佛山社区服务用房配建应遵循“四同步”原则

2016年9月6日，佛山市长朱伟主持召开十四届90次市政府常务会议。为切实保障城乡社区公共服务用房的建设和使用，佛山市计划出台《佛山市社区配套公共服务用房建设和管理实施办法（试行）》（以下简称《办法》）。

《办法》结合了佛山市的实际情况，提出了当前城乡社区公共服务用房建设和管理重点工作任务及目标，明确了城乡社区用房的配建应遵循“四同步”原则。所谓“四同步”指的就是，城乡社区用房配建必须与建设项目同步规划、同步建设、同步验收、同步投入使用。

根据《办法》要求，城乡社区用房的配建标准为新建住宅（含商业用地内兼容住宅）项目的建筑面积原则上不低于住宅总计容建筑面积的1%，且低应不小于600平米，高不超过2500平米。同时，城乡社区用房还应该是独立成套的单体空间，设施完善、交通便利、空间宽敞。

此外，《办法》还明确了用房验收要求、用房移交及产权登记的程序和要求以及建设管理相关部门职责。

什么是社区用房？

说了半天“社区用房”，也许有一些人并不清楚它到底是什么，现在就先来一起了解一下。

社区用房，又称社区公共用房，是社区居民休闲娱乐和寻求公共服务的地方，像老年活动中心、警务室、卫生服务中心、社区办公室等都属于社区用房。

根据规定，社区用房的性质为服务居民、方便群众的公益性质，任何组织和个人都不得以任何名义出租、出售、侵占、转让、抵押或挪作他用，亦不得擅自改变其使用性质，更不能利用其从事与社区建设无关的经营活动。

社区用房的产权归谁？

社区用房的产权归属是一个备受争议的问题，目前有三种说法：

1、“面积说”，即依据社区办公用房的建筑面积是否进行了公摊来确定其产权归属，这种方法有一定合理性，但不能从根本上解决社区办公用房的产权归属问题；

2、“价格说”，即依据社区办公用房的这部分投资是否进入住房销售价格确定其产权归属，若投资已计入售房建设成本，其产权就归小区业主共有，若未计入，其产权就归开发商，但这个做法缺乏相应的法理基础与实践基础，所以也不能从根本上解决问题；

3、“主物从物说”，即依据民法从物随主物原则，在买卖合同没有特别约定的情况下，主物所有权发生转移时，从物的所有权也转移，但社区用房与住宅一样具有独立经济价值与使用价值，并非从物，所以该做法只能解决小区范围内一部分配套设施的权属问题，而不是全部。

由此可见，社区用房的产权归属问题，目前尚未有明确答案，只能根据实际情况进行具体分析。