二手房买卖 违约责任合同谁说了算

由于二手房交易环节复杂，买卖双方心理差异较大，加之突遇政策调整等原因，造成二手房交易中纠纷频发。政策对买卖双方离异的影响差异、合同中对于违约责任的不同规定，都有可能导致买卖双方产生纠纷。律师提醒，对于买卖双方是否违约及赔偿责任的认定主要还是以合同为主，在房地产调控政策不断升级的当下，买卖双方在签订合同时，应尽量在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定。

案例一：交易成本增加买方希望解除合同

京版国五条细则落地后，张罗两个月的小张犯了难。据了解，在新政落地之前，小张与房主李先生签订了购房合同，小张以180万元购买李先生名下的小两居，并交付定金10万元。然而，因为种种原因，小张和李先生未能在新政落地前完成网签。新政实施之后，按照其中对二手房缴纳差额20%个人所得税的规定，该房源的交易需要缴纳近20万元的个人所得税，按照他们签订合同的补充协议，其中规定此次交易涉及的税费全部由乙方，也就是小张来承担。

面对突增的近20万元，小张觉得性价比不足以打动他在此置业，所以，小张便与房主李先生沟通，希望解除之前的购买协议，并退还他已支付的定金10万元。对此，房主李先生认为，既然是小张反悔，要求解除合同，按照合同补充条款中的规定，这属于乙方根本违约，不光不能退10万元的定金，小张还应支付他违约金。

小张认为，新闻上说过二手房交易加税部分应由卖方承担，如果多的这近20万个人所得税由李先生承担，他也不想解除合同。但实际上是因为李先生不愿意承担这笔税费，所以他才要求解除合同的，李先生也有过错，不能单纯要求他赔偿，所以应该把定金退给他。

律师说法：

应按照合同约定执行 违约金双方可协商

北京金诚同达律师事务所律师于志红认为，在小张和李先生签订的购房合同及补充协议中，对双方的责任义务都做出了明确的规定，其中补充协议第三条中就提到：甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。而且小张和李先生达成买卖协议时，国五条已经出台，只是还没有出台地方细则，该合同是买卖双方明知北京或出台相关政策，抱有侥幸心理签订的合同，因此小张对于税费增加的风险其实是有预判的。

根据该合同补充协议的第四条第3款，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，其中就包括“拒绝购买该房屋的”。而且该条款中规定，乙方应在违约行为发生十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。据此条款，甲方也就是李先生无须退还小张的10万元定金，甚至还有权利索要剩余部分违约金。但鉴于双方不能达成交易的原因有政策因素，小张可以与李先生友好协商，减少违约金的支出。

案例二：无过户资格 卖方要求解除合同

两年前，程先生购买了顺义区的一套别墅，当时该套房的房产证还没有终办理下来，于是程先生与房主方先生达成协议，约定先将物业交割给程先生，等到房产证办理下来，双方在去办理过户手续。当时该房屋的价格约为12000元/平方米。

入住了两年，程先生的心一直是悬着的，因为听说这种无房产证的交易法律是不保护的。3月，程先生从开发商处得到消息，5月底该项目的房产证就能批下来了，本来终于可以尘埃落定，但京版国五条细则又给他增添了不确定因素，他没有购房资格了。

程先生是北京人，一直单身，目前和父母住在城区内的一套三居里，房产证上是他的名。按照以往的限购政策，他名下可以有两套住房。但按照新的国五条细则，他已经不能再购买二套房了。

程先生希望房主方先生可以继续等待他一段时间，等到他具备购房资格了再行过户，而方先生则认为，这份买卖合同已经无法履行，而且是程先生的过错导致他的希望可以与程先生解除合同，并且他愿意退还程先生已支付的房款，且不追究程先生的赔偿责任。而程先生则不这样认为，他们双方签订合同时，该房产并不能交易，程先生选择先支付方先生大部分费用，并等待房产证下来以后过户，而他如今没有购房资格了，房主为什么不能再等等他呢。

据了解，目前该房屋所在小区的均价已上涨至24000元/平方米。

律师说法：

卖方有权要求解除合同 买方无须承担违约责任

于志红律师认为，虽然国家不鼓励无房产证的二手房交易，但该案例中的合同和补充协议本来就是在双方明知条件不具备的条件下签署的，是附条件完全履行的合同，而其所附条件为：房产证办下来，卖方具备出让的权利并能为买房办理转让手续；买方在办理转让手续时能办理受让手续。在上述条件成就前，交房、付款等都能履行，只是过户手续没有办理，因此这个合同完全能够履行，是双方对未来权益的处理，因此具备法律效益。

如果在签订合同前，国家政策已对买房资格有规定，买方是明知国家政策抱有侥幸心理，签订合同，导致终无法过户，那么责任应该是买方，国家政策不构成不可抗力，如果卖方要求买方承担违约责任，买方会很被动。但如果签订合同前有资格，合同履行过程中，因国家政策变化导致没有资格，属于不可抗力，买卖双方均可主张合同自动解除，都不需要承担违约责任。

提醒

调控期政策易变 合同中应做出明确约定

于志红律师提醒，鉴于国家房地产调控政策在不断调整变化中，二手房交易中，买卖双方好在合同中对国家政策变化如何处理有明确的约定，并仔细阅读合同条款，不能因为是制式合同就忽略细节。

以北京市建委的北京市存量房屋买卖合同范本为例，其中第九条中，就由对合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费有明确的约定。而在某知名中介公司的补充协议中，也有关于限购政策导致本协议无法履行时已支付款项的具体约定。买卖双方在签订合同时不能对于这些条款都选择忽略，应协商后仔细填写。