场调查为前提。
3、房地产项目概念设计要求开展房地产市场调查房地产项目在进行概念策划的时候，其基本原则是企业必须基于自身优势迎合房地产市场发展的趋势和需求，立足于消费者的需求，要求通过市场调查对消费者进行深入调查。而房地产概念策划的基本要求是要领先、引导消费者的需求，因此房企必须要对市场中消费者的偏好、习惯进行总结分析。
参考文献
1、房地产市场调查相关问题及应用研究李慧丽东北财经大学2003-12-01
2、房地产市场调查及方法探析盛革肇庆学院学报2001-03-30
房地产市场调查论文范文二：房地产市场调查分析
摘要：衡阳商品房结构将会进一步完善，市场将会进一步成熟。一些不遵守市场游戏规则和没有实力的企业将会逐渐被淘汰随着衡阳市房地产市场的规范、有序的发展，前期只要能拿下一块地，把房子建起来，就能卖出去赚钱的房地产“草莽英雄”时代很快就会结束。
关键词：房地产;市场调查
一、衡阳市区房地产市场的调查分析
1.衡阳市房地产投资快速增长，但商品住宅投资增幅降低调查数据显示：2010年—2012年的三年中，全市城区房地产业完成投资年均增长23.89%，商品房建设完成投资年均增长24.07%，商品住宅建设完成投资年均增长16.38%，尤其是2012年在商品住宅方面的投资几乎没有什么增长。到2013年上半年，衡阳市城区完成房地产投资和商品房建设投资基本稳定，但商品住宅投资却有所下降，这是衡阳市房地产开发史上少有的。由此可见，国家在近几年对房地产调控出台的政策对我市的整体房地产投资影响较小，但考虑到市场容量等因素，住宅项目的投资在下降，而商业地产如商铺、写字楼的物业投资增长十分明显。近年来，衡阳市房地产投资保持了稳定的增长态势，这也直接使得衡阳商品房市场异常活跃。即使是整个市场观望情绪较浓的2010年，房地产的各项投资仍然保持了大幅度的增长，衡阳市房地产投资的稳步快速增长，成为衡阳社会经济又好又快发展的巨大推动力。投资的火爆，一个最为主要的是受商品房消费市场近几年热情持续高涨的影响，无论是从衡阳社会经济的发展、市民收入和生活水平的提高，还是城市化进程的加速推进、城市人口的大幅增加等方面，衡阳市商品房市场的潜在刚性需求都是巨大的。正是受市场空间的诱惑，企业投资商品房开发建设热情不减。
2.衡阳市商品房开发建设快速增长，商品房竣工面积增幅较大调查数据显示：2010年至2012年，衡阳市商品房施工面积年均增长23.45%;其中商品住宅施工面积年均增长20.88%。而衡阳市商品房新开工面积最近显示出疲态，有下降趋势;其中商品住宅新开工面积年均增长12.65%。2010年至2012年，衡阳市商品房竣工面积年均增长56.72%;其中商品住宅竣工面积年均增长49.93%。调查数据显示：2013年上半年，衡阳市商品房施工面积、新开工面积、竣工面积等，较之2012年的增长速度开始进一步放缓。商品住宅开发建设一直是这些年衡阳房地产市场的重头戏，而因为受2010年衡阳商品住宅消费“井喷”现象的鼓舞，相当多商品住宅项目在2011年纷纷购地上马，直接形成了2011、2012年衡阳商品住宅炙手可热的开发建设场景;2012国家宏观调控政策的再度趋紧只是在消费者心理上产生影响，并没有直接作用于衡阳商品房市场，普通民众在通货膨胀的预期下，纷纷将购房或换房作为财产保值的手段，也促使衡阳房地产销售市场量增价涨。到2013年受到房地产税可能扩围和调控政策加码的影响，使得开发商的开发活动变得有些迟滞;这些现象造成2013年上半年商品房施工和新开工面积逐渐放缓。
