房屋租金的诉讼时效

房屋租金的诉讼时效是什么？很多人肯定不了解，在现实生活中，越来越多的人将空置的房屋进行出租，但也常常因未向承租人追索欠付的数月租金，而使租金因超过诉讼时效而丧失胜诉权，即失去法律的保护。下面我们来讲讲房屋租金的诉讼时效。

关于租金支付时间，生活中存在两种情况:按月/季支付和未约定何进支付。现就暂不考虑时效中断、中止情形下，租金的诉讼时效起算进行介绍。双方约定按月/季支付租金，根据《高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从后一期履行期限届满之日起计算”，数月欠付租金的诉讼时效从后一期租金支付日起算。双方未约定租金支付时间，法律规定双方未约租金支付时间，则租金每一年支付一次，故起诉追索数年租金，法院一般支持当事人起诉前一年的租金。

我国法律规定，延期交付或拒绝交付租金的诉讼时效为1年。也就是说租户超过1年没有交纳房屋租金，而房屋的人也没有向法院主张自己的权利，一年后即使房屋人要求追讨过去1年的租金，法院也不会支持。延付或者拒付房屋租金的诉讼时效为一年。

【案情】

2000年1月12日,某物业公司与韩某签订了《公有住宅租赁合同》，双方主要约定：韩某承租该物业公司管理的某小区房屋，由韩某按月交纳房租173元，逾月未交者，除补交欠租外，须另交所欠租金额10％的违约金。后韩某自2001年1月12日起开始拖欠租金至今。2006年1月,该物业公司将韩某起诉到了法院，要求韩某支付2001年1月12日至2006年1月12日的房屋租金10380元、违约金1038元。审理中，被告提出该物业公司从未向其索要过房屋租金，按照法律关于拒付房屋租金的时效为1年的规定，不同意支付全部租金，且物业公司服务不好，不同意原告的诉讼请求。

【审判】

法院依法判决韩某向该物业公司支付2005年1月12日至2006年1月12日的房屋租金2076元、违约金207.6元,并依法驳回了某物业公司的其他诉讼请求。

【点评】

本案涉及短期诉讼时效的法律规定。诉讼时效是指权利人在法定期间内不行使权利即丧失请求人民法院依法保护其民事权利的制度。按照法律规定,普通的诉讼时效期间为2年,但法律另有规定的除外。而本案涉及的延付或者拒付租金就属于法律有特殊规定的情况。《民法通则》第136条规定:“下列的诉讼时效期间为一年：(一)身体受到伤害要求赔偿的；(二)出售质量不合格的商品未声明的；(三)延付或者拒付租金的；(四)寄存财物被丢失或者损毁的。”本案涉及的诉讼时效期间为法律规定的短期诉讼时效期间，时间为1年。

本案中某物业公司未在法定期间内行使其对韩某的权利,故超过1年的租金部分未能得到法律的支持。但诉讼时效期间并非恒定的,它有可能发生中断。《民法通则》第140条规定:"诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起,诉讼时效期间重新计算。"结合本案,若在2001年1月至2006年1月,某物业公司每月均向韩某催要过房租,并能提交相应的证据,则韩某将无法援引上述短期诉讼时效期间的法律规定要求仅支付1年的房租。但是,原告没有提供证据证明发生诉讼时效中断的事由。因此,法院判决被告只支付给原告1年的租金及违约金。