沪营改增5月1日实施 二手房交易税负下降

营业税改增值税，今年5月1日将正式推行。营改增后，百万元二手房究竟能减多少呢？

2012年，上海在全国率先试点营改增。试点以来，营改增对于推动本市产业结构调整优化的效应不断增强、试点行业的就业促进效应也不断显现。

市民购买百万二手房，能减多少税？

2年内百万元二手房减税超4成

专业人士表示，个人二手房交易一旦营改增，税费肯定是下降的。营改增后，个人转让二手房缴纳的营业税将全面改为征收增值税。相关数据显示，房地产行业将按11%的税率征收增值税。这个11%的税率是适用于一般纳税人的。但是个人转让二手房，肯定是使用简易办法征收，不会使用11%的税率，而是采用3%的税率进行征收。

专业人士介绍，按照现行二手房转让的政策，在全国范围内，如果个人转让持有2年以内的住宅，以转让全额征收营业税，同时还要加上以及城建税、教育附加税等，税率约为5.6%。如果持有超过2年，除了北京、上海、广州、深圳以外的地区都免征营业税。而在北、上、广、深四地，转让持有2年以上的普通住宅可免征营业税，非普通住宅则要差额征收营业税，四地对于普通住宅的界定各不相同。

上海普通住宅的定义是什么？

五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式、新式里弄、旧式里弄等；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，简单地说，就是坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。必须同时满足所有的三个条件，才可以不再缴纳营业税，否则都要差额缴纳营业税。

专家表示，营改增以后，这个配套政策可能还会持续下去，确保税负只减不增。二手房交易营改增，从算法上，会用3%的简易办法征收，让利百姓，降低税负。

营改增后，购买二手房能减多少钱？

以一套持有2年内、价值100万元的二手房计算：

营业税为100×5.6%=5.6万元，改为增值税后为100/（1+3.36%）×3.36%=3.25万元。

相当于减少了2.35万元，减税幅度超4成。