房地产行业财务核算

2017-05-31

房地产行业会计核算概述

房地产又称不动产，土地上圈着的建筑物位置固定不可移动。房地产开发与经营是按照城市规划和经济发展的需要，在依法取得国有土地使用权后，对土地和土地上的建筑物、构筑物及其他设施进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。

开发对象可划分为土地开发、房地产综合开发、城市开发、城镇开发和农村开发。房地产企业所盖的房子就是他的产品。

行业特点：运作环节多，投入资金大，产业链长，社会影响面广，投资风险高，业务发展地域性强。

开发业务范围包括六大类：

1、住宅：主要有普通住宅、高级公寓、别墅。

2、商业房地产：主要有写字楼、族馆、商店、酒店、银行等进行经营性服务行业所使用的房屋。

3、工业房地产：主要有企业基本生产车间，厂房、仓库、实验室和配套服务用房。

4、旅游房地产：指公园、名胜古迹、风景区、沙滩、高尔夫球场、休闲娱乐场所。

5、农业房地产：指种植、放牧为主的用房和设施。如农场，林场。牧场。果园等。

6、特殊房地产：指政府办公大楼、学校、教堂、寺庙、墓地等。

房地产开发成本中包括的六大类：

1、土地征用及拆迁补偿费

2、前期工程费

3、基础设施费

4、建筑安装工程费

5、公共配套设施费

6、开发间接费用

房地产企业开发成本做为一级科目，具体明细包括如下：

第一项：土地征用及拆迁补偿费(土地取得有2种方法)

(1)土地出让金：国家以土地所有人的身份将土地使用权在一定期限内让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金(也就是购买土地)，开发商在交国家土地出让金的同时产生了交易所以按出让金额为计税依据，根据地区差别按3%-5%交纳契税，属地方税。

(2)土地以划拨方式取得;国家依法批准，用于国家机关，经济适用房，拆迁新建房、廉租房，公益事业等。契税由房屋使用者补交，酌情处理。土地无偿划拨给使用人。

以上两项是土地取得成本(土地有平米数量)

(3)土地征用及拆迁补偿费：包括耕地占用费(指农村开发)安置养老费、拆迁补助费、土地补偿费，其他等。

所以以上所列都在第一大项土地征用及拆迁补偿费中列支也就是土地成本。

第二项：前期工程费：

(1)勘察设计费，包括规划设计，丈量，测绘，可行性研究以及水文地质勘察。

(2)三通一平费。做施工准备，平整土地，通临时道路，临时用水、用电、临时设施。

(3)可行性研究费，可行性研究编制费，市场调察费，项目建设咨询费等。

(4)其他类:市政配套费，配套方案征询费，工程保险费，环境评估费，测绘费，审图费，晒图费，竣工档案编制费等其他。

第三项：基础设施费：基础设施费就是楼外地下设的管网工程。

(1)室外排水系统，上水配套，下水配套，热水、直饮水等其他配套。

(2)室外电气系统，供电配套工程费及其他。

(3)室外燃气系统，燃气配套费及其他。

(4)室外采暖系统，暖气管道工程费。

(5)通信系统配套费。

(6)环卫设施。

(7)其他类。

第四项：建筑安装工程费

(1)建筑结构工程：包括基础工程(打地基)，主体结构工程、门窗工程、公共部分精装修(指墙体外楼道内)，室内精装修，样板房等。

(2)设备及设备安装工程，主要包括室内水、电、燃气、暖气、管线设备安装、消防系统安装。

(3)室外总体工程：道路，园林，绿化环境工程。

(4)工程管理费：工程监理费，咨询费，施工合同外奖金，质检费，验收费等。

第五项：公共配套设施费：

不能有偿转让的，如：锅炉房、居委会、派出所、学校、幼儿园，自行车棚等。将后把成本归集到开发产品中。另一类能有偿转让的按开发产品核算销售。

第六项：开发间接费：

(1)工程管理费。工地现场管理人员所发生的管理费用。如办公费、水电费、劳保费、修理费、工资及附加费，盖房设备折旧费及其他费用。

(2)在建工程抵押费及其他。

(3)营销费用，广告费、样板间及其他。

还有一项，资本化利息：是指从工地开工到竣工验收结束从金融机构贷款，利息支出就成为资本化了。列入开发成本——资本化利息。等售楼开始以后再发生的贷款利息支出就列入财务费用了。

备注：开发间接费用和损益类中销售费用，管理费用，财务费用的区别在于开发项目的大与小，多与少，开发的项目面积大种类多必须设开发间接费。如果开发项目是单项的只建少数的几栋楼，各项费用可以直接进销售费用，管理费用，财务费用。

以上说明，开发成本六项再加资本化利息，按竣工验收以后，以开发产品明细分别结转开发产品，开发产品按新楼栋号门号分别列入明细账。在未转开发产品前，开发成本先按建造空房种类明细归类，分摊。从贷：开发成本转借：开发成本—房屋。按借开发成本归类转开发成本——房屋，再从开发成本转开发产品—房屋明细。

开发产品的销售收入核算：

损益表的核算方式和工业会计加减模式基本相似。

开发产品销售：包括商品房，土地，配套设施(指有偿的公共配套设施)和代建工程(代建工程是由政府指定委派建设的设施工程)可以参照竣工验收后签订的商品房销售合同。

销售开发产品有以下几种方式：

一、现房现款结算：现成房屋直接全额收款销售。

二、预售方式销售：预售房款列入预收账款，等房屋验收合格后将房屋移交购买方后，结算清可以确认销售。

三、转卖土地：以分期付款方式收款。凭证制作应是;从贷开发产品——商品性土地转入借：开发产品——分期收款。按土地成本比例再转银行存款。贷主营业务收入。同时转土地成本做损益结算。

四、委托代销。委托包销形式：应设立委托代销商品科目从开发产品转入委托代销商品(按明细转)

五、采取银行按揭方式销售开发产品。首付按收到日算销售。余款在银行按揭贷款办理转账之日确实收入。再计算销售按揭贷款还清了，销售也转完了。

房产出租列：其他业务收入

借：出租开发产品——出租产品贷：开发产品

其他业务成本按出租开发产品成本分摊：开发企业固定资产折旧

借：开发间接费用——折旧费

贷：累计折旧

公共配套设施如锅炉房，居委会，幼儿园，车棚，物业办公室等有偿转让按销售走，无偿转让的把有关成本摊入到商品房中去。

预提费用在房地产企业中不属一级科目，而在开发成本中。预提是指未定的工程项目，再预算一下还需要多少成本才能竣工，依据数字做了预提可以转销售成本。按预提明细求出分配率，再做分配金额。