2016年房地产行业分析

2017-03-03

2016年房地产行业趋势分析

1、库存水平下降和新增供应减少会推升销售均价

一线和二线城市的库存去化周期已经分别下降50%和25%至7个月和13个月，分别处于偏低和健康水平。随着新增供应下降，未来库存去化周期很可能会进一步缩短，考虑到1)2014年土地购置面积下降27%，今年前9个月继续下滑5%。库存水平的下降将支撑销售均价向上，而总可售资源的减少将令销量受限。

2、货币政策的显著宽松将抵消宏观经济放缓的影响，刺激销售均价上涨，并支持销量

未来货币政策还将进一步放松(预计2016年降息25个基点，下调存款准备金率600个基点)，从而支持一二线城市的销售均价持续上涨。虽然宏观经济放缓可能降低需求，但在一二线城市流动性效应将抵消该影响而有余。

3、土地成本较高的新增供应入市将推高销售均价

一、二线城市的平均土地成本已经大幅上升。新项目普遍会瞄准高端市场，制定较高的价格以弥补土地成本的大幅上升，从而推动销售均价结构性上涨。

三、四线城市的房地产市场面临着高库存和弱需求，尤其当前宏观经济低迷，我们预计2016年的三、四线城市房地产销量将下降10%，销售均价将下跌5%以上。

基调：房地产仍是经济“稳定器”，全力“去库存”以拉投资

政策：紧密服务“房产下乡”，整体宽松与分类调控并存

投资：开发投资在下半年有所回升，全年增速将维持在10%左右

供应：新开工与土地成交双降致整体低位，一、二线城市或小幅回升

销售：总量仍将维持相对高位，预计在2014和2015年水平之间

房价：各线城市价格分化进一步加剧，三四线城市房价仍有下行可能

库存：部分城市库存压力走低，但多数城市仍难见实质性好转

需求：集中释放后改善需求将回落，农民购房将释放更多刚性需求

土地：供需低位徘徊，城市热度分化加剧，热点城市地价继续上升

企业营销：大规模营销强势宣传，需求定制成为新潮流

企业运营：转型进入深水区，多维度变革成常态

企业战略：觅资本、去库存，迎接大数据时代

2016年两会上，去库存是中央及地方重点关心的问题之一，包括房地产在内的去库存已上升为国家任务，库存问题也早已是社会共有现象。

除了国家关注房地产去库存现状，房企们也在想尽办法实现转型，2016年房地产行业转型分析信息如下。

利润率逐年下滑，房地产行业似已触碰到天花板。转型，成为房地产企业选择的重要路径之一。近年来，包括万科、万达等房产大鳄纷纷踏上转型之路，家装、金融、创客空间等成为新的方向。业内人士认为，转型受到政策、市场等多种条件约束，企业的转型还在摸索之中。

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