二胎新政使住宅总需求增加3% “小三”成刚需

10月29日闭幕的中国共产党第十八届委员会第五次全体会议提出了一系列治国新略。房地产预言，其中二胎政策对房地产开发行业将会产生长远影响。

住房需求的影响

在需求量方面。根据第6次人口普查数据，由于我国人口在性别比例上男多女少，我们以女性人口数量为计算基础，从22岁到41岁较适宜生育二胎的年龄段，女性人口有2.3亿人，大约有1.5亿人已婚，粗略估计有1亿户家庭可生育二胎。据调有43％的人不愿生育二胎，那么约有5700万对夫妇计划生育二胎。按照这5700万人口在未来5年时间内均匀释放计算，每年将有1140万二胎新增人口，即每年有1140万个家庭将迎来新生宝宝。家庭人口增加必然引起对住宅需求的变化，保守估计，平均每人新增住房面积30平方米，每年要新增住宅需求3500万平方米。2014年，全国商品住宅销售面积是10.5亿平方米，刨去政策性住宅等因素影响，粗略计算二胎新政将给房地产市场带来3％左右的增量需求。

在需求结构方面。目前，新建商品住宅中，两房产品仍占主流。一方面，成长起来的80后人群将逐渐成为社会中坚力量，多子多福、儿孙满堂的传统观念在人民群众的思想里根深蒂固，二胎新政使得这种传统观念有了制度上的保证。现有城镇中将产生大批两居换三居的首改和功能型小三居升级改善需求。另一方面，“全面实施城乡居病保险制度”、“深化医药卫生体制改革，理顺药品价格，实行医疗、医保、医药联动”等医疗体制改革将惠及全民，“普及高中阶段，逐步分类推进中等职业免除学杂费”将进一步提升全民文化水平、降低家庭费用支出，进而促进消费，刺激居民对住宅改善的消费积极性。

住房品质的影响

本次会议中提出“坚持绿色发展，必须坚持节约资源和保护环境的基本国策”。今后将更加注重将低碳、环保融入项目开发各环节。随着雨水回收再利用、地下车库采光井、太阳能发电和太阳能热水器等新技术的应用和普及，老百姓将切身感受到绿色低碳小区的实惠和对个人生活品质的提升作用。此外，数字中国、智慧中国建设将使“互联网＋”、物联网快速进入社区、走进寻常老百姓家，网络生活不再局限于年轻人，将完成对全年龄段的覆盖。移动互联网＋家居信息化＋物联网＋运营智能化＋十分钟生活圈所组成的“智慧社区”将彻底颠覆以往人们对住宅小区的理解和认识，业主在家只须手指轻点手机屏幕将满足生活的一切需求。

生育二胎适龄人群经过毕业后的几年职场拼搏和锻炼，大部分已经成长为公司骨干，经商者也已小有成就，都处于事业爬坡期，这类人群不论在时间和精力上都难以兼顾事业和家庭，那么新生儿由谁照顾呢？已经退休的父母无疑是合适和放心的人选。我国传统的养老观念也仍为改变，居家养老仍是社会主流，即便二胎政策没有放开，老一辈很大程度上也会选择同独生子女一起生活。具备一定经济基础的中青年人不论在心理还是在现实生活需要上，都存在对三居以上住宅的需求。未来，在项目开发产品定位上，中大户型比例将有所增长。110～120平米的功能型小三居将成为刚需产品，140～150平米舒适型三居将成为首改产品，170～200平米大户型将成为再改产品。

除产品面积外，如何设计户型使之更能兼顾老年人、中青年人和幼儿的生活习惯？园区内卫生服务站、生活便利店、健身场地的面积设置和位置选择，健身器具种类选择和数量配比，各种绿植的搭配，微地形设计，人流和车流动线设计等都将会随之产生较大变化，这都需要我们做进一步的思考和研究。

住房成本的影响

未来，对住宅相关设施配套的要求将有所提升。第一就是要增加基础设施费，给排水管径要加大、供电负荷要增加、绿化面积和档次要提升、智能化硬件设施要强化等；第二是要增加建安工程费，在建筑材料选型上，既要考虑绿色环保，又要考虑安全舒适耐用，公共空间防滑地面、足够面积的活动场地和业主交流空间，配备空间足够大的电梯，以方便婴幼儿推车和老年轮椅进出；第三要增加物业管理成本，由于各年龄段人群的不同生活习惯，对物业服务的要求将进一步提升，公共部位和公共设施设备的运行和维护费、保洁费用、绿化费用、秩序维护费以及人工费、费等都将要有所增长。

总体来讲，“五中”全会各项新政对房地产行业有着积极的促动作用，对产品定位、规划设计、建筑施工和物业服务等环节将带来全新升级，同时也是对现有开发企业创新和适应能力的又一次考验。

作者系中国铁建房地产集团董事长