南宁：购买教育地产要多留个心眼 距离近未必能入读
南宁市在配套学校建设方面有规章和标准，但实施起来并不容易，规划很完善 建设“拖后腿”
部门回应，中小学布局，均有严格规划
问：南宁市中小学校的布局如何规划？
南宁市规划局：目前南宁市的中小学校的布局，依据的是《南宁市中小学布局调整规划与实施方案（2010-2020）》（以下简称《布局规划》）。同时，在具体的规划审批工作中，依照《南宁市保护城市中小学幼儿园用地条例》、《南宁市普通中小学校校舍建设标准》等规章、标准的要求，对中小学及幼儿园用地进行保护、控制。对于居住人口达到7000人以上的居住用地，均要求项目业主按标准要求，配套建设相应规模的中小学及幼儿园等公建配套设施。
对于单个居住组团人口规模达不到“7000人以上”的，项目业主可以不在项目内配建学校。这种情况必须通过片区统筹、预留教育用地的方式来解决。
在市内各片区控制性详细规划编制过程中，均严格按照居住人口测算规模，规划预留了片区范围内配建中小学、幼儿园的位置和用地范围，在新区开发和旧城改造中也都严格按照控规对中小学用地实施规划管理工作。
调查：在媒体查阅南宁市多个片区的控制性详细规划图发现，图中确实都明确规划有学校的位置和边界，但涉及相关标准和规章的指标未标注，难以查证是否真达到规范标准。
开发商不能擅自修改规划
问：小区配套学校的规划是否存在宣传时是24个班，建设过程中开发商将规划修改成18个班的情况？
南宁市规划局：包括小区配套学校在内的所有建设工程，它的修建性详细规划、设计方案和总平面图，一经依法审定，就不得擅自更改。以出让方式获得的土地，如要修改方案，且涉及提高容积率的，必须满足容积率管理的相关规定。同时，要按规定程序步骤开展专题论证、征求利害关系人意见等工作。容积率调整后的建设项目，应配套的教育设施仍需满足相关规范和技术规定的要求。也就是说，假设某项目按原来的设计，是只需要配建18个班的小学的。提高容积率增加居住人口后，就应该按增加后的居住人数来测算小学的规模。
业主可对调整规划提意见
问：如果开发商确实想要调整小区配套学校的规划，小区业主如何才能知晓？不同意调整又该如何维权？
南宁市规划局：建设项目需要进行规划调整或变更的，需要在本地主要报刊上刊登拟调整信息的公告，业主可以留意查看。同时，在项目现场、市规划局公告栏、市规划局网站、市规划展示馆，业主都可以查询到相关的公示信息。小区业主作为小区规划调整的利害关系人，还可以在规定期限内，对拟调整的规划事项提出意见。按规定需要听证的，业主还可申请听证。
规划中的部分学校
仍是“画饼”
虽然有比较完备的规章和设计标准作为依据，南宁市还出台了《布局规划》和《南宁市城区中小学建设五年计划（2011~2015年）》（以下简称《计划》），但记者发现，一些规划中的学校在建设方面却存在“拖后腿”的情况。
比如按照《计划》，在2011年到2015年，南宁市共要新建、改建、扩建中小学校235所。其中新建学校143所，有48所为小区配套学校，但目前不少新建学校仍是“画饼”。如良庆区玉龙学校按《计划》2012年竣工验收，但这所规划的学校开工剪彩多次，实际上至今还没有动工。
此外，受城市建设速度快等因素影响，一些已规划好的学校，还存在无法满足片区内居民需求的情况。如今年3~5月，南宁市人大常委会在执法检查中就发现，由于目前南宁市的城市控规仍在调整，新区的学校规划选址、用地面积存在不确定性，部分片区没有预留教育用地或预留不足，造成新建学校无地可选，如大沙田片区、玉洞片区等。在五象新区的一些小区，新规划的学校规模与新区发展目标不相应，有些远远达不到相关标准的要求。
