买房流程以及交税时间

2017-06-21

买房流程以及交税时间

交税是贯穿在买房过程之中的，在着手准备买房的时候，我们就应该先了解交税细节，然后选房、买房、交税等。

1、准备阶段。买房前首先根据资金实力、还款能力、交税情况等估算自己的实际购买力，并根据工作生活的需要，确定房屋的区位、面积、价格、楼层、朝向等。

2、挑选房源。这一环节是准备工作的延续，可以从报纸、房展会、正规有品牌中的介机构或相关房地产网站上查询，初选房源。

3、实地看房。这是一道比较复杂而且非常重要的工序。在专业经纪人带领下，对要购买的房屋进行实地考察。要查看有关房屋的资料，如产权证，房主的身份证等，经过比较后定下该房。

4、谈判签定买卖合同。确定目标后，就进入了和售房人实质性接触的谈判阶段。谈判签订买卖合同这一环节是购房过程中最重要的环节，买卖双方必须把自身的权利和义务落实到文字上，特别是有关房屋的面积、付款方式、物业状况等关键条款。

5、办理产权过户。原来卖方的名字要更换成新的买房人的名字。要在中介公司的指导下准备齐相关的资料，然后权证人员协助办理产权过户手续。

6、验房入住一定要把所购房屋的水、电、煤气、有线电视费、供暖费、物业费等费用结清，买卖双方和中介公司都要在物业交割单上签字备档。

买房交税时间：正确的应该是合同生效之后就可以去申报了，缴纳税款之后才能办理房产证。为了不让开发商占用你的资金，在交钱之前问问什么时候得证。一般一个月左右就能把证件办下来，特殊的也是两三个月。

至于说领到房产证后才可以交税!这个肯定不是指的是房产交易所产生的税费。比如，房产税、土地使用税都是领到房产证后才可以交税。

【知识拓展】：

房产交易要交哪些税

房产交易要交房产税、营业税、契税以及其他与房地产相关的税种，比如固定资产**方向调节税、印花税、城市维护建设税及教育费附交等。

一、房产税。是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税是为中外各国政府广为开征的古老的税种。房产税可以为筹集地方财政收入做出重要贡献，并有利于加强房产管理。

征收范围，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。城市、县城、建制镇、工矿区的具体征税范围，由各省、自治区、直辖市人民政府确定。

征收标准，房产税征收标准从价或从租两种情况：(1)从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%--30%后的余值，计算公式为应纳税额=房产原值*(1-10%或30%)*税率(1.2%);(2)从租计征的(即房产出租的)，以房产租金收入为计税依据，从价计征10%--30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定，计算公式为应纳税额=房产租金收入*税率(12%)。

房产税税率采用比例税率。按照房产余值计征的，年税率为1.2%;按房产租金收入计征的，年税率为12%。

二、营业税。营业税是对销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种税，属于流转税制中的一个主要税种，营业税按5.6%由卖方缴纳，若是满五年可减免。

三、契税。契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税;买房时按评估额1%-3%缴纳，面积90平米内首次购房1%，面积90平方-144平米且首次1.5%，非首次购房或144平方以上按3%缴纳，由买方缴纳。

四、印花税。印花税是一个很古老的税种，目前按每本房权证收取5元，其他暂免。

五、个人收入所得税。个人所得税是对卖房者取得的所得征收的一种所得税，所得税按全额的1%或差额的20%缴纳，由卖方承担，若是五年外的**普通住房减免。

六、基金。房屋维修基金，购房总价的2-3%，大多数地方是2%;副食品价格调节基金，2元/平方米，有些地方不用。

七、规费。规费主要包括以下方面：1、交易费，购房总价的0.5% 买卖双方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由开发商交，购房者不用交)。2、《房屋所有权证》工本费，各地不一样，但是都不超过100元。3、《土地使用权证》工本费，各地不一样，但是都不超过100元。

一二手房交易所要交纳税费的区别

一手房只要交契税，90平方以下的交1%，90以上的交1.5%;同时还要交维修基金，105元/平方。二手房也要交契税，第一套90平方以下交1%，90平方以上交1.5%;如果是二套房，要交3%，同时还有营业税5.6%(满五年免交)，个人所得税1%(过五年且**能免)，还有中介费。

一般二手房交易需要交纳的税费：

买房人应缴纳税费：

1、契税：房款的1.5% (面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%)

2、印花税：房款的0.05%

3、交易费：3元/平方米

4、测绘费：1.36元/平方米

5、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

卖房人应缴纳税费：

1、印花税：房款的0.05%

2、交易费：3元/平方米

3、营业税：全额的5.5%(房产证满5年的普通住房不需要缴纳)

4、个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是**住房的可以免除)

新房一般是三联单收据形式的，这样涉及不到税费的问题，只不过你在办理产权证的时候要交1.5%交易契税，建筑面积超过140米的住宅交易契税是3%，商服交易契税是5%，印花税0.05%

二手房里有产权证的五年内卖出就要交纳营业税，5.55%，个人所得税1%，建筑面积超过140米的住宅还要交纳土地增值税。

【案例分析一】：

广告与实际销售不符

案例：市民覃先生2012年购房，购房过程中，开发商的宣传广告上注明，小区内将配套150平方米的会所，还有数千平方米的绿地供老年人休闲娱乐。交房后，承诺的会所变成了对外经营的酒楼，绿地也变成了停车场。覃先生气愤地表示，当初选择这个小区，就是看中配套齐全，环境优越宜于养老;现在承诺无法兑现，开发商却以合同未出现相关约定为由拒绝兑现。

建议：广告是对整个楼盘的宣传，不会具体到某套商品房，购房者应对具体的单元、楼层、朝向、户型等做具体的了解。比如说“二房变三房”“赠送小花园”“俯瞰江景”,“毗邻公园”等定义较为模糊的宣传，如果购房者是看广告宣称的内容而购房的，为了避免这种情况的出现，建议购房者一是不能只轻信广告，应以实物为准，最好到现场观看。

此外，广告及销售人员所承诺的事项法律上是以书面合同约定为准，购房者在购买商品房时应注意合同上是否标明相应的条款。当购房者在签订购房合同时，为了预防后期出现问题时维权难，最好能够将比较重要或直接影响购房决策的宣传内容加入到合同正式文本或合同附件中;或者通过留存资料，甚至手机拍照等方式取证，以便于在产生纠纷时更好地维护自身权益。

【案例分析二】：

逾期交房

案例：市民黄先生反映，他于2011年12月与某开发商签订了商品房买卖合同，合同约定交房时间为2013年4月，但在履约过程中，开发商一直到2013年7月才交房，延期交房超过90天。

建议：当遇到开发商延期交房时，若与开发商签订的《商品房买卖合同》中已约定了延期交房的违约金金额，则购房人可依据合同约定的金额要求开发商赔偿延期交房的违约金。若无约定，则依法确定开发商逾期交房违约责任，违约金按逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据《合同法》的规定，当一方当事人有重大违约行为时，另一方当事人有权解除合同，可要求开发商返还所交的预售购房款和利息。

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