万达变形记：从重资产到轻资产

上市之后的万达商业地产，进入了加速裂变中。

1月14日，万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构拟投资240亿元人民币，建设约20余座万达广场。这4家金融机构负责所有的投资，万达则负责设计、建设、招商、运营，项目使用万达广场品牌、“慧云”信息管理系统、电子商务系统。在这种模式下，万达广场不再归万达所有，而是归投资方，但万达与投资方按一定比例分享所获得的租金净收益。

据本刊记者了解，万达还与多家海内外大型投行、保险公司和基金洽谈，上半年有望签约更多轻资产万达广场投资协议。

这是一种典型的轻资产模式。这种模式的核心，是万达在商业地产开发上的能力、以及万达广场的品牌影响力。对于嫁接在这种能力之上的资本而言——尤其是需要长期稳定回报的保险资金而言，它们不仅能获得租金回报外，还可享受资产的增值收益。

在国外房地产因为资金密集的特点被归为金融业，但在中国它一直没有金融工具的支撑。万达的这种轻资产模式，某种程度上就是一种准金融的投资模式，突破了商业地产开发在金融上的先天不足。这种模式足以让其他公司垂涎三尺：万达不需投一分钱，仍可以获得收益，不仅可减少资金压力，降低企业负债，还大幅提升净利润率和净资产收益率。

“万达商业地产已进入用企业品牌、商业资源、专业水准赚钱的阶段。”业界人士评论。万达这种轻资产模式，住宅地产龙头万科多年前就开始在用这种模式发展了。两者的不同在于，万科在合作开发项目要收取一定比例的开发管理费用，而万达则分享租金收益。

但商业地产要比住宅地产复杂得多，万达经过近10年的打磨，才找到一条稳定的、可以复制的流程和模式。曾经的万达以做“加法”闻名，是房地产行业中最重资产的一种模式。商业地产的投资、建设、招商、管理全部由万达自己完成，并通过住宅销售现金流来补贴万达广场，即“以售养租”的模式。对于王健林来说，做重资产也是无奈之举，没有长期资本的支持，万达只能通过销售住宅来弥补商业地产缺口。在轻资产模式下，万达不需通过房地产销售获得现金流，这降低了万达受房地产市场波动的影响，也增加了它的安全系数。

万达变“轻”，并非一日之功，它是万达整体转型的一环。2015年以来，万达商业地产模式出现了很多革命性的变化。

1月5日，万达宣布从2015年开始，所有新开工综合体项目，都将实行“总包交钥匙”管控模式。所谓“总包交钥匙”，就是万达在建设工程中，只面对总包单位，不再直接面对分包单位。总包单位在万达合格供方品牌库里，自行选择分包单位、材料设备供应商，并执行万达采购数据中的价格。也就是说，万达只关心交付成果不再介入项目建设过程。这是万达商业地产变“轻”的另一种方式。

“万达从商业地产建造细节中抽身了，这样可以集中精力专注于商业模式、产品研发、标准制定等更具创新性的业务。”万达一位高管说，商业地产已经属于万达的过去，而金融、o2o、文化、旅游菜是万达的未来，万达商业地产变“轻”是大势所趋。