房贷收紧政策哪些城市可能全面跟进

2017-06-22

房贷收紧政策哪些城市可能全面跟进

位列重点调控名单的20座城市分别是：北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都、石家庄、南昌、长沙、青岛。据《经济参考报》报道称，继北京、天津、广州、青岛等城市相继出台房贷收紧措施后，重点调控的20个热点城市可能全面跟进。

近日，北京市银行业自律协会制定的相关公约被曝出，要求各行执行个人住房贷款利率不低于基准利率的0.9倍。天津近日被曝出招商、中信、浦发等银行的首套房贷利率均由原来的8.5折左右上调至9折，光大银行和兴业银行等上调至9.5折。广州方面，据悉，目前包括邮储银行、广东农商行以及兴业银行在内的三家银行，首套房贷利率已上调至9折优惠。

《经济参考报》引述消息称，央行明确提出商业银行必须严格控制一季度新增贷款。原则上第一季度新增住房贷款的总量及增速要低于2016年四季度，信贷增速过快的银行，可能面临基于宏观审慎评估体系的差别化存款准备金利率的处罚。

对比去年的16个热点城市名单，此次媒体列出的名单新增了石家庄、南昌、长沙、青岛四个城市。

【热点城市由来】

地产业务全面“体检”

银监会此次检查是对这16个热点城市的商业银行房地产业务的一次全面大体检。

具体来看，通知要求检查个人住房贷款方面是否按照“因城施策”的原则，严格落实差别化住房政策;是否严格执行最低首付比例要求;是否认真履行首付资金真实性与贷款申请人偿债能力评估与检查;是否认真执行限贷政策要求。

房地产开发贷款方面，则要检查是否严格审查了房地产开发企业各项资质;房地产项目是否符合最低资本金比例要求;是否对资本金来源真实性认真审查;是否存在银行资金违规用于购地的问题。

通知还要求检查房地产中介和房地产企业开展业务的管控情况，一是对发现存在为购房者提供首付款支持，协助伪造收入证明等违规行为的房地产中介，银行业金融机构是否先中止合作，并认真纠正整改;二是对发现存在提供“假按揭”、“零首付”等违法违规行为的房地产开发企业，是否及时采取相关措施，如停止拨付后续授信、停止增加新的授信，并纠正整改。

个人消费贷款方面，通知要求检查银行是否加强个人消费贷款、个人经营性贷款，信用卡透支、房地产开发上下游企业贷款等业务的合规性和资金流向管理;是否存在违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域的问题。

理财资金是另一大检查点。通知要求检查银行是否严格执行银行理财资金投资非标资产的比例限制;是否比照自营贷款管理的要求，强化对银行理财资金投向房地产领域的监督管理，是否存在理财资金违规进入房地产领域的问题。

房地产信托业务合规经营情况也被纳入此次专项检查，具体检查内容包括：是否严格执行房地产相关信托业务监管规定;是否加强信托资金用拓和流向监控;是否通过多层嵌套等产品规避监管要求;信托公司是否发放用于支付土地出让价款的信托贷款，是否向房地产开发企业发放流动资金信托贷款;信托公司是否以充当筹资渠道或放款通道等方式，直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利;信托公司对个人信托贷款是否加强资金流向监控，防范资金被挪用于支付购房者首付款。

去年国庆前夕，中央层面召开会议，要求16个城市严控房价，随后各大城市相继出台楼市调控政策。

热点城市全覆盖

据了解，此次专项检查内容涉及面较广，包括个人住房按揭贷款、房地产开发贷以及理财资金是否违规进入房地产领域等。上述通知点名到的16个房价上涨过快的热点城市分别为北京、上海、广州、深圳、厦门、合肥、南京、苏州、无锡、杭州、天津、福州、武汉、郑州、济南、成都。

银监会要求检查上述16个城市银行业金融机构截至2016年9月末与房地产有关业务情况，可根据实际情况适当追溯或延伸，并要求地方银监局于12月5日前将专项检查报告上报。

