拆迁中的谈判技巧

2016-12-20

什么是拆迁人或是被拆迁人

什么是拆迁人：取得拆迁许可证的单位

什么是被拆迁人：被拆迁房屋的所有人

拆迁人与被拆迁人的确立，是拆迁与被拆迁的一个前提条件。在这基本前提条件中，有两个要素十分重要:对于拆迁人来说就是拆迁许可证，没有取得拆迁许可证的单位，按政策与法规的要求就没有资格组织拆迁，如果组织拆迁就是非法拆迁。

在现实拆迁工作中，常有的情况是拆迁单位在没有取得拆迁许可证之前，就借口工程项目重要，违反法律程序，进行非法拆迁。应该说，没有取得拆迁许可证之前的任何单位和任何工程，都不能进行拆迁.而这时的拆迁人因为没有取得拆迁资格，所以它与被拆迁人订立的任何协议都是不受法律保护的无效协议。

而关于被拆迁人，则应该特别注意房屋的“所有人”这这三个字。所有人是区别于“使用人”与“承租人”的。也就是说，作为使用人与承租人的房屋使用人，虽然也会按规定获得有关补偿和安置费用，但他们不是法律意义上的被拆迁人，也不会按房屋的所有权人那样享有被补偿的权利。

还有，被拆迁人还应该分为自然人与法人，即一般公民和企业法人，这一点也非常重要，因为这直接关系到补偿的标准和补偿数额的多少。

被拆迁人要享有按标准补偿的权利,必须保证自己的建筑的合法性,如果属于违法违建筑就会被列为非法建筑无偿拆除.

拆迁中的谈判技巧01

拆迁谈判技巧

1. 待业主签的80%左右再开条件(这样的原因是80%左右的人签了，大框架基本定了，小要求看谈判看要求看开价了)。2. 条件让对方提，不要自己先提，如果不合适，就说再等等，前期不要去接触。3. 价格定高点还价，慢慢降。4. 注意确定新房交房时间，延迟交房违约计算方式，新房管理费减免计算。5. 面积差异的计算补额，要注意避免。6. 约定选楼方式，要所有楼层所有楼所有户型，或者约定多少层层数以下都可以选择(均可以选)。7. 分户是不是可以多分套数?可以选1套应得的。也可以多套分拆;一般标准是赔付面积的正负5%之内，超过的按新楼盘市场价。8. 交楼标准明确具体，收楼按完成收楼手续双方交接为准，房产证最迟交付时间，违约约定量化。9. 态度坚决。10.以收新房不再补钱给开发商为基本谈判原则标准，特别是有赠送面积要额外给搭板费的和办理房产证相关的税费的，一切收到房产证前的任何多余费用都是开发商的。11. 开发商违约条款，要明确具体有可操作性执行性。12. 谈判过程，语气要委婉，态度要坚决，比如“合适就一定会签啦”什么什么的。

赔付计算及标准

1.面积赔付比;具体赔付比，要看容积率比较，以及开发出来的新房的单套面积有没有合适的，差额面积怎么定价，一定是价格勘死不能模糊标准什么开盘均价这样的表达。这些都是可以谈判的，看自己谈判能力同技巧;

2.搬迁费;

3.装修费;4.过渡租金;5.税费问题(约定全部由开发商承担);6.面积标准一般标准是赔付面积的正负5%;7.独栋、空地、树苗、树木、楼顶、装修另计;8.多层的使用率在90%以上，新房容积率高于4，如果没有多赠送，这样的使用率最多75%，按1：1.2赔付刚保本(量化计算);

拆迁中的谈判技巧02

拆迁谈判的开局技巧：

1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。

2、作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。

如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。

3、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。

4、避免对抗性的拆迁补偿谈判。千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。

5、拆迁谈判中“钳子策略”的使用。一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。

拆迁谈判的中期技巧：

1、一定要学会应对没有决定权的“拆迁人”。

在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会以“没有授权”、“说了不算”等借口来进行推脱。

2、在拆迁谈判中绝对不要对补偿款进行“折中补偿”。

拆迁中对补偿的讨价还价并不意味着要折中双方的谈判价码，价码折中并不是一种真正公平的补偿方式。

3、学会应对拆迁谈判补偿的僵局。

如果遇到僵局首先通过解决一些小的拆迁补偿问题为双方创造谈判机会，一旦拆迁人与被拆迁人在一些微不足道的问题上达成一致，拆迁人就会变得更加容易被说服。

4、只要是在补偿的某一项问题上做出了让步一定要在其他方面索取回报。

拆迁谈判的结尾技巧：

1、严格防范对方的“白脸-黑脸”策略，在这里面一定要注意，区别拆迁人与拆迁公司。往往拆迁人唱白脸，拆迁公司的人唱黑脸。但在这里面起到决定作用的是唱白脸的拆迁人，要知道拆迁人一定清楚拆迁规划。

2、拆迁补偿谈判中最后一个环节中最重要的就是如何减少让步的幅度，关键在于以下三点：

(1)一定不要在拆迁补偿谈判一开始就做出让步，自己主动减少补偿项目和数额。

(2)一定谨防对方的心理战，尤其是奖励期心理战，不要轻易相信所谓的奖励期补偿如果错过就没有机会了。

(3)一定不要因为拆迁人要你报出“一口价”，或者声称自己“不喜欢讨价还价”而一次性让出所有拆迁补偿利益。

3、要有适时收回一开始所谈全部补偿条件的勇气。