教育行业内人士透露，以五象新区的某小区为例，该小区今年已有业主入住，有的家长也找到教育部门，要求安排他们的子女就近入学，但距离该小区近的小学也有约4.5公里远。据悉，该小区项目业主已按规定缴纳了配套学校的建设资金，但按照规划图，附近并没有规划小学。
各方对如何做好小区配套学校建设建言献策
配套学校不能总是“镜中花”
8月16日、17日，针对“入学难”和小区配套学校规划、建设方面的问题，社会学者、教育专家、地产业内人士等提出了意见和建议
建议1
政府统筹主导学校建设
在相关媒体调查中发现，目前在南宁市的公办学校中，小区配套学校所占的比例还很低。有教育行业内人士认为，小区配建学校的做法，是政府把建学校的主导权交给开发商，把自己应做的事情转嫁给了开发商。
该教育界人士称，学校作为公共民生项目，不应该与商品房捆绑。要求开发商投资做一件完全不盈利的事情，很难做好，因此才会出现很多小区配套学校“难产”的现象。目前南宁已建成的一些小区配套学校，有的设计、建设质量不高，有的设施利用率不高。他建议，学校应该回归政府主导建设的轨道。比如某片区有6个项目用地准备出让，按标准应建3所学校。那么在土地出让前就应把学校用地预留好，开发商只买纯粹的经营性用地，不参与学校的土地出让和建设工作，学校建设资金则在土地出让金中根据相应标准来计收。
建议2
建立惩罚机制约束开发商
同是省会城市的安徽合肥，几年前的情况与如今的南宁极其相似。合肥在2000年前后有很多小区都没有配建学校，大量业主子女无法就近入学。但2006~2007年，该市在一年时间里就建成了33所配套学校，较好地解决了问题。
2007年，南宁市多个部门曾组成调研组赴合肥调研。参与调研的一名南宁教育界人士透露，合肥市在配建学校方面有一条非常“狠”的制度，就是开发商不建好配套学校，住房部门就不发商品房的预售证。回到南宁后，调研组也曾根据合肥的经验草拟了一个方案，但后相关部门没有支持这个方案，原因是有人认为这会增加开发商的资金压力，法制部门还认为没有法律依据。业内人士建议，即便学校建设和预售证发放不能捆绑，也可以建立一个惩罚机制。如要求开发商先按要求建好配建学校，才能报建下一个项目。
据悉，南宁市教育部门目前正联合住房部门，对市区小区配建学校的情况进行检查，预计在9月形成调查报告提交市政府。
建议3
用优惠政策引入民间资本
广西社会科学院社会学研究所所长周可达建议，在学校建设资金的筹集方面，可建立多渠道、多层次、多元化的资金投入机制。在政府层面确保中小学办学资金需要的同时，制订优惠的民办教育用地政策，吸引民间资本、社会资源进入教育领域。
近年来老城区的危旧住房改造、旧城改造等项目频频启动。项目完工后，容积率往往会比原有的老居民区高出不少，增加了就近入学的压力。对此，周可达建议，相关部门应对老城区的中小学布局规划进行及时调整，保证入学需求和招生名额的动态平衡。
建议4
明确违规者的法律责任
广西社会科学院社会学研究所所长周可达曾参与过有关“入学难”问题的调研，发现配建学校建设滞后、原规划的学校用地被改变性质用于经营性项目等问题。但相关的法律法规对这样的情况没有惩处的办法。
业内人士介绍，在《南宁市中小学幼儿园用地保护条例》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》等法律法规中，都明确了已划定的学校用地不能挪用，但却没有明确当配套学校没有严格按相应规模规划设计建设时，相关责任人应承担的法律责任。这就给了开发商“操作”的空间。
上述业内人士建议，小区配建学校的规划、占地面积等内容，应在土地出让前就明确并公示，同时列出规划依据和计算方式，把所有数据都公开来供社会监督。同时以地方法规的形式明确责任和处罚机制，让各方都不能、不敢打学校用地的主意。
