建设工程项目融资论文
城市环境基础设施建设是改善城市环境质量、促进城市经济发展的重要措施。下面小编就为大家解开建设工程项目融资论文，希望能帮到你。
建设工程项目融资论文篇一
一、公司介绍
锦州市恒围房地产有限公司是经锦州市工商行政管理局批准成立的一家合法有限责任公司。
成立时间：1995年5月14号
注册资金：3000万元(人民币)
企业法人：刘树围
注册地址：锦州市太河区凌西大街中段
公司经营范围：房地产开发、商品房销售、房屋租赁
锦州市恒围地产有限公司管理架构设置科学合理，独具特色。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由刘树围担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。公司设置五个职能部门，分别为：
1.综合部：负责行政、人事和后勤服务
2.财务部：负责财务核算和融资、楼宇按揭
3.开发部：负责房地产开发前期工作和办理有关法律手续
4.综合部：负责工程设计、勘探、施工等方面的技术把关，包括各种管线的申报，协调工程的生产进度等综合性工作。
5.营销部：负责产品广告宣传和销售、市场推广和办理产权证件
公司各部门的主要职能是围绕房地产开发、设计、销售、物业管理等设置，目标是为建立一个配套设施完善、环境幽雅怡人、建筑风格独特、具备良好社区文化的大型多功能高尚生活区。
公司注重功能综合的管理方式，对项目进行前期市场策划、市场定位、设计、施工、销售、物业管理实行一条龙的管理，使设计、施工等各职能部门的人员直接面对市场、面对顾客的需求，更好地建设出符合顾客需要的楼盘。有效地降低开发成本，使公司可以将中高档的楼盘按中低档的价格出售，从而取得价格优势、规模优势，有效地提高了在市场的竞争力。
集团自创立以来，一直致力于城市的开发建设，在市政建设中取得了重大的成就。近年又进入了超大型商业公建筑项目的商业地产开发领域，正式揭开了进军大型商业地产的序幕。公司设董事会，实行董事会领导下的总经理负责制。总经理由陈意明担任，由董事会决定公司的一切重大事宜。
公司以人为本、尊重科学、尊重人才，采取以岗定人、以岗定责，择优选用，采用“能者上，庸者下”的用人制度。公司员工共120人，其中大学学历以上109人，中高级职称63人，初级职称23人，共占员工总数的90.8%，职员年龄普遍
年轻化，聚集了一批房地产开发建设各方面的人才。
公司已建立起一套完善的标准化管理体制，使公司各部门的责任、每一位员工的工作岗位责任、工作要求、任职要求、任职条件、办事程序和考核标准有章可循，各部门遵章守法，上行下效，公司整体动作协调，有较高的工作效率。
公司宗旨：为社会提供环境优美、生活舒适、价格适宜的房地产商品，并从开发中获得合法利润，发展各方经济。在近年的发展探索中，公司一贯秉承“建一个小区，创一批精品，上一个台阶”的开发理念，严把工程质量关，守合同，重信用，在客户中树立了良好信誉，赢得了社会各界的赞誉。
2008年，恒围房地产开发有限公司被评为辽宁省最佳诚信企业。
同年恒围房地产开发有限公司——锦绣雅居项目被评为2008中国未来十年最具国际品质楼盘奖。
2009年恒围房地产开发有限公司董事长刘树围被授予：庆祝新中国成立60周年时代功勋——第6届感动中国十大突出贡献奖。
由锦州房地产行业协会颁发锦绣雅居锦州2009最具吸引力楼盘丶最具投资价丶推动城市发展特别贡献奖。
2009年由中国企业信用管理协会授予恒围房地产开发有限公司AAA级信用等级证书证书。
恒围房地产开发有限公司在惠水县开展抗旱救灾工作，惠水人民政府、县特此颁发爱心证书以表嘉奖。
恒围房地产开发有限公司董事长刘树围担任世界杰出华商协会常务副会长。 “锦绣雅居”项目被评为 2010 年亚洲国际住宅人居环境奖、
2010年恒围房地产开发有限公司董事长刘数围担任“中非希望工程共同主席”并荣获“中非慈善特使”称号。
二、项目分析
“恒围碧邻小区”项目位于锦州市凌河区，依河而建，北临凌河区中医院，南临凌河公园。按照辽宁省委、省政府提出的锦州要“建设大城市、发展大工业”的总体要求。锦州市委、市政府果断提出了锦州“优化东区功能、改善老区环境、发展西部新区”的城市发展思路，在政府城市发展思路的指导下，公司于2010年7月19日在锦州市国土资源局通过竞标的方式取得了“恒围碧邻小区”项目用地。取得土地过程符合国家相关规定，手续均合法有效。
