济南限购再升级 二手房堵份额交易漏洞

23日，济南市发布新规，即日起在本市限购区域内非直系亲属间办理不动产份额赠与后，再进行份额买卖的，将按限购政策执行。 对于新规，预计不少市民会存在一定的疑问，究竟什么是不动产份额赠与？份额买卖与限购政策又有怎样的联系呢？

众所周知，自去年10月济南重启限购之后，在济购房的外地人需要连续缴纳两年社保，已有两套住房的本地人禁止购房，这样一来就有相当一部分不符合条件的购房者被挡在了门外。然而，据了解，目前市场交易尤其是二手房交易中还存在这样一种现象，有些人利用之前限购政策存在的一些“逻辑漏洞”，即限购整套房而非房产份额，再加上物权法中“按份共有的共有人对该房产有优先购买权”等规定，便能摆脱限购束缚，即使不符合购房条件仍然可以购买房子。

举例：

甲乙双方分别为卖方和买方，甲想将自己价值100万元的房子卖给乙，但由于限购政策，乙并不符合购房要求（乙的身份可能是外地人且未交足两年社保，又可能是已有两套住房的本地人），所以按照正常流程两人不能进行房产交易。

但为了完成此次购房交易，甲乙双方先签订一份“阴合同”，书面或口头约定该套房子的实际成交价格为100万元；接着便着手签订“阳合同”。

据相关法律专家的解释，有这样一种可能，甲首先会将该套房产的少量份额赠送给乙，（按照我国税法，房产赠送需要交纳一定的税费，约为赠送房产份额总价值的20%，因此甲可能会按照低比例标准进行赠送）。比如，甲可能将房产的1%的份额赠送给乙，乙便会以1万元为基数缴纳2000元的税费。这样一来，两人便成为该套房产的共有人。

之后，两人可再进行剩余部分（即剩余99%）的房产份额交易；按照之前的限购政策，限制购买的房产属性是整套房产而非房产份额，因此甲乙双方如果进行99%的份额交易则不会违反目前的限购政策。另外，通常情况下，若双方同为一套房产的共有人，则其中一方拥有对该套房产的优先购买权，因此，甲便能合理地将99%的房产份额出售给乙。

由此来看，在此项补充未出台之前，即使没有购房资格的市民，也可能会通过该方法成功购房，而这些人实际上是利用了目前限购政策的逻辑漏洞，即房产份额的交易不属于整套房交易，则不受限购政策的影响。

如今，境况便不同了。此项补充规定出台之后，即使甲将房产份额赠送给乙，之后的交易部分还是会先考察乙的购房资格。如果乙属于被限购的人群，便不能进行此次房产份额的交易。深究一下就会发现，当初的限购政策似乎没有将份额交易纳入限购范围，而仅仅将整套房作为限购对象，这才使得一些购房者钻了政策的“空子”。此项政策一出，很多炒房者的意图便能被有效遏制，从而规范了二手房交易市场的秩序。

另外，我们经常发现，在重启限购之初，市面上流传着很多的小道消息，声称可以帮忙办理集体户口落户或者帮忙补缴社保躲过限购，但目前来看，这些“路子”几乎都已行不通了。由此可见，济南的限购政策正在不断完善，也体现了济南遏制房价快速上涨的信心与决心。

从全国范围看，近期成都厦门等多个城市纷纷加入限购加码大军，而北京也再不断升级限购政策，利用”假离婚”规避限购的道路已经彻底被堵死，这些新政的出台足以说明政府调控楼市的决心。

后，想提醒广大购房者，在如今较为严厉的楼市政策下，好能够按照相关规定购房，切不可听信小道消息，铤而走险。那些暂时被“限”的人们好不要过于焦急，可利用这段时间观望一下济南市场，耐心等待“上车”时机到来；而已经满足购房条件的可在充分考察之后适时出手，选择适合自己的房子。