2017年房价会跌吗

2017-06-22

2017年，房价会下降吗?

2016年，全国多个城市房价出现快速上涨，随后而来的便是多地出台楼市调控政策，在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位下，多地政府工作报告中明确将稳控房价作为调控目标。

北京、上海、深圳等一线城市和南京、合肥等二线城市近期都曾表态，要控制房价过快上涨，维护楼市健康稳定。比如，北京市副市长陈刚表示，2017年北京市楼市调控目标是保持平稳健康发展，房价环比不增长;深圳市则坚持综合运用金融、土地、投资等手段，有效降低高房价对实体经济的“挤压”影响;南京市市长缪瑞林也表示，通过落实稳控房价措施，扩大供地规模，加强市场监管，稳定市场预期，保持房地产市场平稳健康发展。

市场预期2017年楼市调控将不断加码，业内普遍表示，未来中国热点城市房地产市场持续收紧将是大概率事件，经梳理发现，目前，北京、广州、重庆、青岛、杭州、大连、珠海、天津等城市房贷政策相继收紧，北京、广州、青岛、大连、珠海等城市首套房的利率全面或部分调整为9折，其中，杭州部分银行首套房利率已提升至95折，重庆首套房贷利率由8.5折利率优惠改为基准利率。未来随着随着调控力度的加大，楼市的监管将会更加严格，预计今年楼市或出现持续降温和房价回落。

日前，国务院《关于创新政府配置资源方式的指导意见》出台实施，其中明确提到“支持各地区在房地产税、养老和医疗保障等方面探索创新”，引起全国人民的关注与热议。

在中央提出“房子是用来住的，不是用来炒的。”确定了房地产市场向着打击投机、防止热炒的方向推进。曾经被认为是降低房价的“利器”房地产产税再次进入人们的视野。一时间，不少人开始着急了，2017年楼市难道是要变天了?

房产税和房地产税一样吗?

关于房产税和房地产税的讨论持续了很长时间，从2011年至今，每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。但讨论的多了，很多人连房产税和房地产税都混淆了。

事实上，在我国的现行税制体系中，并没有房地产税这一税种，但有名称相近的“房产税”。房产税开征于1986年，适用范围较窄，仅限于单位和个人的经营性房地产，对个人住房则实行免税,因此对百姓生活基本没有影响。

而房地产税，则是一个综合性概念，即一切与房地产经济运动过程有直接关系的税都属于房地产税。包括房地产业营业税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税等。简单一点说：“房地产税”包含了“房产税”，范围更大。

从最直观的感受看，房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本，无疑和百姓生活与利益息息相关，为此备受关注。另外值得注意的是，在近两年国家正式文件或相关主管部门的言论中，都是使用“房地产税”这个概念。“房产税”似乎已退居二线。

那么，房地产税在2017年是否全面推行呢?按照北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文的说法，本届人大任期到2017年底，因此，预计房地产税法最快将在2017年底前通过，慢的话可能会在2017年底提交审议，在下一届人大任期内通过。

房产税能否成降房价利器?

房地产税作为最近一年大家讨论地最为激烈的话题。普遍都认为房地产税的出台有利于控制房价，这个深得民心的观点，让百姓对房地产税的期望也越来越高。我们通常对于房产税能够抑制房价上涨的解释是：有了房地产税，持有多套房的成本将大增，准备购买多套房子的投机者踯躅不前和已经拥有多套房的投机者仓皇抛售。这样一来，相当于增加了供应减少了需求，而一项商品供应量增加需求减少势必引发它降价。那么，房地产税究竟能不能够抑制房价上涨呢?