“恒围碧邻小区”项目规划用地面积27，333.47㎡，总建筑面积40，000㎡，绿化率30%。项目建设有住宅和商业，住宅为小高层，建筑设计独特，格调典雅，公建配套设施完善合理，优雅的社区环境，专业的物业管理，是置业安居的理想住宅区。拟建的“恒围碧邻小区”将能容易吸引有识人士的购房欲望，市场前景良好。
该项目持有《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》。
恒围公司对项目部具备安全生产条件所需的资金投入，由各工程项目部的决策机构或主要负责人确保资金的及时到位，正确使用，并对由于安全生产所需的资金投入不足导致的后果承担责任。
“碧邻小区”项目的总开发成本约6833万元，项目资金来源为：
1.自有资金：2050万元，比例约占30%
2.建筑商垫支：1025万元，比例约占15%
3.预售收入：1325万元，比例约占20%
4.外部融资：2400万元，比例约占35%
三、市场分析
1、地方宏观经济分析
锦州市地理位置优越，区位优势独具特色。锦州南临渤海，北依松岭山脉，位于著名的“辽西走廊”东端，是连接中国东北地区和华北地区的重要交通枢纽。有“四省通锦”之说。京哈铁路、锦承铁路、秦沈铁路客运专线、京哈公路、京沈高速公路、辽宁滨海公路横贯全境。锦阜、锦朝高速公路及102线国道使锦州与周边城市形成了“一小时城市群”。锦州港是中国沿海最北部的一类开放商港，已跻身于中国港口二十强。锦州机场是辽宁省西部唯一一座达国际4C级标准的民航机场，已开通锦州--北京中转联航，可飞往全国各地。优越的地理位置，发达的海陆空立体交通体系，大大增强了锦州的城市影响力和经济、文化的辐射力，也为锦州市建设区域性中心城市和现代物流中心城市奠定了天然的基础。
2、房地产市场的分析
从规划局了解到：锦州市2008年将供应土地89万㎡，建造商品房160万㎡，2009年供应土地93万㎡，建造商品房167万㎡。可见未来几年锦州市的房地产市场潜力很大。
房地产价格走势：2008年至今，受国家经济增长过快和外来资本进入锦州房地产市场的影响，锦州市房地产业增长迅猛。
高达28%，多层价格增幅高达33%。其原因有下：
(1)以前我市房地产开发水平相对偏低，高档次楼盘少，居民消费结构不合理。
(2)我市物业管理水平低，居民消费意识跟不上。
(3)随着外来房地产开发商进驻锦州市场，加以引导，居民消费意识逐渐转变。
(4)我市居民收入提高，住房改善条件需求增长。
(5)市委、市政府的政策引导。
3、项目风险分析
根据国家政策和市场情况等因素分析，本项目也存在着一定的风险。
(1)近期金融系统出台《关于第二套商品房的按揭贷款政策》，对有多次置业意向的人士产生负面影响。
(2)近一阶段银行存贷利率不断调整。
(3)锦州市明年将加大棚户区180万㎡的改造力度和增大经济适用房建筑面积
的投放量20多万㎡。
(4)工程可能因不确定因素延期
四、管理团队
1、人员构成
(1)董事长兼财务部经理：刘数围，具有高级经济师职称。
(2)总经理：任静，具有高级工程师职称，负责全面工作，具有丰富的管理
经验。
(3)副总经理：周展，具有中级工程师职称，兼任工程部经理一职。
(4)开发部经理：李力茗，具有中级会计师和中级工程师双职称，具有丰富
的实践管理经验。
(5)综合部经理：郑浩然，从事办公管理工作多年，具有丰富的管理经验。
(6)营销部经理：孙依福，从事房地产营销7年，具有丰富的经验。
2、组织结构
恒围房地产有限公司的组织结构如图1所示，从上到下分别为董事长、总经理、副总经理，副总经理下分并列四个部门的总经理，分别为财务部、开发部、综合部和营销部，其中财务部总经理由董事长担任。
五、财务计划
1.财务净现值NPV=-2503/1.1-1408/1.12+4757/1.13=135万
因为NPV=135>0，所以项目可行。
2.财务内部报酬率(IRR)
当i1取12%时，NPV1=-2503/1.12-1408/1.122+4757/1.123=29
当i2取13%时，NPV2=-2503/1.13-1408/1.132+4757/1.133=-21
i=12%+29*(13/%-12%) (29+21)=12.58%
由于本项目的贷款利率为7%，而本案的i=12.58%>7%，所以从财务内部报酬率的角度看本项目是可行的。
六、融资方案设计
