房价还能怎么涨?谈中介在楼市上行时的角色

2017-04-17

近日,在中国楼市的领头羊深圳市传来了几条另类的消息:

中国银行在深圳出台新规:中介人员购买二手房除需符合现有购房政策外,还需满足在深连续缴纳社保36个月,另外申请中行购房贷款只能选择公积金和商贷的组合贷形式。此规定已于2016年1月25日执行。

另据媒体报道,部分房地产中介收到消息,中行、工行、建行在内的三大行将限制中介销售人员买房。

这两条消息颇耐人寻味。银行为什么要对中介人员购房单独限制?难道中介就不能买房子住了?

房天下数据显示,2015年12月深圳市新房均价已经达42591元/平方米,2016年1月二手房均价更是高达43329元/平方米。

目前深圳市购房政策是:

1、提供一年以上的个税证明和社保证明;

2、首套房首付三成。

可以看出深圳购房门槛极低,这为中介提供了便利。

中介的模式

1、拉低业主转让价

一般来说,中介掌控了二手房交易渠道,二手房的交易必须经过中介售出。在行情好的时候,中介为了提高收入,不只是赚中介费,而是直接介入买卖。他们拿到房源后,找一些不同角色去和房主谈,挑毛病,给业主心理压力,逼业主以低于市场价成交,赚取差额利润。而达成这笔交易只需要首付的资金就好,几个月后房价上涨,卖出这套房子带来的收入十分可观。

2、“低首付”倒腾房源

二手房成交前,买家和卖家没有任何交流,只有中介了解双方的心理,中介一边向房主压价,一边让买房者提高预算。然后中介利用流动资金一次性付款买下房源,然后加价卖给买家,直接吃差价。

降低首付的窍门:中介通过一些非正常渠道,在房屋估值手续上做手脚,拉高房屋价值,这样多拿银行房贷,等于变相拉低首付。

3、短期利息

很多业主的房子还在还贷中,卖房前需要先还清银行贷款。中介可以出钱垫资还款获取利息,这个利息一般按天计算,利息比较高。

不过在某中介高管看来,中介个人的行为只要符合法律规定,他们有购买的自由。

“击鼓传花”风险大增

中介在整个二手房交易过程中占据了有利态势,把控了交易渠道,深圳市本轮房价上涨的行情中,银行房贷数据显示,参与的中介业内人士起到了相当大的作用。带来的直接后果是,有真正居住需求的买房者难以入市,即使费力入市的刚需者,也可能充当着“接盘侠”。

当然,寄希望银行通过提高首付标准来控房价是不现实的,国家的政策已经明确:一线城市保持适度合理的增速,符合经济发展需求,一旦下跌,则释放出的信号对三四线城市是个巨大的打击。领头羊都下跌了,三四线城市还能扛得住么?

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