买房时被告知是教育地产，孩子入学时才发现不是，如何才能避免这种情况发生
买教育地产要多留个心眼
为了让孩子进入自己心目中的“名校”，不少家长都会进行“教育投资”，购买所谓的教育地产。然而，有时候花高价买的房，终却未必能如愿进入“名校”。在购买教育地产时，要留意哪些问题？如何识别开发商开出的只是“空头支票”？教育、工商等社会各界人士给出了自己的看法
未建好的期房无学区
调查：2014年，考虑到孩子即将入学，许女士在南宁市青秀区某学校附近购买了一套商品房，开发商声称买房后可以入读青秀区的学校。今年许女士帮孩子报名时才发现，由于还没有拿到房产证，虽然能提供购房合同，但楼盘尚在建设中，没有实际入住，附近学校根本不收。许女士回家找来合同一看，才发现上面写明2016年交房。
南宁某二手房中介称，一些购房者选择购买二手房，因为二手房在过户后就可以拿到房产证，这对孩子入学来说，是一个重要的保障。因此在一些靠近名校的地段，即使一些房屋已经老旧，但近年来房价和换手率一直居高不下，就是因为不少“候鸟型”的购房者在孩子入学前买房，读完书后再卖掉。
提醒：小学在接受报名材料时，除了户口和房产证，“是否实际入住”也非常关键。如今不少楼盘在尚未建成时，就用“教育地产”作为重要卖点。但事实上，期房建好，房主入住，开发商向城区教育局报备后，教育部门才会为新交房的小区划分学校。如果楼盘还在建设中，业主没有实际入住，教育部门不可能为该楼盘业主的孩子就近安排学校入读。
不少学校还会在接受了报名材料后，去实地家访。家长即使有房在学校地段范围内，如果没有实际入住，也可能会被学校拒收。甚至有些城区会优先安排常住居民，学校在名额紧张的情况下，购房不到一年的业主，也可能会被分到其他学校。
开发商口头承诺不算数
调查：“首付3万，地铁教育地产”、“学区特供精装房”……在不少售楼广告中，都能看到这样“傍名校”的宣传语。这些颇具煽动力的宣传标语，也确实让不少家长动心。江南区五一路某楼盘，当年在卖房时打广告称业主子女可入读福德小学，后来业主发现小孩被分到另一所小学读书，才大呼上当。西乡塘区秀灵路某楼盘当年也打出广告称，业主小孩可入读秀田小学，但实际却并非如此。
除了在广告上有类似宣传，一些销售人员还会给消费者口头承诺“是教育地产”。在凤翔路某楼盘购房的居民说，他们在买房时，销售人员明确称，这个地段的适龄儿童将划分到滨湖路小学就读。但入住后，孩子却分到了凤翔小学。
南宁市工商局专业市场分局房地产市场工商所所长邓建英表示，根据《房地产广告发布暂行规定》，房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理升学等事项的承诺，且房地产广告必须真实。房地产广告中涉及文化教育设施的，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。
据了解，商品房的销售广告、宣传资料、或是贴在大堂的宣传语，都可视为对消费者的要约，即使上述宣传内容未写入商品房买卖合同，仍应视为合同内容。但根据《高法院商品房买卖合同司法解释》，这类宣传要产生契约责任，须是商品房开发规划范围内的房屋及相关设施。然而，除非是小区配建的学校，否则其他学校都不属于小区范围内的设施。如果不把具体的情况写入合同，仅凭广告宣传单，一旦入读某校的承诺不能兑现，业主维权时会出现困难。
提醒：若开发商宣传的内容中明确“教育地产，孩子可就读××学校”，入住后没有兑现，可视为开发商违约，开发商需承担相应责任。不过，一旦出现纠纷，房产销售人员的口头承诺“可读××学校”无法作为维权证据，因此消费者在购房后，一定要保留购房时的宣传单等固有证据。
