众筹买房靠谱吗

2016-11-10

关注房产新闻的朋友,近一两年不难看到一些众筹买房的宣传。到底什么是“众筹买房”,它真有宣传中的那么“美”吗?来看看专家的分析,供大家参考,使大家认清市场的风险。

什么是“众筹”?

要谈众筹买房,首先得了解一下什么是众筹。众筹,简单来说是一种面向大众的融资活动,即通过向大众募集资金,完成由于个人资金实力有限而不能完成的项目,并将项目取得的回报再返还给出资人的融资方式。

众筹回报主要有实物回报和利润回报两种。通常来说,众筹有低门槛、方式灵活和注重创意的特征。早期的众筹多为一些前卫艺术、先锋艺术发起的非盈利性质的募资,而后众筹则逐渐扩展到普通艺术和商业领域。

一、自住、需求下的“众筹买房”

众筹买房尽管有诸多可能存在的风险问题,不过到目前为止,有一种模式颇受瞩目,并且已操作了一段时间,结果好坏参半。这些先行者原来并没有被称作众筹,他们大多拥有另外一个称呼“合作建房”。

合作建房是住户联合做开发商,共同出资成立房地产公司,大家按各自购买能力出资,综合汇总户型并计算总面积,选购合适地块,找设计公司设计、找建筑单位施工,最后验收付款入住。整个项目操作极其繁琐、消耗的时间长、协调成本极大。

对于合作建房的模式,早期的合作建房的初衷大多是房价高企的大环境下,自住需求的解决问题,众筹后作为自住之用。而现今的众筹买房,则更多的以投资为目的,以项目利润的方式返还投资人,两者的“回报”方式存在很大的区别。

二、投资需求下的众筹买房背后更多是房企的营销噱头

既然是投资,就有获利的需要。据了解,当下房地产企业玩的众筹买房更多是一种吸引众人目光的营销方式。比如在去年“双11”期间火爆的众筹买房,有房企在推出11元参与1.1折购房抽取资格活动。具体的操作方式是用户在网上支付11元,将获得一次“三成首付款”的抽取资格,当首付款募集满额后,发起者(房产公司)抽出一名用户获得这笔首付款。

对于这类做法,有房地产行业人士称为“抽奖式众筹”。总的来看,其实也只是挂了“众筹”的名号,不会成为市场销售的主流。

此外,多数开放商推出众筹通常只是很少的一部分房源,不会大范围的众筹。更多是某个别楼盘的行为,像大型房地产开发商,一个项目一期所推出来的房源数量动辄上千甚至几千套,拿出众筹的只是少量,其低价更像是为吸引投资者眼球的营销嘘头。

部分众筹价格与过往该房地产开发商做促销活动打“五折”,甚至更低折扣推出一套特价房,之后抢眼球做竞拍的效果是一样的。

也就是说,其实众筹买房的项目可以是有很多的,只要开发商乐意促销就可以;另外一种“抽奖式”的众筹,要么是你“中奖”,才可分享那部分众筹利润。对于前者,边际收益实际是递减的,活动越多收益越少。而后者,你可能需要花费一些精力,至于花费这气力值不值,则可能有不同的看法。作为营销噱头,众筹买房刚开始可能有新鲜感,过后则很可能是一地鸡毛。

专家认为,众筹买房在经历了2013年、2014年的火爆后,作为一种投资行为,其新鲜感已渐消退。在目前房价走势放缓、甚至趋于降价的形势下,未来一两年才“交货”的众筹房能否如期卖出好价钱具有较大的不确定性。因此,建议投资者在进入前还须综合多方面的因素考虑,谨慎为好。

“众筹买房”的现状

“众筹买房”实际就是采用众筹的方式买房产。在2013-2014年期间,众筹买房可谓广告满天飞,诸如“两个月收益7.3%”、“年化收益率超40%”的营销措辞频繁出现在大众视野当中,追捧众筹买房概念的,其中不乏一些知名的房产品牌。

据了解,部分众筹项目投资门槛并不高,只需1000元,有的甚至低至10元,且宣称有高额的收益,让投资者不禁眼前一亮。不过专家研究发现,“众筹买房”暗藏的风险其实并不低,当中主要涉及以下的法律风险和缺乏透明度两个方面。

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