对于开发“碧邻小区”尚存在2400万元的资金缺口，有两种融资组合方案可供选择。方案一：发行普通股1000股(每股面值1元)，资金成本12%，公司债券1400万元(按面值发行，票面利率为8%，每年年末付息，三年后到期)资金成本6%;方案二：发行普通股1500股(每股面值1元)，资金成本12%，长期借款900万元，资金成本5%。
方案一综合资金成本：1000/2400*12%+1400/2400*8%=9.67%
方案二综合资金成本：1500/2400*12%+900/2400*5%=9.38%
因为9.67%>9.38%所以选择方案二。恒围公司将碧邻小区未来的现金流量和收益作为偿还贷款的资金来源，将企业名下的已经取得房产证的住宅作为抵押。
七、摘要
“碧邻小区”在2010年开始建造，2012年完工，位于锦州市凌河区，依河而建。该计划书对开发碧邻小区的公司—恒围房地产有限公司进行了介绍以及该项目的介绍和管理团队的介绍，并对项目进行地方宏观经济分析和房地产市场分析。在计划书的后半部分重点分析“碧邻小区”资金来源、未来的收入、总成本以及对资金缺口设计融资方案并决定选择采取什么样的融资方案。
建设工程项目融资论文篇二
一、引言
在许多亚洲城市中,特别是中国的城市,城市环境基础设施的发展,如污水管网、污水处理设施以及废物管理设施不能满足城市发展的需求,从而造成了严重的城市环境污染问题,影响了亚洲国家的可持续发展。中国城市环境基础设施的建设和运营,目前还处于西方发达国家20世纪中期左右的水平。巨大的生活污水和垃圾排放对环境造成极大的污染,已对中国可持续的城市化发展形成了“瓶颈”障碍。因此,中国急需大力建设和发展城市环境基础设施。
中国城市环境基础设施建设和运营面临以下两个方面的问题:
1.快速城市化和滞后的处理设施,使中国城市生活污水和垃圾污染问题突出。
2.设施短缺和处理效果不好的主要原因是资金不足和运营效率不高。
要解决这两个问题,必须打破政府建设政府运营的模式,充分利用社会资本,建立多元投资主体模式,实行建设与运营的产业化和市场化。BOT是一种以私营力量发展基础设施建设的方式,在提高政府部门效率、改善公共服务的质量发挥着越来越广泛的作用,而且也是目前在国际上流行的一种方式。
二、BOT融资方式概述
1.BOT的概念及特点
BOT是build-operate-transfer的简称,即“建设-经营-移交”投资方式,是一种国际经济合作的新形式。这一投资方式是指政府以契约方式将通常由政府部门或国内单位承担的为某重大项目进行设计、施工、融资经营和维修的责任让渡给国外投资者,该企业在负责建成此项目后,在协议期内拥有、营运、维护该项目设施,并通过收取使用费和服务费来回收投资和获得合理利润。特许权期满后则将该项目无偿转让给当地政府[12]。BOT模式主要用于收费公路、电厂、废水处理设施等基础设施项目,BOT模式将是我国今后基础设施建设的重要方式。
2.BOT融资模式的优点与风险
城市环境基础设施建设应用BOT模式的优点是显而易见的。
对政府而言,BOT项目最大的吸引力在于,它可以融通社会资金来建设环境基础设施,减轻政府财政压力。政府对项目的支付不再是一次性巨额财政投入,而是通过出让“特许经营权”,用污水和垃圾费(以及少量财政预算)分期支付给投资者。
对企业而言,由于有污水和垃圾处理费做担保,所以BOT项目具有风险低,投资回报稳定的优势。表面上,BOT项目由于民营企业介入后需要有一定的利润回报而使项目的总成本增加,加大居民和政府的负担,但另一方面,正是由于民营企业的介入,可以提高效率,降低成本。所以,与政府建设和运营的项目相比,BOT项目实际成本增加与否取决于上述两方面因素共同作用的结果。
BOT也具有一定的风险隐患。
政府面临的主要风险有:①当政府对环境基础设施的市场潜力和价格趋势把握不清时,可能对投资者盲目承诺较高的投资回报率,加大居民和政府负担;②如果政府管制不佳,容易造成民营企业的不规范参与和竞争,甚至造成私人的垄断经营,将损害社会公平,并使得政府丧失控制权。
项目公司面临的风险主要有:①政府不讲信誉和政策不稳定,它是民营企业介入环境基础设施领域的最大障碍和风险;②项目设计和建设中的风险,包括项目设计缺陷、建设延误、超支和贷款利率的变动;③项目投产后的经营风险,包括项目特有技术风险和价格风险等。
3.我国环保基础设施建设发展BOT模式的重要意义