如果开发商仅是口头承诺，消费者在购房时可与开发商协商，在双方自愿的前提下，在商品房购房合同中具体明确开发商的承诺，同时设定违约责任。双方可约定，若学区划分后，该小区不在约定学校的范围内，那么购房者可以退房；或者在合同中约定开发商给购房者可以接受的违约金，以及明确违约金的计算方法等内容。一旦出现纠纷，有利于消费者维权。
距离近未必就是教育地产
调查：部分购房者认为，教育地产一定是离学校距离很近，可事实上并非如此。教育部门在地段划分时，虽然本着“就近入学”原则，但并不完全等同于物理距离近。例如西乡塘区衡阳路小学对面的一些住户，走到该校只需要两分钟左右，但却被划到相对远的华衡小学就读。
实际上，尽管某些楼盘与所宣称的学校仅一街之隔，甚至学校就在小区“隔壁”，却未必是该校的教育地产。不少开发商为误导消费者，会打出“毗邻××学校”、“周边分布××学校”，实际上开发商提及的学校，很可能不是该小区的地段学校。
对楼盘的地段划分，不少购房者都是从开发商和销售人员口中获悉的，自己并不了解。不少开发商负责人表示，一个楼盘在初的建设时期，教育、交通、园林等配套只是参照规划，终规划是否会修改，他们其实也不能确定。
此外，学校的地段也并非一成不变。为了小孩入学，杨女士2011年买了南宁市解放路一楼盘的房，该楼盘是旧房改造项目，此前这个片区的孩子都入读卫国小学。杨女士认为该楼盘离卫国小学很近，并且拆迁前的地段学校也是卫国小学，自然是该校的教育地产。然而，当楼盘交房后业主子女要入学时，她发现该小区被划到了相对远的华西路小学。
提醒：类似“毗邻××学校”的广告语，并未踩中“雷区”，但是打了“擦边球”，容易让消费者产生误解。桂雅路小学校长建议，家长在买教育地产前，好能咨询城区教育局或者目标学校，虽然新楼盘具体会划分到哪个学校未必清楚，但不能读哪个学校，他们大多数时候还是心中有数。
南宁市教育局相关负责人介绍，划地段前，工作人员会进行摸底调查，统筹考虑区域布局和学校招生能力等因素。对各个家庭来说，地段只能是相对就近，不是绝对就近。此外，一些历史悠久的学校，还要考虑历史划分地段的情况。一些单位的孩子长期都入读某学校，不能因为距离学校更近的地方新建了楼盘，就将原来的单位“踢出”该学校地段范围。
不过市民也需要注意，每年学校的地段范围虽然不会有大调整，但都会有微调。所以，没有100%的教育地产。如果周边有新建学校，地段还会有较大变动。
谨防配套学校“难产”
调查：在多份商品房买卖合同中看到，有些交付条件中虽提到了“教育文体设施”内容，一般却容易被忽略，而有些开发商则直接去掉了这一条。家住恒大苹果园小区的章女士说，她购房时，开发商声称小区将建配套学校。如今时间过去五六年，小区学校仍未建成。因购房合同并未明确学校配套的内容，业主无法向开发商追责。
据业内人士介绍，2001年前后，工商部门和房产部门共同规范、制定了商品房买卖的格式合同，目前，南宁市各开发商均使用该格式合同。因当时小区配套学校不足的矛盾尚未凸显，因此合同并未对该内容专门设置详细条款。但消费者在购房时，有权与开发商协商，将开发商承诺的内容补充到合同中。
不过专业人士认为，在商品房买卖过程中，购房者处于弱势，现实中，很难要求开发商补充所承诺的内容，如配套学校的建设完成情况、教育地产可就读的学校范围等。
越来越多的开发商在售房时号称有小区配套学校，但终实现不了的情况比比皆是。南宁市工商部门提醒，若开发商不愿将销售房屋时的承诺写进商品房买卖合同中，消费者选择时要谨慎。摸清情况后，再交预付款。