3.衡阳市商品房市场供应与销售调查分析A.衡阳市商品房市场供给(批准预售情况)调查分析调查数据显示：2010至2012年，衡阳市商品房市场供应量增长幅度平稳;其中商品住宅市场供应量与商品房的市场供应成同步变化。数据同时显示：2013年上半年，衡阳市商品房市场供应量较之2012年上半年下降了34%;其中商品住宅市场供应量较之2012年下降了36%。受商品房市场价格上涨的利好因素影响，衡阳市近年商品房供应量表现为逐年增加，但2013年衡阳房地产市场由于房价上涨过快、银行对房贷利率上升使得销售变得有些艰难，造成开发商放慢上市的步伐，等待我国新一代领导班子上台后对房地产市场态度的明确。B.衡阳市商品房销售调查分析调查数据显示：2010、2011、2012三年，衡阳市商品房销售高位回落态势明显;其中商品住宅销售面积年均下降9.79%。数据显示：2013年上半年，受到国内一线城市房价连续上涨的影响，衡阳市商品房销售面积较之2012年上半年增加了14.3%;其中商品住宅市场供应量较之2012年上半年增加了12.76%。从数据中还可以发现：商品房销售量减少的幅度不大，商品房供应量增加稳定。从消费者调查中还发现，衡阳市的商品住宅消费绝大部分都是自住型和改善型消费，投资型消费相对较少，这也说明衡阳市商品住宅的刚性需求很大，潜在的市场消费空间非常充足。
4.衡阳市商品房销售价格调查分析调查数据显示：从2007年衡阳市商品住宅均价1787元/平方米，到2013年商品住宅均价3774/平方米，经过5年多时间上涨2.11倍，平均每年上涨38.4%，涨幅惊人。关于房价这一重要问题，我们在本次调查中还分析如下两个方面的问题：其一，衡阳房价上涨的原因是什么?造成衡阳房价上涨的因素主要有以下几个方面：一是成本的提高导致了房价的上涨。调查发现，2007年到现在，土地价格每亩上涨5.56倍;商品房每平方米人工工资增加了2倍多;钢材、水泥、建筑用砖三大件的平均价格基本都上涨了一倍;地价及人防等报建费基本也增加了一倍，这是被动提高的成本。除此之外还有商家主动提高的成本即商品房的品质成本。近年来，衡阳商品房的品质不断提高，由此不可避免地增加了譬如园林、设计、服务等方面的成本。二是需求的增加导致了房价的上涨。因为土地的原因，房地产也是稀缺资源，需求大很容易造成供不应求，市场杠杆的作用很容易显现。在衡阳，综合品质很好的房子直到目前都是“抢手货”，在大家的争相购买中，价格自然水涨船高。衡阳房价上涨还有一个原因就是市民“买涨不买跌”的消费心理和在通货膨胀影响下看涨的心理预期。在房价上涨时期，老百姓普遍认为房价还会上涨，现在不买以后价格会更高，这种追涨的心理付诸行为，很大程度上推动了房价的上涨。而至于在一二线大城市非常普遍的“炒房”推高房价现象，在衡阳则很少存在。其二，衡阳当前房价是否合理?从房价与当地经济发展水平是否相适应看，2007年衡阳城市居民的人均可支配收入达到了10680元，而一二线城市的居民人均可支配收入在这个水平时，房价都已达到了每平方米4 000元左右。从全国看同类城市对比来看，2012年全国商品房价格数据显示：一类城市(指北京、上海、广州、深圳等一线城市和沿海发达城市)建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米25 980元;二类城市(指省会城市等)建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米9565元;三类城市(指地市级城市)建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米5 055元;四类城市(指县级城市)建成控制区的商品房平均销售价格为每平方米3 650元。衡阳属于三类城市，其2012年主城区商品房平均销售价格，据官方的数据为每平方米3 490元，显然明显低于全国同类城市的平均水平，甚至比全国四类城市的平均水平还要低。从全省同类城市对比来看，同样是武广高铁沿线的株洲、湘潭、岳阳、郴州等地级市2012年的商品房均价分别为6 768元/平方米、5 946元/平方米、4 615元/平方米、5 869元/平方米，均高于我市的3 490元/平方米的水平。按衡阳市的区位优势和发展潜力来讲，衡阳市目前的房价还是正处于一个“价值洼地”的程度。从二手房的出租价格与新建商品房销售价格的关系来看，以杭州作比，该市在一手新建商品房均价为每平方米7 000元～8 000元的时候，同地段的二手房租赁价格为1 500元～2 000元;衡阳当前一些较好地段的二手房租赁价格已达1 200元以上，但这些地段的一手新建商品房价格却只有3 500元～4 500元。此外，从商品房成本上涨方面来看，近几年衡阳商品房价格上涨的幅度远远低于成本上涨的幅度。经分析认为，当前衡阳房价是合理健康的，不虚高，没有什么泡沫成分。而从趋势来看，目前衡阳的经济正处于向上发展的大好时期，房价即使因国家政策调控会产生一些小幅波动，但没有大幅下跌的可能。