在这个问题上，新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康则没有樊纲般乐观，贾康表示，如果说房产税跟房价没有关联，这个观点不成立，税负在住房的保有环节从无变有，会影响、引导方方面面有关主体的经济行为及选择，进而影响房价。贾康指出，房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑。所以不能说房地产税这一因素决定了房价。

而且，从经济学的角度来说，影响商品的价格只有两个根本因素：一是供求关系;二是货币供应。所谓供求关系，即某项商品需求多而供应少，则价格必定上涨;需求少而供应多，则价格必定下跌。所谓货币供应，即印了过多钞票的时候，钞票就不值钱，也就是通常所说的通货膨胀，这个时候所有的商品都会不同程度地价格上涨。

那么，开征房地产税，是影响供求关系还是影响货币供应呢?不用说，肯定不是货币供应，因为能够影响货币供应的，其实只有央行的印钞机。那房地产税真的能够象人们所期望那样，能够改变整个商品房市场的供求关系吗?答案显然是不能，因为新房、二手房和租房三大块构成了整体房地产市场。在房产刚性需求占据市场主导的今天，由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产，真的不足以起到降低房价的作用。

对2017楼市预测判断

在中国的房地产界，任志强这枚地产“大炮”“退而不休”。已卸任华远地产董事长的他，近期在不同场合“开轰”中国楼市，引发广泛热议。任志强指出，目前中国房地产积累了大量库存，一年之内不仅没有消化掉反而有所增加，未来有可能将超过7亿平方米。而想要去库存，任志强认为应不限制购买第三套住房。此外，任志强再抛“2015年的房价还将继续上涨，再不买房就再等30年”的宏论。

房地产依然被当做支柱产业

近期，中央高层连续发声，明确传递出“去库存”信号。11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组第十一次会议上提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。11月11日，李克强总理主持召开国务院常务会议，提出以加快户籍制度改革带动住房、家电等消费。

任志强在11月12日-13日举办的“中国不动产金融年会”上表示，由此看来，房地产业依然还是被当做中国经济支柱产业来看待的。

去库存应不限制购买第三套房

在11月17日-19日举办的《财经》年会上，任志强表示，按照国际惯例，一个城市必须有一定的库存，一般有10%的富裕量。如果一个城市没有6—8个月的库存，民众想买房子的时候发现没了，很容易造成恐慌。而政府之所以要急于消化库存，就是因为没有投资GDP就掉下来了。

至于消化库存的办法，任志强认为需要放开政策，不限制购买第三套住房。“其实，还有一部分潜在的住房需求有待激发，就是全面放开二孩后，也许有很多人愿意买房子，短期之内可能还会微涨。

今年不买房就再等30年

多次降息降准、公积金异地贷款、首套房最低首付比例下调……今年，楼市利好政策频出。在这样的情况下，有人在想也许房价还会降，犹豫要不要再等等。

对此，任志强在一次讨论会上，狠狠地给犹豫不决的人泼了一盆冷水：“只要经济是增长的，房地产肯定在持续增长，2015年的房价还将继续上涨!若今年不买房，那就再等30年吧!”

任志强的逻辑是，中国经济不存在下行通道的问题，即便是台阶调整，也不是下行通道，所以房地产也不会是下行通道。

一线城市迈入豪宅时代

近一年来，关于我国一线城市北京、上海、深圳“地王”频现、房价飙升、豪宅扎堆入市等新闻不断曝出。中国经济网记者就一线城市楼市发展情况进行梳理发现，北京、上海、深圳楼市已迈入豪宅时代。我国香港二手房平均每平方米要卖10万港元，内地一线城市房价，已在逐步追撵香港的路上。

一线城市地王已成普遍现象

北京：

北京明年“10万元+”楼盘或超50个，六环内面临全豪宅化。过去10年，豪宅是北京楼市的小众市场，因为售价“10万元+”的项目并不多，供需还较为平衡。但2015年以来，扣除配建及竞建部分，成交地块中纯商住宅的实际楼面价超过5万元/平方米的住宅用地已经有10宗之多，且遍布京城四方，未来六环以内全城“豪宅化”几乎已成定局。

上海：

上海地王刷不停，千万级豪宅疯狂销售6000余套。据上海中原地产研究咨询部数据显示，截止到11月17日，上海2015年以来单价6万元以上的豪宅共成交6103套。成交总面积达114.18万平米，几乎为过去两年之和，火爆程度可以说“亮瞎眼”。

