被查封的房子能出租吗

无论在电视上还是现实生活中，我们都或多或少地看到过被查封的房子。可是被查封的房子能出租吗？常常会发现前不久才见到被查封的房子，又开始有人出入了，还自称是租客，这种出租被查封的房屋行为合法吗？

首先要明白查封是什么？查封其实是程序法上的一种概念，作为诉讼保全措施，是为保障债权人利益，而对债务人处分财产的一种限制，实质是对债务人的物权处分权能的限制。不同于通过设定抵押、质押等实体权利实现的物权限制，该限制其实仅具有手段上的防范性，而不具备实体上的优先性，并且不得阻碍其他债权人的实体利益。这样讲各位也许还是不太明白，下面我们通过案例对“被查封的房子能出租吗”进行分析。

案例：

几年前，我姐姐、姐夫因经济纠纷被债权人起诉至法院，法院判决我姐姐、姐夫还钱。可是，他们做生意亏光了全部本钱，没有能力还款，只剩下老家一套70多平方米的房子，是原单位的福利房，现在该房子的租金是他们家主要的收入来源。去年底，法院的执行人员找到我姐姐、姐夫，向他们下达了执行文书，说要查封他们的那套老房子。请问房子被查封，我姐姐、姐夫还能将房子出租吗？

律师回复：

房子还能不能出租，要看人民法院查封时，该房屋正处在何种状态。依照《高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可提存有关不动产产权证照；查封、扣押的财产不宜由人民法院保管的，人民法院可以指定被执行人负责保管；不宜由被执行人保管的，可以委托第三人或者申请执行人保管。由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响，可以允许被执行人继续使用；由人民法院保管或者委托第三人、申请执行人保管的，保管人不得使用。本案中，如果房屋被查封后，除了人民法院同意，任何人都不得使用，当然包括不得出租；如果查封前房屋已出租的，出于对承租人权利的保护，则租赁合同依然有效，但租赁合同到期后，不能继续出租。

总结：如果租赁关系成立在先，也就是说，在法院查封之前的房屋租赁合同关系，是要受到保护的，这是出于对房客这位不知情人的保护考虑的。但如果房屋被查封后，除了人民法院同意，任何人都不得使用，当然包括不得出租。