二、当前衡阳房地产市场分析判断
1.多方原因造成衡阳房地产市场火热与降温一是由于全国房地产调控效果不佳的影响，即一二线城市楼市持续上扬，强烈刺激了衡阳的消费者，加上各大媒体的炒作，衡阳消费者出于对通货膨胀的预期对市场房价的上涨心理预期明显，因此有能力买房的消费者大都入市购房，这是衡阳市场火爆的主因。二是国家住房民生保障政策的影响，最主要的是过去一段时间国家出台了许多保障性住房方面的政策，市民在观望地方政府在这方面的执行力度。但现实中保障性住房供给情况无论是数量和位置等都难以满足要求，消费者只能再次转向市场购买商品房。三是国家金融机构房产按揭贷款对第二套、第三套房的条件提高、利率上调和房地产税开征传闻与预期使一部分消费力受到抑制，在某种程度上，这一点是造成衡阳楼市住宅销售逐渐回落的很重要原因。四是衡阳房地产市场在过去几年较为快速发展的过程中，消耗了现有大量的购买力，再加上衡阳房价高企也抑制了部分刚需入市。原来隐现的各方面的问题，如开发商的诚信问题和住房的品质、结构不合理造成个性化的品质产品以及适合城市中低收入家庭的产品严重不足等等逐渐显现，是住房消费市场走向平静的内部深层次原因。
2.当前衡阳房地产市场形势的基本判断一直以来衡阳楼市并无太大波动，都是呈平稳和健康有序发展的态势。即使是在2010年衡阳商品房在国家调控政策出台的背景下，销售量仍然保持了较大幅度上升，这从总体来说是由于衡阳的房地产业发展速度不快，目前还处于自给自足的阶段，受国家宏观调控政策的影响较小。衡阳整个基本经济面向好、城建效果日新月异、房价与衡阳经济发展水平及市民承受能力较相适应等使得整个房地产市场基本是稳定的。供给、需求也基本平衡，当前衡阳房地产市场形势还是合理和健康的。
三、未来衡阳市商品房市场走势基本判断
1.衡阳的房地产业将在盘整中发展，市场潜力很大，因此上升的空间也很大我们要客观地认识国家以市场为主导的宏观新政策对衡阳房地产市场的影响。由于衡阳市场以刚性需求为主，从长远来看，新政影响是积极的。在长期看好、短期有困难的形势下，短期的盘整、震荡在所难免。衡阳楼市目前处在市场发展的上升期的盘整时段，随着盘整的结束，在今后较长一段时间内衡阳楼市都将保持这种上升的趋势。
2.衡阳房价下降的空间是不存在的，也就是说衡阳房价接下来没有大幅下跌的可能从商品房的成本角度看，今后包括建筑成本和品质成本肯定还会提高，特别是土地成本大幅上涨的前提下，房价因此绝无大幅下跌的可能，只会在波动中上涨。从衡阳经济社会的持续发展的基本面来看，衡阳房价也应该会上涨。但另一方面，衡阳房价大幅爆涨也会很艰难，因为我们还是要清醒认识到国家加强供应、市场调整方面宏观政策调整对于衡阳房价接下来走势有不可忽视的影响。当前基本稳定的衡阳房价态势应该还会持续一段时期。今后，衡阳房价会保持一种小的幅度“温和”上涨。
3.衡阳商品房结构将会进一步完善，市场将会进一步成熟。一些不遵守市场游戏规则和没有实力的企业将会逐渐被淘汰随着衡阳市房地产市场的规范、有序的发展，前期只要能拿下一块地，把房子建起来，就能卖出去赚钱的房地产“草莽英雄”时代很快就会结束。只有那些能深刻理解消费者需求，提供符合市场要求房产商品的企业才能在成熟的市场中发展壮大，而那些既没有雄厚资金实力又缺乏诚信经营理念的房地产开发企业会逐步被市场所抛弃。
参考文献
1、房地产市场调查方法简析张禹; 张阳市场周刊(商务)2004-11-01
2、商业房地产项目市场调查要素的多层面分析吴必龙工业技术经济2005-08-25
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