房价还能怎么涨？谈中介在楼市上行时的角色

近日，在中国楼市的领头羊深圳市传来了几条另类的消息：

中国银行在深圳出台新规：中介人员购买二手房除需符合现有购房政策外，还需满足在深连续缴纳社保36个月，另外申请中行购房贷款只能选择公积金和商贷的组合贷形式。此规定已于2016年1月25日执行。

另据媒体报道，部分房地产中介收到消息，中行、工行、建行在内的三大行将限制中介销售人员买房。

这两条消息颇耐人寻味。银行为什么要对中介人员购房单独限制？难道中介就不能买房子住了？

房天下数据显示，2015年12月深圳市新房均价已经达42591元/平方米，2016年1月二手房均价更是高达43329元/平方米。

目前深圳市购房政策是：

1、提供一年以上的个税证明和社保证明；

2、首套房首付三成。

可以看出深圳购房门槛极低，这为中介提供了便利。

中介的模式

1、拉低业主转让价

一般来说，中介掌控了二手房交易渠道，二手房的交易必须经过中介售出。在行情好的时候，中介为了提高收入，不只是赚中介费，而是直接介入买卖。他们拿到房源后，找一些不同角色去和房主谈，挑毛病，给业主心理压力，逼业主以低于市场价成交，赚取差额利润。而达成这笔交易只需要首付的资金就好，几个月后房价上涨，卖出这套房子带来的收入十分可观。

2、“低首付”倒腾房源

二手房成交前，买家和卖家没有任何交流，只有中介了解双方的心理，中介一边向房主压价，一边让买房者提高预算。然后中介利用流动资金一次性付款买下房源，然后加价卖给买家，直接吃差价。

降低首付的窍门：中介通过一些非正常渠道，在房屋估值手续上做手脚，拉高房屋价值，这样多拿银行房贷，等于变相拉低首付。

3、短期利息

很多业主的房子还在还贷中，卖房前需要先还清银行贷款。中介可以出钱垫资还款获取利息，这个利息一般按天计算，利息比较高。

不过在某中介高管看来，中介个人的行为只要符合法律规定，他们有购买的自由。

“击鼓传花”风险大增

中介在整个二手房交易过程中占据了有利态势，把控了交易渠道，深圳市本轮房价上涨的行情中，银行房贷数据显示，参与的中介业内人士起到了相当大的作用。带来的直接后果是，有真正居住需求的买房者难以入市，即使费力入市的刚需者，也可能充当着“接盘侠”。

当然，寄希望银行通过提高首付标准来控房价是不现实的，国家的政策已经明确：一线城市保持适度合理的增速，符合经济发展需求，一旦下跌，则释放出的信号对三四线城市是个巨大的打击。领头羊都下跌了，三四线城市还能扛得住么？