深圳：

深圳旧改小区也能晋升顶级豪宅，未来或超香港。备受关注的一线城市房价最新数据近日出炉，数据显示，10月北上广深房价同比依然保持正增长，其中涨幅最高的城市深圳，同比涨幅达到了40.5%。深圳经济持续高速发展，创造了一批新富阶层，他们成为豪宅的买单者，一些港澳台及海外人士也涌向深圳楼市。近期，深圳住宅旧改标杆项目鹿丹村将蝶变成为深圳顶级豪宅之一，令社会哗然。

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首先有几个原则，房价的波动周期越来越短，政策的有效周期也越来越短，从房价走势看，未来也不存在房价全国一个涨或者跌就可以形容的可能性，城市的划分更多将告别一线二线三四线，变现城市群城市圈，有活力的区域易涨难跌。

从现在卡回答2017年房价涨跌这个问题需要勇气，那么以北京为例首先看2016年最后3个月的市场表现：

从二手房市场成交看，网签数据实际比市场一线成交有所滞后，10-11月快速下调，12月中上旬有轻微回升，但整体签约依然低迷，价格已经出现松动，特别是五环外区域，大部分成交价格相比之前(9月底最疯狂的时候)有3-5%的调整。

也就是说，4季度房价的确没有涨，甚至有了轻微的下调(9月一个月很多区域出现了5-10%的上涨)。原因很简单就是信贷政策的约束。那么2017年市场还会继续这样下去吗?

2017年房价肯定会跌，但跌幅会相比2014年、2011年、2008年要低很多，原因主要有几方面：

第一：信贷是绝对短期房价的最最重要因素。

最近3个月北京的房价调整幅度远远不如深圳和上海，主要原因是，北京的930政策非常严格，但相比另外两个城市，欠缺了一个认房又认贷。这是悬在北京楼市头顶的剑

所以判断2017年北京房价走势可以说这个政策是否会出现影响非常大。如果认房又认贷，可以预期的是成交量还将有20%以上的跌幅空间，而房价的跌幅甚至会接近2014年。

第二：是否会加息?

资本流出的压力以及国际收支问题会使得央行考虑加息。人民币贬值

国内近期PPI连创新高，市场对于PPI连续上涨导致通胀上行的预期不断加强，如果由PPI推升CPI接近3%，央行采取加息应对通胀也就成为了一种被迫之举。

从国际收支视角来看，美联储12月份加息并给予明年3次加息预期，会给资本流出巨大压力，采取加息的策略可以有效遏制资本流出。

当然，如果一旦加息(或者资金价格上涨过速)，代表了金融政策的取向出现变化，房价的跌幅将有失控的可能性。

所以如果你是房主，看到加息，就赶快卖吧，如果你要买房，看到加息，可以等等。

第三：两会窗口期的政策预期

从目前市场走势看，包括经济工作会议的内容，两会将是一系列房地产长效机制可能出现的窗口期，当然，我们不认为房地产税中大家认为的存量征收会短期落地执行，但如果两会期间出现时间表，对市场的负面影响将会非常大。

住房消费和投资、房地产和经济增长的协调关系是很难调整，但如果两会期间出现政策加码的预期，对2017年上半年的房价影响将会较大。

上面三条是影响2017年北京房价最大的黑天鹅事件。如果没有这三件事的出现，房价走势会如何?

按照目前北京执行的政策，未来北京的房价跌幅不会太大。当然涨是不可能了，特别是从供应角度看，事实上，稀缺已经出现。

1:新建住宅供应稀缺：

2016年北京商品房住宅土地供应只有38.9万平米，也就是只有大约3000套的商品房住宅体量，这种情况下，未来新建住宅率先降价的可能性不大。

2：二手房换房比例高，价格波动抗性高。

对于北京买房客户来说，当下换房比例占比超过40%，这种情况下，房价的大幅度价格调整难度很大。

但短期看，2015-2016年的地王入市数量将快速增加，二手房成交萎缩给这些项目带来客户腾挪资格难度加大。

所以从2017年预期看，郊区危险大，城区危险小。高端危险增，改善风险小。

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