苏州教育地产陷阱：买教育地产必须注意五大事项

一、关注学区划分新动态

现在中小学基本采用“就近入学”的原则，按照某种原则，如以街道、河流、小区等对各学校的施教区进行划分。但是，学区的划分经常会有所变动，因此家长在购买教育地产之前，一定要提前确认好所属学区，以教育局公布的新学区划分为准。

苏州2015年学区划分已于5月15日后陆续公布，家长们可以在各区教育局官网查询，同时也可以拨打咨询热线查询。

苏州市教育局招生咨询接待点：

（1）苏州市教育局初中入学咨询接待处(民治路152号)

学前教育、义务教育、高中段教育咨询热线：65154915、65151136、65238578

（2）苏州市教育局惠民服务中心（苏州市公园路198号）

咨询热线：65225216

也可通过教育局官网进行查询

二、二手教育地产落户要特别注意

对于二手教育地产，一定要特别注意户口的迁移问题。二手房买卖过程中，由于产权过户与户口迁移并不是同时进行，一般情况下是先办理产权过户手续，而后再办理户口迁移手续，卖家将原有户口从房产所在的地址中迁出，买家才能将家庭成员的户口迁入。而学校是要满足落户及入住两个条件才可以报名入学，所以购房者好能签订书面协议，确定户口迁出的时间及违约责任。

这四个地方一定要留心

1、原房主未将户口迁出，能否办理入户？

答：可先为新房主办理落户，再动员原房主迁出户口。

首先，按照公户政[1997]002号文件，房屋出卖后，原房主不应当继续以该房屋所在地为其户籍地。

其次，因派出所无法强制原房主迁移户口，所以在签订购房合同时，可以约定卖方应当在合同签订之日起一定期限内将户口迁出，逾期未迁出，需承担一定金额的违约责任。

2、教育地产变更水电户名，原房主是否有协助义务？

答：即便购房合同没有约定，原房主也应协助变更水电户名

原房主将水电户名进行变更，属于购房合同中附随的协助义务，即便购房合同中对此没有进行约定，作为合同的附随义务，原房主也是有义务协助新房主将水电户名进行变更。

3、有的教育地产无法办理按揭贷款，是怎么回事？

答：按照相关规定，房龄超过30年，商业银行不给予办理银行按揭贷款。

如果按揭贷款购买教育地产，应当先向当地银行了解哪些房产不能办理按揭贷款，在买房时注意房产面积及房龄，以免签订了购房合同却无法贷款。

4、购买了教育地产，却不能入住，怎么回事？

答：是由原房主将租期未满的教育地产出售导致的。

有的原房主在卖房前，已将教育地产出租，租期未满，且未告知买房人。所以，买教育地产前，一定要了解该房是否还在租期。

三、苏州规定：每5年认定一个名额人均面积不低于18㎡

在苏州购买教育地产一定要注意两个细节：

1、签订购买教育地产合同日期的前5年，该教育地产内没有在同一所学校以地段生的名义上学。

2、人均面积低于18平方米的住房不能作为教育地产。

这个规定弄的许多家长人心惶惶，甚至为了孩子能上好的学校假离婚，到底是不是一定低于18平方米的住房就不行了呢？

生活君电话咨询，苏州的父母双方需到房产中心开无房证明，证明夫妻双方只有一套房子并且人均低于18平方米，那么这套房可以作为教育地产。（具体以官方解读为准）

四、并非购买教育地产就可入学

目前招生实行“住、户一致，就近入学”的入学原则，要求小孩户口必须与父母户口、家庭住房三者相一致；但如果不一致。深度君也电话咨询过，则以父母户口为标准。

如果父母名下有多处房产，小孩入学则按照实际居住所在地就近入学。因此并非购买了教育地产，就可以入学。

五、“山寨教育地产”一定要当心

由于教育地产的大热，不少开发商动起了歪脑筋，假借“教育地产”之名进行虚假宣传，给购房者造成了不小的损失。因此购房者在购房时一定要擦亮眼睛，通过官方渠道进行确认，谨防这些“山寨教育地产”，好把教育地产这一项内容补充落实到购房合同中，以免出现偏差。

某一适龄儿童是否属于某一施教区的地段生，苏州教育部门有一系列的认定原则。此前，市教育局就此作了解释。按照规定：

1、学生常住户口应与其父母或其他法定监护人的常住户口及合法固定住所保持一致。若学生户口与父母或其他法定监护人户口不一致，以父母或其他法定监护人的合法固定住所作为确定施教区的依据。

2、学生父母或其他法定监护人的常住户口应与合法固定住所保持一致。若常住户口与合法固定住所不一致，以父母或其他法定监护人的合法固定住所作为确定施教区的依据。

3、学生父母或其他法定监护人有多处合法固定住所，由父母或其他法定监护人提供其中一处合法固定住所相关证明。原则上以相对稳定、具备长期生活条件的合法固定住所为依据。如果多处合法固定住所中含有人均面积低于18平方米的住房，则该住房不再作为确定地段生的依据。

4、除学生父母（夫妻）共有产权的合法固定住所之外，其他形式共有产权的合法固定住所不作为义务教育阶段学校就近入学的依据。

5、学生父母或其他法定监护人无合法固定住所的，按照属地管理和就近入学原则，由所属区教育行政部门根据其实际居住地等情况，统筹安排公办学校就读。

6、学生父母或其他法定监护人无合法固定住所的，父母及其子女户口地和居住地长期随祖父母或外祖父母居住并为唯一居住地的，按照义务教育就近入学原则，学生施教区的确定以祖父母或外祖父母合法固定住所为依据。

7、户口随祖父母、外祖父母或其它法定监护人，监护人在施教区无合法固定住所，符合下列条件之一的适龄儿童少年，可凭相关证明在监护人户口所在地依法入学；①父母双方都是现役军人（含武警）；②父母双方都是公派出国的专家、技术人员；③父母双方户口都不在市区；④孤儿。

8、因改善住房条件、地块改造等乔迁新居的，人已迁新居，户籍尚未迁移的，施教区确定以新居住地为准；因旧城改造，原居住地已拆迁，新住房虽然尚未交付的，确定其施教区应以新安置的住房为准；若家庭确有特殊困难，由所属区教育行政部门根据实际情况统筹安排。

9、在本市有合法固定住所，但户口不在本市的随迁子女，以其合法固定住所为准就近入学；在本市无合法固定住所，且户口不在本市的随迁子女，由教育行政部门统筹安排。

10、对服务对象提供的合法固定住所予以登记，登记的合法固定住所五年内认定一名地段生（同一家庭符合计划生育政策除外）。