北京"930新政"后 哪些人买房可能受影响？

2016年9月30日，北京出台了严格的限制首付比例的调控措施，称“930新政”。限购进一步升级！相关部门更是出台了八大条款，明确了新政在土地、信贷、交易管理、开发管理等方面的具体举措。

虽说此次限购在北京楼市激起了不小的风波，但是限购之于北京楼市，早已不新鲜。大家更为关心的，是限购后应该怎么买房，哪些人可能会因为限购而受到影响。比如昨天就有一位网友问，说已经网签的房子贷款还没有批，是不是就批不了那么多了。虽然这位网友的的情况不受影响，因为已经网签的房子，多是按之前的政策走，那还有那么多没有买房准备出手的朋友呢？今天就来好好跟大家分析一下。

第一个问题：限购限贷之后房价会降吗？

这个问题我们可以看看历史的情况，借鉴过来推测一下市场的反应。先来回顾一下北京过去的几次限购政策：

2011年初，北京限购大幕开启

限购办法：本地户籍限购两套住房，外地户籍限购一套住房，外地购房者需提供连续5年的社保或纳税证明才有购房资格。

2013年3月末，限购升级为“京十九条”

限购办法：本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。

2014年9月30日，“930新政”出台

限贷办法：贷清不认房；贷款利率下限为基准利率的0.7倍；调整普宅标准。

2015年3月，“330新政”

限购办法：已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证、在本市没拥有住房，且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。限购1套住房。

限贷办法：有1套贷款未结清再买第2套低首付40%；公积金首套低首付20%。

我们再来看看这些年北京市的月成交均价的销售套数趋势图：

从图中不难看出，政府对楼市的调控未曾放松，2013年起的一年一限的密集调控令都能为楼市及时“退烧”，给楼市的成交均价以及成交量造成不小的波动。

同时，从图中也可以发现，每次限购令后仅出现高位小幅震荡：即政策一出，楼市成交量大跌，价格短时间走低之后又平稳上升，成交量在一段时间内走低后随着经济水平增长等因素持续上涨。

第二个问题：“930新政”限制了哪些人？

要回答这个问题，首先得先好好看看新政的具体内容。根据“930新政”进一步完善差别化住房信贷政策的要求，其重点是两条：

一是购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。

分析：首套普通住宅影响不太大

首套住宅首付比例提高会影响购买需求，但是对普通住宅的购买需求影响不大。例如一套成交价400万的房子，如果网签价是350万，原政策可以贷款245万，新政策只能贷227.5万；购房者需要多准备17.5万的现金，影响不是太大。

对非普通住宅的影响略微大一些，假设一套成交价格800万的房价，如果网签价是600万，原政策可以贷款420万，新政策只能贷款360万，购房者需要多准备60万。

二是对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，无论有无贷款记录，首付款比例均不低于50%；购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

分析：二套房压力已十分明显

现在在北京买第二套房子，认房不认贷，新政对二套的需求控制力度很大。

假设您名下有一套房子，没有贷款，再买一套普通住宅，成交价400万，网签价350万，按照旧政策您可以贷款245万，在新政策下您只能贷175万，需要多准备70万现金。扣除各项生活开支后，如果您每年能攒10万，则需要多奋斗7年才能凑齐现金买第二套房子，否则只能就走离婚这条道。

如果您第二套购买的是非普通住宅，假定成交是800万，网签价是600万，按照旧政策您可以贷420万，在新政策下您只能贷180万，需要多准备240万现金，一笔不少的钱啊！第二项调控政策会给民政局的公务员们带来巨大的工作压力。

“930新政”还有一个比较值得关注的是“9070政策”被重新强调。

根据加大住宅用地供应力度，合理调整土地供应结构的要求，北京接下来将加大中低价位、中小套型普通商品住房的供应比例，保证套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重不低于70%。

分析：即期控制需求，远期增加供给

不得不说，“930”新政是一项即期控制需求，远期增加供给的政策。前面控制需求的政策在短期内会起到效果，增加供给则需要等1-2年才能产生效果，因为从土地挂牌拍卖，到规划、施工、建设和预售，没有1-2年，根本搞不定。

第三个问题：对未来1-2年必须要买房子的人群来说，有什么影响？

对于绝大多数人来说，“930新政”对生活并没有太大影响，比如不打算买房，每月开支也不会增加太多。如果自己只有一套房子，反正得自己住，市场的涨跌对生活没有什么影响，涨了心里高兴一下，但也就这样，跌了生活还得继续。

但如果你是打算在未来1-2年买房的朋友，生活可能真的就不一样了。这类朋友大致可以分这样几类，一是拿到购房资格准备买房的刚需朋友；二是手里有套房，但是因为种种原因准备换房的朋友；三是北京豪宅市场的目标人群，我们一个一个分析。

准备购买首套房的刚需类型：可不用太着急

这一类朋友可以不用太着急，一是政策本身对于这类人群还是比较温和的，二是“9070政策”一出，两年之后可能会有大批量的小户型供应。所以建议对于小幅微涨不是很敏感的朋友可以先等等，比如事业正在上升期，想好好挣钱晚些再背上房贷的朋友，但若是遇到那种没有房子丈母娘就不嫁女儿的情况，也可以尽快出手。

准备换房的改需类型：换房会更难

准备换房的朋友可能会有很多原因，比如小房换大房，再比如为孩子上学而换房，相对来说，二手房市场就显得十分重要了。

在新的政策下，由于首付比例提高，会有一部分人换不起大房子，这样自己的小房子也就会暂时住着，就会导致小户型供应量减少。但是随着二胎政策的放开，新生儿数量的增加，未来学区的房需求也会增加，小户型学区的房可能更难买了。

准备买套大房子的类型：先抑后扬

买大户型或者豪宅的朋友，可能是改需，也可能是投资，无论出于什么原因，肯定不是刚需。贷款政策收紧会导致大户型的购买力下降。而大户型的供应量变化不大，因为现在市场上的新房基本上都是大户型。还在施工中，未开盘的，也有好多是大户型。

一方面需求被压抑，另一方面供应量没有太多变化，大户型或说豪宅的涨幅可能会趋缓。但是2年之后，市场上的新房供应中，大户型不到30%，供应量的减少又可能让大户型的购买难度变大。