近两个月来，银监会有关房地产信贷业务方面导向日趋谨慎。银监会主席尚福林早在9月中旬召开的一次会议上发表讲话时即强调，要加强对房地产信贷压力测试和风险测试。在10月21日召开的银监会三季度经济金融形势分析会上，银监会再度提出要严控房地产金融业务风险，包括严控银行理财资金违规进入房地产领域等。

地方银监局也已根据银监会精神采取了行动。比如在不到一个月的时间内，上海银监局要求各商业银行继续严格执行限贷政策，防止变相放松要求、打政策擦边球的情况，并重申对首付资金来源的审查。由此，上海房地产调控进一步加码。

银监会严查银行房地产业务16热点城市全覆盖

上证报记者自业内人士处获悉，为落实房地产调控工作，合理控制业务增速，有效缓释行业集中度偏高的风险，近期银监会下发通知拟对房价上涨过快的16个热点城市银行业金融机构进行专项检查。

【相关内容】：

一、北京收紧房贷热点城市或全面跟进

信贷资源或倾斜三四线城市

交通银行(行情601328,买入)日前发布的《交银中国财富景气指数报告》显示，在当前房地产市场“抑泡沫”和“去库存”背景下，小康家庭对未来不动产投资持谨慎态度。按拥有的房产数量看，现在各类人群对不动产投资意愿均有下滑，现在多套房家庭的不动产投资意愿下滑态势显著。

今年“两会”即将召开，严跃进表示，政策方面仍会坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”导向。对于刚需购房者会继续给予一些鼓励性支持措施，包括购房落户等保障。而对于炒房来讲，前期房价上涨过快的城市还是会建立一个和房价挂钩的政策体系，如果房价上涨过快的话，政策还是会收紧。如果上涨幅度相对较小，根据各地情况，不同的分区调控会有不同的措施。

上述国有银行内部人士表示，从银行方面来讲，如果政策再收紧，可能将窗口指导包括北上广深等热点地区的贷款及融资总量控制，还可能停止表外融资渠道，放缓按揭投放速度。

“2016年一二线热点城市新增贷款比重较高。部分热点城市调控政策的收紧或降低2017年的信贷需求，而三四线城市将通过补位一二线城市来平衡房地产市场的平稳发展。”中国指数研究院报告指出，在新型城镇化和去库存的政策支持下，2017年信贷资源有望向三四线城市适度倾斜。

房贷利率优惠收窄影响有限

近期，北京多家银行表示，将首套房贷款利率优惠调至九折。记者在走访中发现，大多数银行客户经理表示，确实已将优惠折扣上调至九折。同期，有房地产中介也称，“现在银行只能给到基准利率的九折，小银行也做不到8.5折。对购房者来说，还款利息相应变高。”

另外，对于北京市银行业自律协会近日制定的《关于加强北京地区个人住房贷款业务自律管理促进业务健康发展的公约》中新增的执行二套房贷款期限最长不得超过25年的内容，房地产中介工作人员也给予了证实。对于上述内容，该中介工作人员对记者表示，“二套房贷款期限缩短至25年，实际上也就是变相提高利息。假设三百万的商业贷款，等于现在每个月要多还1000多块钱。”

业内人士称，“此次北京地区政策的出台，从个人购房者角度来讲，成本确实增加。对于房企来说也是利空，应积极做好产品营销，有针对性地回避政策管控带来的风险，使整个销售业绩不会受到影响。”

另外，值得注意的是，不仅北京地区，实际上前期热点城市包括上海、天津、杭州、南京等地的房贷利率优惠都有所收紧。根据融360房贷统计结果显示，当下大部分地区的银行首套房贷款优惠已上调至9折。

光证资管首席经济学家徐高表示，房贷首付利率优惠收窄的主要原因是今年一月份信贷投放较多，其中房地产(行情000736,买入)所占份额也较大，因此会从货币政策方面针对房地产市场做一些调整。该政策肯定会对房地产市场产生影响，但是也需考虑到，其实一二线城市的限购政策在此之前就已经大幅收紧，因此房贷首付利率优惠收窄影响并不会特别大。

