购买二手房需要注意哪些问题？购房手续全解析！
很多中低收入的家庭支付不起新房,那么,购买二手房的确是个不错的选择。购买二手房有哪些手续呢?准备购买二手房的购房者注意啦!
一、正常的过户手续
(一) 交易税费
1.营业税 (税率5.6% 卖方缴纳)
如果按照2010年房产新政,转让出售的购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税,转让出售的购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售的购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。
这里有两个要点需要注意：
(1)若购房时间超过5年先看产权证, ?其次看契税,再次看票据(房改房依据国有住房出售收入专用票据)这三种证件按时间早的计算。一般来说票据早于契税,契税要早于产权证,房改房中时间早的则是房改所收的定金的票据。
(2)分清出售的房产是普通住宅还是非普通住宅。
另外，如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。
2. 个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)
税费征收的条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。
在这里有两个条件：
①家庭唯一住宅
②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。
注意:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的1%退还。
注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。
另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20% ?。
3. 印花税 (税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。
4.契税(基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳)
征收税费方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。
注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。
5.房产测绘费 1.36元/平米 总额=1.36元/平米*实际测绘面积 ?(08年4月后新政策房改房测绘费标准:面积75平米以下收200元,75平米以上144平米以下收300元,144平米以上收400元)
一般地说房改房都是需要测绘的,商品房如果原产权证上没有市房管局的测绘章也是需要测绘的。
6.二手房交易的手续费总额:住宅6元/平米×实际测绘面积 非住宅10元/平米×实际测绘面积
7.80元 共有权证:20元
(二)所需材料
1.当地地税局需要卖方夫妻双方身份证和户口本复印件一套(若卖方夫妻不在同一个户口本上还需提供结婚证复印件一套)、买方身份证复印件一套、网签买卖协议一份、房产证复印件一套(如果卖方配偶已经去世还需要派出所的死亡证明一份)
2.当地房管局需要网络签署买卖协议一份、房产证原件、新测绘图纸两张,证明或完税证明复印件;如省直房改房还需已购公房确认表原件两份和附表一。
注意:房改房过户的时候需要配偶一起出面签字;若配偶已经去世但使用了其工龄,如果是在房改之后则需要先做继承公证再交易过户;如在房改之前,则应提交派出所开具的死亡证明原件。省直房改房还需填写《已购公房确认表》两份并由单位和省直房改办盖章确认,并提交房改原始票据原件。
二、二手房房产赠与过户手续
(一)过户费用:免征营业税和个人所得税,但是需要增加
1.公证费: 40元/平米× 产权证面积
2.契税征收:不论房产什么情况都需要征收全额契税
其他费用和正常过户都一样
(二)公证所需的材料
1.当地的公证处需要卖方夫妻双方户口本和身份证复印件一套、买方身份证复印件一份,产权证复印件一套
2.不需要经过地税局直接可以过户。
3.房管局需要的材料同正常过户基本一样只不过还需要公证书原件一份。
三、继承房产过户
(一)继承房产的费用：
1.房产公证费 40元/平米×产权证面积
2.房产继承公证费 80元/单 放弃继承公证:80元/人
注意:继承的房产再次转让出售时个人所得税按照所得征收20%,不过只要是符合家庭唯一住房和购买超过5年的话就可以免征个人所得税,而且个人所得税退税的政策同样适用。
(二)所需材料
1.当地公证处需要原产权人的死亡证明、产权证复印件和当事人的身份证、户口本复印件一套。
2.当地房管局需要材料和正常过户基本一样,只是还需要公证书一份。
注意:继承难点在于公证的继承人都放弃继承,这样就要求证明当事人即为继承人并且都自愿放弃继承权。
四、析产
房屋析产又称财产分析,是指财产共有人通过协议的方式,根据一定的标准,将共同财产予以分割,而分属各共有人。常见的是夫妻之间的析产,一般会有婚内析产和离婚析产两种情况。过程是先到公证处做析产公正再到房管局办理过户手续。除其他材料外还需要离婚协议书或者法院判决书复印件。
购买房产要依法进行相关手续的办理,这样对自己才有利。