大丰小产权房买卖合同是否有效？如何保证自己的权益

2017-05-09

一、大丰小产权房买卖合同是否有效?

1、3年前，阴女士将一套小产权房出售。今年10月，她以小产权房不能买卖为由，起诉买房人，请求法院判令双方合同无效。

买房者称，阴女士因房价飙升起诉要求毁约。

近日，门头沟法院一审判决，双方房屋买卖协议有效。阴女士提出上诉。

2、卖房者

合同违反国家有关规定

阴女士称，2010年1月，她与某单位科员朱先生签订了《房屋买卖协议》，将自己在门头沟某村的一套小产权房以45万元出售给朱先生。

阴女士称，签约后，她得知与朱先生的协议违反了国家关于小产权房禁售的规定，协议属于无效合同。于是，她就开始找朱先生要求退款、确认合同无效，但对方一直不同意，让我去起诉。

诉状中，阴女士请求法院判令她与朱先生的协议无效。

3、买房者

房价飙升卖房人想毁约

合同签订之前，我就知道该房屋是小产权房。庭审中，朱先生说，由于小产权房价格比商品房价格有明显优势，选择购买用于自己使用。他认为阴女士之所以起诉，是因为房价飙升，觉得亏了，萌生毁约的想法。

签订协议、支付房款后，我与村委会也签署了入住协议，钥匙也给了我，房屋完成了实际交付，其实际使用人就应该是我。朱先生提出，阴女士的诉讼已经过了2年诉讼时效，法院应予驳回其起诉。

4、法院

双方未约定产权办理

法院审理认为，本案中，买卖双方签订的《房屋买卖协议》是当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。加之，双方均明确在买卖诉争房屋时，对于该房屋为小产权房的事实均知情。

近日，法院表示，鉴于我国对小产权房的相关法律规定尚未出台、双方当事人就诉争房屋正式产权手续的办理并无明确约定，法院对于阴女士要求确认合同无效的诉讼请求，不予支持。

现在这个房子还在我的名下。小产权房是不可以买卖的，我肯定要提起上诉。宣判后，阴女士表示。

■ 律师说法

合同有效交易不一定安全

北京隆安律师事务所高级合伙人陈旭认为，虽然合同是买卖双方真实意思的表示，签订合同后双方当事人要按照合同履约，但因为合同的内容涉及明确不能买卖的小产权房，合同是否能继续履行，值得探讨。

陈旭称，近期，国土部、住建委在联合清理排查、叫停小产权房，明确强调小产权房不存在转正的可能性，因此购房人的权益一旦被侵犯就很难得到维护。该案的判决，并不意味着小产权房屋交易就安全，购房者选择这样的房屋，仍然是不可取的。

北京兰台律师事务所律师包华表示，即使有合同，小产权房也不能买卖的。

(1)关于小产权房买卖合同的效力，根据我国目前的法律规定和社会实践情况，原则上认定无效，因此，存在很大法律风险

(2)购买后拿不到房屋所有权证且不能合法转让过户，同时对房屋的保值和升值也有很大影响。

(3)开发建设的监管同样存在缺位。资金是否安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时地交付房屋存在着很大的风险。而且物业管理、房屋质量、楼宇电梯安全问题是否有保障，都是需要考虑的因素

(4)国家政策调控风险及拆迁补偿问题。如果同家政策变化导致建设项目停建或者拆除，购房人只能找开发商索要购房款。购房后如果遇到国家征地拆迁，其很可能无法得到相应的拆迁补偿。

(5)房屋质量和售后维修无保证。小产权房的建设可能根本没有经房屋质量验收等程序，容易出现房屋质量问题。

(6)解决纠纷的法律适用不明确。由于小产权房的特殊法律属性，使得人民法院不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。

大丰小产权房买卖合同是否有效?如何保证自己的权益?从上述的介绍中咱们也能知晓，小产权房屋买卖具有一定的风险，因为是法律所不允许交易的范畴，若是发生纠纷或者是争议，终的判决就需要根据具体的情况而定了，并不能一概而论。