(1)有利于加快城市基础设施包括环保基础设施建设的步伐。通过BOT社会融资模式,利用社会资本直接投资和经营环保基础设施产业,可以弥补基础设施建设资金不足的主要问题,大大加快我国基础设施建设的步伐。
(2)有利于减轻政府财政负担,促进国民经济持续稳定发展。利用BOT融资模式,可以充分利用私人资金增大城市环境基础设施产品和服务的供给,减少项目对政府财政预算的影响,使政府在自有资金不足的情况下,仍能上马一些基建项目。
(3)有利于改善投资结构,加快环境公用事业的制度创新。目前我国环保基础设施的投资主体主要是政府,投资体制格局单一,政府指令性投资比重大,资金缺口
较大。采用BOT方式,利用国际和国内商业资本直接投资和经营环保基础设施,实现投资主体多元化,有利于加快制度创新,实现资源的最优配置,增强我国环保产业的生机和活力。
(4)有利于借鉴国外成功经验,提高环境基础设施管理水平。采用BOT方式,把私营企业的效率引入公用项目,可以极大地提高项目建设质量和加快项目建设进度。
三、我国应用BOT建设环境基础设施存在的问题
从我国已有的BOT实践项目来看,环境基础设施建设的应用还远落后于其他城市基础设施建设的步伐,究其原因,主要是在环境设施建设领域中还存在一些关键性的制约因素,这些制约因素成为BOT是否适用于城市环保基础设施建设以及其应用速度的基本前提。
1.对政府和市场的关系存在认识上的偏差
在社会主义市场经济体制初步建立的今天,人们对政府与市场在经济活动中的正确定位问题已经有了比较清楚的认识,但对二者在环境保护等公共事业领域中的定位问题,仍缺乏正确理解。目前,在城市污水和垃圾处理等环境基础设施领域,关于这一问题的认识偏差主要表现为两个极端。
(1)受计划经济思想的束缚和对公共物品理论的片面理解,过分强调政府直接提供城市环境基础设施的作用。这一认识在中国许多城市,特别是欠发达地区普遍存在。
(2)没有全面和深入的认识清楚市场机制的实质和风险,片面夸大市场化的作用。
2.现有政策还不能满足市场化发展的需要
(1)现有有关市场化和产业化的政策仅为部门指导意见,缺乏相应的法律依据,政策的权威性和力度不够。我国当前还没对BOT项目专门立法,现有的相关法规各部门之间不协调、权威性差、操作不规范、透明度低,严重制约了BOT模式的应用。
(2)现有政策只是框架性的指导政策,对一些关键问题如企业改制和优惠政策,既缺乏可供操作的实施办法,也没有明确地方政府实施的权限,给地方政府落实相关政策带来较大困难,往往造成有政策无作为的局面。
(3)标准体系不完善,标准和法规的关系未完全理顺,影响了标准的效力。
3.地方政府应用市场化模式的能力严重不足
(1)缺乏统一有效的环保监管体制,横向部门责权交叉多,职能配置不明晰;缺少有效机制和监督力量,宏观调控能力薄弱,对一些跨区域重大问题协调困难。缺乏环境与发展议事协商机制。
(2)有法不依、执法不严现象普遍存在。基层环保执法监管手法落后,不能及时发现并制止企业偷排、漏排、超标排放等问题。处罚力度弱,强制手段缺乏,对环境违法行为的处罚难以到位。
四、稳步推进我国环境基础设施BOT融资模式的几点建议
1.在推进中国城市环境基础设施建设与运营市场化过程中,必须首先正确处理好政府与市场的关系。
2.建立较完善的法律规范,提高BOT投资保障制度,降低投资风险和价格要求水平。
3.切实加强在融资、收益等方面政策调控的力度,提供赢利的政策保障,创造BOT模式应用的基础条件。
4.政府要准确定位,发挥创建市场、规范市场和扶持市场的作用
五、BOT在我国的发展前景
BOT作为一种有效的项目融资、建设、运营方式,具有很强的生命力。它是开发环保基础设施项目的一种较理想的选择方案。
BOT模式对于利用社会资金解决环境基础设施建设问题具有一定的优势,但是应全面认识BOT模式,通过形成有利于BOT推行的政策、收费和监管环境,积极稳步地推进BOT试点,降低BOT项目的风险,并以此为契机最终形成多种社会资金多种形式地进入城市环境基础设施建设领域的局面。
总之,利用BOT方式进入环保建设项目,应是我国经济结构调整的战略选择,是我国投融资体制的一项重大改革,它在投资主体多元化、法人治理结构的完善、引入国际先进的投融资方法等方面,都具有十分明显的功效。相信它的引入,对于制止一直困扰我国的环境污染严重、重复建设、乱上项目和严重浪费稀缺资源等现象,加快我国基础设施建设,推动经济增长,将会发挥重要的作用。