买房换房请坚持七大基本原则

买房是每一位老百姓生活中的大事，每个人都希望能够使效率大化，入手一套完美的房子。随着各种刺激楼市的政策出台，购房需求正逐步被释放，市场活跃度正逐步向好。怎么才能选购一套让自己满意的房子？小编总结了买房七个基本的原则，为读者买方护航。

原则一 淡季购房挺好

无论在什么时候，想买到让自己满意的房子总是一件困难事，而购买价格便宜的房子则是一件相对容易的事。WHY？因为每套房子各异，而每个人对房子品位和爱好也是各异的——比如说孩子上学、老婆上班等，因此，找到一定价格标准的房子比较容易，但同时又能满足自住和喜好的房子就没那么容易。如果除去这个需求，单纯从市场走向来看，淡季是买房的一个好时机，这不仅意味着有更多的选择机会，而且价格也趋于理性，买房会得到更多优惠。

原则二 利率总是会变的

2015年，贷款利率多次下调，给有买房需求的百姓带来实惠。这让很多市民认为投资房地产市场的时机已经到来。但从历史上看，住房按揭利率曾经很高，我们也经历过很多次的降息。从一个长时间的范围来看，利息有高也有低，不宜成为影响置业的首要因素。

置业的关键还是要考虑机会成本、资金流动性以及支付能力。如果购房者手中有充足的资金来购房，或者资金的流动性相对顺畅且有购房打算，那么可以在银行降息时选择合适的房源出手。但这个购房决策应该是建立在自身支付能力的基础上，而不是盲目跟风，以“占便宜“的心态进入市场。一旦超出实际经济能力，很有可能会因还贷压力影响未来的生活品质。

原则三 买房应关注区域供应量

买房时，除了应关注交通、配套设施、区域发展前景、开发商品牌等外，还应考察楼盘在该区域内的整体供应量。“一手楼供应多的区域，买一手楼较好；反之，在二手房供应较多的区域则更适合购买。”

当市场处上升态势时，新房的价格高于二手房；反之，二手房价格高于新房。这个定律的主要依据是市场供应者总是既包括，也包括小业主。“在同一个区域中，房价往往受这两者的影响。比如，当新房供应量较多的时候，开发商为了争夺客户而竞争，价格会相对合理，对于购入新房的购房者则相对合适；而当一手楼供应量减少的时候，面对市场需求，就可能会出现个人卖家囤货居奇，价格非理性上涨的情况。”

原则四 淡市时可将多余房子卖出

对于中小投资者来说，即便是淡季，卖房也是相对划算的。持有房屋与持有股票不同，房地产的持有都是要付出代价的。持有成本包括物业管理费、银行利息、装修费、维修费等等。因此，持有的前提就是房屋带来的收益和增值，能够涵盖费用成本。

原则五 房产税可以通过买卖交易补偿

眼下对于买家，还有一个心理负担，就是觉得税少时没买，税多时再买，岂不亏了？谈到这个问题，首先需要对房产涉及的税做区分。目前的房产税分为流转税和持有税。流转税主要包括营业税、契税、所得税。流转税是只有当产权发生变动时才会纳税。持有税主要是房产税和物业税。房产税只对出租物业，物业税尚未开征。现在的税收调整重点是打击投机炒楼，对于自用者来说影响不大。此外，即便是上市流转，只要有足够的耐心，总是可以通过多方询价，将这点税费在买卖交易中完成补偿。

原则六 空置的房子要出租

无论房子的租金回报是高还是低，都要选择马上出租，决不能让房子空着，空着就是损失。此外，租房不要选择豪装，因为这与租金价格不成正比，尤其是在淡市时。

原则七 换房不受淡旺市影响

2015年10月份以来，改善性需求逐渐成为市场活跃的主角，特别是在二手房市场表现抢眼。在业内看来，“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。但也有不少准备换房的人处在观望情绪中，迟迟不敢出手。

业内人士认为，对于那些有换房需求的购房者来说，无需过多考虑淡旺季的因素。一般来说，自住型的购房需求不会受到市场大形势影响，比如婚房、改善住房条件等。在同一地段中，如果居住产品已经落后，而又有换房的打算，在市场预期不会变化太大的情况下，应该卖掉房子，将它变现为资金，这意味着更多的机会。

这个规律主要适用于非投机的自住房。“不管房地产市场是买方市场还是卖方市场，对于需要换房的购房者来说，他自身都涉及一个买卖身份的转变。因此整体情况对个人的影响不会特别大。如果在卖房时让渡了部分利益，那么在购房时也会相应地有所收益，因此心理落差不用过大，重要的是寻找到适合自己的房源，满足换房需求。”