信贷方面加大收紧力度

“总的来看，继去年认房又认贷、提高首套房首付比例，再到今年的将首套房贷款利率调整为不低于9折、缩短贷款期限，都属于因城施策的一部分，目的在于通过控制信贷规模，抑制北京房价过快上涨，让房价维持在合理区间。”融360房贷分析师如是表示。

从数据来看，限购政策的不断收紧，在热点城市已经有所反映。比如，北京楼市开年销售明显大幅下降。伟业我爱我家集团市场研究院统计，1月份北京市新建商品住宅网签2999套，环比2016年12月下降36.8%，同比去年1月下降32.8%;成交均价为38006元/平方米，环比去年12月下降6.6%。

不同于以往的是，本次调控政策，其发布机构是北京银行(行情601169,买入)业自律协会，市场监管意图明显，对抑制房价仍然有一定的作用。另外根据政策效果，不排除以后出台其他新政策的可能。

某国有银行内部人士表示，从大环境来看，去年四季度以来经济企稳态势初现，有关方面对资产泡沫更加防范，由此才有了大行委外的回收等货币市场政策收紧措施。从那时起，银行间以及一年期国债利率就出现了整体攀升态势。“从另一方面看，在过去一年按揭投放超预期后，由于央行窗口指导，今年增量回落成为必然。”该国有银行内部人士表示，在这种环境下，增加利率也成为一种市场选择。

深圳市房地产研究中心李宇嘉表示，春节前后，央行不间断上调货币市场长短期融资利率、公开市场逆回购利率，用非传统的方式加息，被市场解读为货币宽松结束。在利率已实现市场化，融资多渠道、通道化的新形势下，再考虑到2016年8月份货币市场利率收紧已经开启，对楼市而言，未来房贷利率或存上调可能。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，在商业银行贷款额度较为充足时，相对来说可以给予较多优惠。但在贷款额度较少时，房贷方面就会显得比较苛刻。所以从某种程度上也说明，2017年在贷款额度方面偏紧，因此，商业银行会有惜售的心态，对贷款推销的主动性有所弱化。

二、一线城市房贷收紧东莞会跟进吗?

“3·30楼市新政”4个多月后，房地产市场确立了回暖态势，一线城市房价全面上涨，深圳房价更是大幅反弹。而近期关于二套房首付比例的调整浪潮中，深圳也是走在了前头。

6月不少深圳的银行将二套房房贷首付比例提高至七成，提高利率上浮额度。7月中旬，广州跟进了这一政策，各家银行将首付比例全部调至七成。近日，上海也加入调整序列，多家银行提高二套房首付比例。目前来看，4大一线城市中除了北京房贷没有变动外，深圳、上海、广州三城二手房房贷均有明显收紧趋势。

在这一轮一线城市房贷政策调整浪潮中，除了深圳外，基本上都只是针对二套房，一套房政策依然较为宽松。二套房大多是改善型置业，虽然此前国家出政策为二套房背书，但对于银行来说，二套房的风险要比首套房高很多。特别是随着这一轮一线城市房价的快速上涨，无疑让二套房房贷风险加大了不少，银行提高二套房首付比例也是理所当然。

反观东莞，从“3·30楼市新政”至今东莞的房贷市场来看，基本上东莞的房贷政策依然较为宽松，首付比例依然最低，但利率**已被缓慢收回。如今一线城市房贷收紧，东莞会跟进吗?

从房贷额度来看，之前记者问过多家银行，回复都是资金充足。从风险的角度来看，一线城市收紧二套房首付比例直接因素是房价上涨过快，让银行觉得风险过大。而东莞“3·30楼市新政”以来虽然楼市成交红火，但价格并未大幅上涨，在连续两个月房价过万后，8月首周房价又跌破万元。所以短期来看，东莞跟进一线城市调整二套房首付比例的可能性不大。

对于东莞购房者来说，东莞目前二套房房贷首付比例几乎为史上最低，利率也较低，是购买二套房的好时机。

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